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當王健林通過捆綁沃爾瑪以“天價”出售底商收回大部分投資謀求上市融資時，許多被萬達商鋪“套牢”的投資者不僅在低回報率下“虧損”地掙扎，而且已喪失的投資機會也永遠無法彌補
《紅地產》記者 陳海保
第一要講誠信，第二賺錢不狠，第三多做善事，第四大家發財。”在4月16日中央電視臺二套《對話》欄目播出的以“房地產商如何做一個好孩子”為主題的節目中，52歲的王健林面對鏡頭，脫口而出。
這位萬達董事長兼總裁的此番話，與他去年在“2005CCTV中國經濟年度人物”頒獎典禮上的表白如同一轍。
然而，一些購買萬達商業廣場的業主們，不僅由“富翁”變成了“負翁”，也沒有同王健林一起享受“發財”的快樂。他們對王健林的“誠信”、“賺錢不狠”和“大家發財”這三種說法存有質疑，其理由是“虧損嚴重”、“投資回報率低”和“銷售宣傳帶有欺詐性質”等。
當王健林通過捆綁沃爾瑪以“天價”出售底商收回大部分投資正謀求上市融資時，許多被萬達商鋪“套牢”的投資者不僅在低回報率下“虧損”地掙扎，而且已喪失的投資機會也永遠無法彌補。
投資者被“套”
當王健林高價出售商鋪收回大部分投資的同時，很多購買產權商鋪做著“發財夢”的業主們，開始大呼“上當受騙”。他們表白自己是“萬達利益的犧牲品”。
林先生是天津本地人，曾在大連經商多年賺了一筆錢，2003年打算回天津老家投資過“穩定”的生活。有一天，他看到有關萬達賣鋪的廣告，認為一個絕好的投資機會來了。此外，讓林先生讓選擇投資萬達商鋪的是，認為萬達老板王健林是一個“很血性的人”，“退出足壇時，對虛假很討厭”。
盡管如此，林先生還是對買鋪一事格外謹慎，當時將萬達賣鋪宣傳圖畫一一拍照留存。
“當時萬達給我承諾的十分不錯！”。林先生稱其承諾的周邊商業環境是，鄰近一座4層的萬達購物中心引進的主力店是百腦匯；賣給林先生的是整個A座(除了肯德基外)唯一一家可以經營餐飲的商鋪；勝利廣場改造為一個通透型廣場，不會阻礙客流；萬達只出售A座底商，E座底商不出售；沃爾瑪會帶來巨大的人流量。
依據這些條件，林先生在2003年7月份一次性購買了A座南面的一間建筑面積為378平方米的商鋪(其中內鋪面積為50平方米，單價2萬元；外鋪面積328平方米，單價3萬元)，開一家日式餐館，總價為1066萬元，首付40%，貸款60%。“我每個月還給銀行的利息和本金就有7萬多。”林說。
與很多投資者不同的是，林先生買鋪是為了自營。賣鋪前他算過一筆賬，如果萬達的這些承諾都能達到，他估計光顧餐館的人流量在500人次，以每人消費15元計算，流水為7500元，按40%的回報，每天能賺3000元。
令林先生沒有想到是，2003年11月份，也就是在A座底商售完不久，底商面積與A座相若的E也開始出售。“最后，百腦匯也沒來，廣場也沒有改造。”林先生稱萬達沒有兌現賣鋪時的承諾，他認為萬達方面強行拆改內鋪的隔段，是犧牲了外鋪業主的利益。因為精品街鋪能帶來穩定的客流量。
如今，林先生經營這間餐館每月的流水不到3萬元，僅能維持員工的工資和日常開銷。“虧利息錢，每年都要虧四五十萬。”林先生表示，“即使我有心轉手商鋪，又有誰敢接呢？”
而在4月27日之后，林先生等貸款買鋪的投資還不得不面對央行加息0.27%的現實，房貸基準利率漲至6.39%。“這讓我們雪上加霜。”南昌萬達購物廣場的一位業主對《紅地產》表示。.
