相關圖片如下：



保密
WARNING

本案規(guī)劃屬于商業(yè)機密，其內容和資料僅限于與本案有關的開發(fā)商和投資者使用，收到本規(guī)劃方案的個人或公司應及時確認，并遵守下列規(guī)定：
1、收件人若不涉及本案的內容，請及時退還給本案制作單位。
2、建議收件人以對待自身公司保密資料的態(tài)度和形式來對待本規(guī)劃方案。
3、非特殊情況下，不建議將本案進行復制、拷貝并大量散發(fā)給其它個人或單位。



目 錄

第一篇：市場調查篇
敘述安陽的地理位置、收支狀況、消費習性、商業(yè)情況、內外交通、本案的優(yōu)劣比較

第二篇：地產(chǎn)概念篇
敘述商業(yè)不動產(chǎn)的基本概念、如何評估商鋪價值、零售各大業(yè)態(tài)的情況

第三篇：商業(yè)規(guī)劃篇
敘述本案的產(chǎn)品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、樓層業(yè)種和業(yè)態(tài)的組合、基本設計理念的闡述、銷售和經(jīng)營

第四篇：銷售管理篇
敘述本案的的銷售和管理基本構想

第四篇：財務分析篇
敘述本案的資金投入、建造、銷售、經(jīng)營的費用支配和收入、損益平衡


第一篇

市場調查篇


〇 安陽概況
安陽位于河南省的最北部，地處山西、河北、河南三省交匯點，西倚巍峨
險峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市�，F(xiàn)轄
一市、四縣、四區(qū)和一個高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。即：林州市、安陽縣、湯
陰縣、滑縣、內黃縣、文峰區(qū)、北關區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。安陽市總面積
為7413平方公里，總人口518.7萬人。市轄區(qū)面積543.6平方公里，城市
人口101.2萬人。

〇 安陽交通
安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107
國道貫穿南北。北上500公里直達北京，南下200公里直達省會鄭州。繼
續(xù)東向入310國道500公里可達連云港。經(jīng)106、104國道貨車9個小時到
達天津港。11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范
圍內中原經(jīng)濟協(xié)作區(qū)，共12個城市，總人口近6000萬人。安陽火車站是
京廣鐵路干線上的重要車站，車行1小時48分鐘到達省會鄭州，4小時50
分鐘到達首都北京，每天�？靠蛙�35對，交通十分便利。市區(qū)公路縱橫交
織，公交線路四通八達，已形成市內聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的交通網(wǎng)絡格局。

〇 安陽歷史
安陽是中國七大古都之一，國家歷史文化名城，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》
的發(fā)源地，紅旗渠精神誕生地。早在公元前1300多年，商王盤庚遷都于安
陽殷都區(qū)小屯一帶，歷經(jīng)八代十二王255年之久，距今已有3300多年的歷
史。這里出土問世了中華民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的
青銅器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遺址的發(fā)現(xiàn)與發(fā)掘，在“中
國20世紀100項考古發(fā)現(xiàn)”評選中名居榜首。著名歷史學家郭沫若曾留下
“洹水安陽名不虛，三千年前是帝都”的著名詩句。歷史上著名的文王演
易、婦好請纓、蘇秦拜相、西門豹治鄴、岳母刺字等重大事件都曾經(jīng)發(fā)生
在這里。

〇 安陽經(jīng)濟
2002年，安陽全市GDP完成311億元，同比增長11.4%，超過年初目3.4
個百分點；地方財政一般預算收入比上年增長18.6%；城市居民人均可配
收入6467元，農(nóng)民人均純收入2313元，分別比上年增長12.7%和4.1， 2003
年全市經(jīng)濟發(fā)展預期目標是：國內生產(chǎn)總值比上年增長9%左右。其中第產(chǎn)
業(yè)增長4.5%，第二產(chǎn)業(yè)增長11%，第三產(chǎn)業(yè)增長9%。全社會固定資產(chǎn)資
增長10%左右。城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長8%
和5%。外貿(mào)進出口總額2.1億美元，其中出口總額1.4億美元。