由于萬達方面在賣鋪時沒有將一些“承諾”寫入購房合同，林先生們一時“告天無門”。不過，自那開店之后，林先生開始研讀法律書，準備用法律的手段為自己討回“公道”。
《紅地產》調查發現，萬達在很多投資者面前的“口頭承諾”是，“前三年保證8%、9%和10%”的投資回報率。而中國現行銀行存款利為：活期存款為0.72%，稅后只有0.58%；一年期定期存款為2.25%，稅后為1.8%。
“這對于投資者十分具有誘惑力。”沈陽的一位業主表示，“當時銀行的貸款利息為4.8%，8%以上的投資回報誰也會投資，而且買房還有升值預期。”
現實情況是，這些本來可以坐享銀行利息收益的“富翁”卻變成了“負翁”。《紅地產》還了解到，天津一家萬達商業廣場業主為了“止虧”，將家里的住宅賣了，去填補買鋪的銀行貸款。這僅僅是萬達商業廣場投資者中的個案。“這種非理性、缺乏投資能力的投資者并不值得市場的同情，但從另一面亦折射出該項目的投資價值表現不好。”北京一家代理行的高層如是分析。
如同林先生被“套牢”的例子，在萬達商業廣場并非孤本。他們幾乎共同的聲音是，萬達沒有履行當時宣傳時的“承諾”，導致如今出現了“負債”加“虧損”的局面。
值得玩味的是，“誠實做人，精明做事。”這句由萬達提出的口號被高掛在每個萬達購物廣場物業公司的墻壁上。
訴訟萬達
由于投資者利益受損，一場場大小不一的訴訟接踵而至，幾乎伴隨著各地萬達商業廣場的啟動、竣工和營業的整個過程。
《紅地產》在調查采訪時發現，萬達在很多地方打出的銷售廣告上顯示“帶租約銷售”，“前三年回報率為8%、9%和10%”。很多投資著理解為“包租”，即只要投資即可以獲得固定的回報。
有媒體指出，萬達宣稱精品商鋪是“帶租約發售”(大意為“你要買的商鋪，我已經替你租出去了”)，引導業主“用別人的錢，做自己的鋪”。“帶租約銷售游走了法律邊緣，萬達打了一個擦邊球，”南昌萬達一位業主表示。
此外，萬達花費很大的“筆墨”在賣鋪宣傳時將沃爾瑪等跨國公司推到前臺，以吸引投資者。
有媒體披露，“與世界500強為鄰”，“和巨人一起飛”等捆綁“世界500強”的營銷模式，讓沈陽萬達在購房者“投資案例分析”的宣傳廣告中，作出了“一個面積為27.2平方米，售價為149.6萬元的店鋪，6.5年就可以收回投資，年商業利潤可達64800元”的驚人回報預期。
但在沈陽萬達百余家精品商鋪隨沃爾瑪等大店2003年12月23日開業后，由于客流太少，6天后即宣告停業。這次停業，讓很多業主發現自己傾家蕩產買來的黃金店鋪由于客流太少而根本出租不出去。如夢方醒的業主在與萬達管理方溝通遇阻后，陸續有54人將萬達告上法庭，要求萬達解除購買商鋪的合同，返還購房款。起訴萬達的業主認為，正是萬達涉嫌“虛假的廣告陳述”和“違法的投資回報預期”。
《紅地產》獲悉，在沈陽萬達的四座樓中，其中一座共三層全部出售以產權式商鋪分割出去，當初定位在精品店。如今已經全部停業改造。“原來的商戶全走了，現在由萬達統一經營。”沈陽萬達物業公司一位工作人員表示。
由于萬達方面大肆注重“沃爾瑪”效應，2003年12月26，長春萬達商業廣場引發了第一訴訟案，業主甘延珍狀告大連萬達集團廣告欺詐案正式進入長春市中級人民法院聽證程序。
甘延珍在民事起訴狀中陳述道：2001年8月至2002年4月期間，萬達集團在吉林省數家報紙刊登廣告，預售“萬達。沃爾瑪購物廣場”首層店鋪。并以“萬達。沃爾瑪購物廣場”名義與被告簽訂《商品房買賣合同》。與長春商鋪市場價相比，當時“萬達·沃爾瑪購物廣場”的售價是“天價”--內鋪價格為2.8萬元／平方米，臨街外鋪最高賣到6.68萬元／平方米。
業主和長春萬達的訴訟案之后，一些購物中心的“停業表演”：開業六天以零營業額被迫停業的沈陽萬達購物廣場、開張不到半年就正式停業的濟南萬達購物廣場，還有同樣處于半停業狀態的長沙萬達購物廣場。“這里隱藏著許多被套業主的故事和暗藏著很多訴訟。”一位知情人士如是說。
自2002年4月28日長春萬達商業廣場開工以來，至2003年年底，萬達商業地產項目共開工16個，其中11個已對外銷售，涉及業主超過2000人。萬達第一批6個項目(長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京)都是“商業廣場”的形式，出售物業部分以單店為主；第二批則開始做購物中心(如天津、南寧、武漢、沈陽、哈爾濱)的形式，由主力店和單店構成。“這些項目有很多出了問題，還引起了官司。”
王健林亦坦誠，在這11個項目中，有7個項目出了問題，如長春、沈陽、長沙、濟南等萬達購物廣場與業主的糾紛引人注目。為此，萬達原來預定的“到2010年在全國發展70個左右的購物中心，總建筑面積達到1000萬平方米”發展目標，目前已經下調為“到2010年在全國發展50個左右的購物中心，總建筑面積達到700-800萬平方米”。
由于底商產權商鋪存在的問題，讓王健林開始意識到“分割產權”出售的消極一面。于是，他表示從2004年以后，萬達商鋪“只租不售”。如今在營業的12個萬達商業廣場中，除了萬達總部的大連萬達商業廣場沒有分割底層商鋪出售之外，其余都在預售中售完。而第三代購物中心如上海萬達、寧波萬達和北京萬達的商鋪對外宣稱是“不出售”。
被業主們“千夫所指”的還有萬達收取的“高昂”的物業管理費。當萬達開發商業廣場之后項目公司撤出，萬達在各地注冊的物業公司成為“管家”，據《紅地產》調查，萬達在各地商業廣場的物業費統一定為每月每平方米29元。
“各地的經濟差別那么大，難道萬達的物業費沒有差異？”很多業主認為萬達的物業費過高。業主們在商業廣場中缺乏主動權，因為分割出售的僅僅為底層商鋪，大業主依然是萬達。
《紅地產》調查發現，天津萬達租給沃爾瑪的物業費為7元左右。如此，底商投資者比沃爾瑪付出的物業管理費高達四倍以上。業主們對此的質疑是，為何同處一商業廣場，兩者物業費懸殊如此之巨？如果按照29元的標準收取主力店的物業管理費，沃爾瑪們還會入駐萬達嗎？由是，一些有關萬達物業收取底商業主高昂的租金“填補”整體租金的說法在業主內部流傳。
“返租”陷阱
一面應對投資者的訴訟，一面采取“返租”或“代租”的“安撫政策”，萬達也在開始想法設法去努力解決商業廣場中出現的問題，以抵銷來自媒體等方面的負面影響。
所謂“返租”的時間一般為3年，期間將零散商鋪從業主手上集中起來，由萬達物業公司統一招租。所謂“代租”，是業主“委托”萬達物業公司招租，但如果租戶撤租，萬達方面不承擔任何責任。
《紅地產》獲悉，在目前開業的11個萬達商業廣場，幾乎所有的底商內鋪都由萬達以“返租”或者“代租”形式 “統一招商”經營。但事實上，這種模式比當時賣鋪時宣傳的8%以上的投資回報率出現大幅縮水。