〇 安陽商業(yè)
鄭州丹尼斯百貨量販——臺灣管理背景，是河南省業(yè)績最好的商業(yè)零售企
業(yè)，基本發(fā)展為河南本省，全館約7000平方米，一樓百貨，二樓量販，是
目前安陽地區(qū)最大的量販大賣場，百貨店集中了大量中檔商品，相對品牌
資源度較好，管理較強。
與本案比較的評判等級（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★

衛(wèi)東購物中心——安陽老牌商場改制企業(yè)，獨占安陽最佳地理位置，營業(yè)
面積近10000平方米。大廈地下一層經(jīng)營食品超市，地上一層經(jīng)營金銀珠
寶、名煙、名酒、化妝品，二樓經(jīng)營女裝，三樓經(jīng)營男裝、鞋類、皮具等。
是我市目前經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性購物商場。
與本案比較的評判等級（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★



文峰時代廣場——新興仿古商業(yè)街，位于四省通衢之美稱的安陽市老城中
心，占地十六畝，整體三層(含地下一層)，總面積17000平方米，一樓為
單體門店，二樓和負一樓是整體賣場。明清風格的建筑，秀外惠中的裝修，
內設自動扶梯、中央空調、自動防火噴淋、背景音樂等，商場環(huán)境溫馨，
品位獨特，是人們休閑購物的理想去處。為商鋪租賃和銷售結合的商業(yè)設
施，緊鄰文峰塔和丹尼斯百貨量販店，以服飾、電子、通訊、鞋帽等商品
為主。
與本案比較的評判等級（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★

北大街步行商業(yè)街——傳統(tǒng)商業(yè)步行街，位于古城北大街中段，東西鐘巷
交匯處，和郭樸祠相鄰。鐘樓建于明弘治年間，清乾隆時整修，民國二十
一年改為民眾教育館，日軍攻占安陽后被毀。1988年春，改造北大街商業(yè)
街與本案比較的評判等級（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★


相關圖片如下：

〇 本案與安陽現(xiàn)有商業(yè)的綜合比較
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
丹尼斯百貨量販 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★
衛(wèi)東購物中心 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★
文峰時代廣場 ★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★
北大街步行商業(yè)街 ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★ ★
本案 ★★★★★
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，不可再造無以倫比的位置，臨近現(xiàn)有步行街可以借力發(fā)揮 ★★★★★
綜合面積約40000平方米獨大于安陽，而且在周邊同等地區(qū)尚未此規(guī)模建筑 ★★★★★
事先規(guī)劃，集合購物、休閑、大賣場、餐飲、娛樂為一體，二大廣場集客 ★★★★★
由商業(yè)管理公司嚴格把關、引進號召力的知名品牌，杜絕假冒偽劣商品 ★★★★★
專業(yè)團隊可以抗衡，有商業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)管理經(jīng)驗的綜合經(jīng)驗


〇 安陽現(xiàn)有商業(yè)設施商品結構分析
項目 分析說明
超市 從現(xiàn)有面積來看沒有真正的大賣場，僅丹尼斯約4000平方米和衛(wèi)東購物中心約3000平方米的賣場，其它如家家福等均屬于一般小規(guī)模超市僅在300-500平方米甚至更小，一旦在市中心區(qū)域出現(xiàn)大于上述二賣場的大賣場將占有絕對主導地位并在相當長的一段時間內沒有任何競爭對手。
購物 無論是丹尼斯、衛(wèi)東、文峰、步行街等，均以百貨購物為主，沒有提供可以讓消費者休憩的場所，純購物形式的商業(yè)設施沒有大強的集客功能，無法提供在購物之余就餐等因素，縮短了顧客在店的停留時間。
餐飲 基本集中在文峰南北街，主要是大型餐飲店和小餐飲店的集合，其它分布不集中，餐飲消費市場旺盛，基本滿座率很高，河南省是中國糧食生產(chǎn)大省，當?shù)鼐用窳晳T在餐飲上的消費要強于購物，補充并加強餐飲業(yè)種是本案商業(yè)組合的突破口。
娛樂 商業(yè)設施內基本沒有娛樂場所，僅為兒童提供的攀爬類等場所也沒有，所有娛樂場所分布在較遠商圈，DISCO舞廳較容易被當?shù)啬贻p族群接受，較高收入的愿意去演藝大廳看表演，KTV相對比例較小。
廣場 除衛(wèi)東購物中心門口有較大面積廣場外，其它商業(yè)設施沒有屬于自己的真正的廣場，且衛(wèi)東的廣場以停車為主，阻礙顧客進入商場的通道，人車混雜非常混亂。廣場是集客和景觀的關鍵。
市場 只發(fā)現(xiàn)離本案100米內的聯(lián)通手機市場，沒有其它集合密集的專業(yè)市場，尤其是銷售趨勢比較好的家電市場，一般家店主要集中在百貨公司內。批發(fā)市場商品低檔，管理混亂，對未來本案整體不會帶來較大沖擊。


〇 百貨和專賣店的分析
安陽商業(yè)市場是百貨和專賣店并存的市場，消費者能夠同時接受此二種不同的購物方式。

安陽本地商品基本為當?shù)胤咒N商、代理商、個體戶自由經(jīng)營模式，外地和原廠在安陽經(jīng)營的較少。受限于百貨公司的結帳周期，一般資金少的個
體戶、分銷商和代理商只會有選擇的進駐部分商場。目前百貨商場管理較強的是丹尼斯百貨，但欠于地理位置的問題起初招商均以其在河南的影
響力來完成，衛(wèi)東管理層面較弱，僅憑借良好的地理位置優(yōu)勢造成現(xiàn)在經(jīng)營面積緊張沒有場地進駐其它品牌。

專賣店基本集中在北大街步行商業(yè)街、文峰南北街二側、文峰時代廣場等地，以文峰時代廣場為例，由于缺乏管理和統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營者各自為陣，
商品凌亂。北大街借助位置和傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)勢，人流大，但商品綜合力弱，業(yè)種相互沒有補充，相互競爭激烈，完全處于優(yōu)勝劣汰的商業(yè)環(huán)境，
要塑造1+1>2的效果顯然沒有可能。

第二篇

地產(chǎn)概念篇

〇 警示�。�！商業(yè)地產(chǎn)六大風險

相關圖片如下：

相關圖片如下：

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亦由于項目自身進度的緣故，擬寫本案所需支持的資料有限，尚有諸多可商榷和修正之處，有請諸位不
吝賜教。

垃圾方案。。

好文好文，資料詳實，有理有據(jù)，圖文并茂，利潤率高，可操性強。

頂

ChenZai 也不要一棍子打死了。

我昨天就想點評下的，其實從文案策劃的角度，報告還是不錯的，內容算比較齊的，特別是投資收益分析中，著重分析到了經(jīng)營收益，比那些國內99%的中介代理只會套公式，到經(jīng)營收益就傻眼的強很多了！

樓主應該是中介公司的策劃，對吧？

至少經(jīng)營分析不是無中生有，應該有零售業(yè)行內的幫忙測算的，如商場裝修的成本估算，虛高了不少，但不是很離譜。另外樓層和平面布置做的圖文并茂，一目了然，很不錯，開發(fā)商看了最喜歡了。

當然商業(yè)規(guī)劃和定位依據(jù)比較空洞，沒什么依據(jù)，而且規(guī)劃的內容感覺執(zhí)行度比較低，不太好。不要緊，估計開發(fā)商也不需要看策劃思路過程，反正是拿來忽悠投資者的。

文案可以得個B+。

報告版主，本論壇只有一個人會長期地、無私地把自己搜刮來的報告拿出來與大家分享。

哎，不象有些大人說了要把自己的東東貼出來，年都過完了還沒影兒啊~~~~~~~~~~~

商業(yè)規(guī)劃效果圖

相關圖片如下：

哎!
褒貶不一也正常!
只是第一次接觸商業(yè)地產(chǎn)時做的項目,前期沒有收費,也沒辦法里面需要的虛的東東填補下!

非常感謝這位朋友的資料共享。
學習學習啊。
重在共享學習嗎，不要太責怪，拿出來共享就很好了，并且文案也不錯啊。

報告總體不錯，下了很多功夫，有較高的參考價值。略有美中不足，斗膽亂評，與您分享。　　

　　從我的經(jīng)驗來看，一份好的報告最重要的是你的分析方法。也就是說結果不是最重要的，他有可能是意想天開的、主觀的、沒有市場承接力的，他也是客戶沒辦法判斷的（如何客戶能準確判斷，專業(yè)的價值就沒那么高），最重要的就是你怎么樣證明，證明你提出的方案是穩(wěn)妥的、客觀的、是可以經(jīng)受住市場檢驗的。也許這個方案不是最佳的，但他是可執(zhí)行的，保守一點也是專業(yè)的表現(xiàn)。

　　若是我的話，會分四個方案論述

１、競爭對手的調研
　　商場就是商戰(zhàn)，了解對手的情況是沒錯的。對手里面的商戶怎么說，消費者怎么講。

２、同類項目
　　同類項目怎么做的，要能是同等位置、同等競爭環(huán)境，同等規(guī)模與類型的其它城市項目，這可以檢驗出我們的思路是否可行。
里面的商戶怎么說，消費者怎么講的，以及挑出他的確個優(yōu)點我們發(fā)揮，挑出他的２０個缺點，我我們改正。

３、消費者調研
　　做他五百一千的，多問不吃虧。
４、商家訪談
　　想的再好的規(guī)劃，都不如商家說行，算數(shù)。

　　一起探討啊，說錯了別在意。

期待樓上的詳細方法講解

頂~~~~~~~~~~~~~~

斗膽亂評：
1、周遍主要消費群體（廠礦、學校、小區(qū)、寫字樓等）有哪些；
2、交通狀況及道路狀況如何；
3、車流、人流情況如何；
4、人員收入情況如何；
5、競爭對手員工待遇如何；
6、競爭對手品牌力度；
7、商品進貨渠道；
8、業(yè)態(tài)定位；
9、經(jīng)營方針。等
如許超市策劃可聯(lián)系我！�。�

不錯!一個字---頂---

雖然做商業(yè)地產(chǎn)項目，老于是外行，但是，樓主的精神已經(jīng)值得我們大家來學習了，最起碼在這個壇子里面不怕挨板磚！

先頂一個星期再說！也給后來的DD、MM看看。

有時間樓主也可以去我們的網(wǎng)站貼一個向樣地“案子”！

最討厭站著說話不腰疼的家伙！

什么玩藝呢！

膽大心細

膽子比較大,沒做消費者和競爭對手調研就開始數(shù)量分析

心細,后期策劃做的蠻漂亮,看得出很用心,可惜缺了前面的準備工作,好象空中樓閣.

感謝摟住分享
是一篇不錯的案子

大家的品評也都挺有道理

先有項目后出方案，往往就會給人造成“你多大鞋我就多大腳”之感。但這也的確不能怪代理公司。

如果沒有費用，李輕舟發(fā)現(xiàn)的問題其實也難以避免。
還請繼續(xù)努力！

不想多說什么了,老大們都說了。確實是前面看的想睡覺,后面從策劃起看一眼眼睛就發(fā)亮了。不過沒有數(shù)據(jù)支撐，發(fā)展商點名問你為什么要這樣做，該怎么辦呢？？

文案構架不錯，但是商業(yè)規(guī)劃部分缺乏支持力度，不知道是根據(jù)市場這樣規(guī)劃還是代理公司拍腦門填充出來的。不過樓主的勇氣還是值得鼓勵！

頂了，上面的GGJJ說的不錯 少點分析數(shù)據(jù) 有的話就更加完美了

好東東！支持！

非常好