莊先生是哈爾濱萬達商業廣場沃爾瑪樓下的一個內部底商的投資者。2004年他購買的商鋪建筑面積為13.44平方米，總價為64萬元。由于幾乎萬達全國商業廣場的得房率在64%左右，如果按使用面積計算，莊先生的商鋪單價在7萬元左右，被視為“天價”商鋪。
“內外鋪都由萬達方面統一招租，三年內給我們的固定回報是8%，物業費也不用我們交。”莊先生說。由于哈爾濱萬達商業廣場開業在目前已經運營的12個萬達廣場中屬于開業較晚的一個，萬達方面在吸收此前的經驗，沒有打出“帶租約銷售”等口號，而是直接給投資者固定回報。
相對于在銀行存款吃利息而言，8%的投資回報已經是一個不錯的選擇。莊先生買這個商鋪貸款12萬元，也就是說前三年扣除銀行貸款利息，每年獲得的凈回報率在6%左右。
盡管如此，莊先生一直心里感到不踏實。據莊稱，萬達僅僅是按5-6%向外出租的，前三年萬達在貼錢。“這是一個十分危險的信號。”莊說。他打算將商鋪轉手給他人，每平方米的售價為4.5萬元，但出售信息張貼出去之后，問津者很少。他十分擔心三年過后，商鋪租不去怎么辦？
從目前來看，總用地面積約4.7萬平方米和總建筑面積近14萬平方米的哈爾濱萬達商業廣場擁有四座樓，除了百盛、沃爾瑪和國美等分別租賃了其中三座之外，還有一座空置至今。據稱是臺灣燦坤家電連鎖店一直沒有進駐所致。“未來這里的商業環境能否好起來是個問題。”莊無奈地表示。
哈爾濱萬達的一開業便返租的情況是個特例，一般情況下，由于商鋪經營不善，萬達物業將零散商鋪集中起來，統一招租，這種方式主要集中在內鋪。
2004年4月份以后，除了投資者自營之外，天津萬達近2萬平米底商由物業公司統一招商經營的商戶，一些因虧損嚴重開始陸續撤出天津萬達，萬達方面開始將內鋪的獨立攤位統一租賃給武漢市妙妙經濟發展有限公司，但后者又轉手轉租給現在正在經營的宏牛鞋業。有業主稱，當一小部分商戶撤走之后，萬達物業公司存在故意不填鋪的嫌疑。統一招商便于管理，可以起到“安撫”作用。
《紅地產》在天津萬達看到一份《商鋪委托出租協議書》，是由天津萬達商業管理廣場物業管理公司作為委托人與武漢市妙妙經濟發展有限公司簽訂，委托人尹先生稱其租金回報率約5.6%，三年內逐年遞增。尹先生于2003年7月否買了建筑面積為36平方米的萬達A座內鋪。
一位律師表示，該合同表面上是萬達物業和租戶簽定，但作為被委托者萬達物業可以不承擔任何責任，如果租戶解約，委托人尹先生的風險自擔。“第一批商戶離開后由萬達統一招租期間，商鋪'空置'了4個月，現在我們還有2個月的租金沒拿到。”尹先生說。
尹先生認為，從原來賣鋪時的“帶租約銷售”和“投資回報率8%以上”的廣告宣傳詞，在實際操作中完全變味了。“投資回報率從8%下降到5.6%。”
據一位購買萬達商鋪的投資者透露，萬達物業公司還“巧妙”地利用了“公攤面積”抬高了租金，實際單位每平方米的租金還要降低。目前萬達的公攤面積約占建筑的面積的34%。“萬達物業公司統一租給商戶時是按使用面積計算的，而公攤面積卻可以被商戶占用。其中商戶和萬達物業是否存在貓膩，不得而知。”
王健林曾經表示，商業地產的回報期一般在10年左右，有些項目回報期經測算是7-8年。也許如果不需要業主貸款按照、8%以上的投資回報或許能否達到，但在與當初購買宣傳時的投資回報率大幅縮水的情況下，廣大的業主們能在這么短的時間內收回投資回報嗎？
對于業主們對投資萬達商業廣場的質疑，王健林表示“任何一個商業項目，都需要兩到三年的市場培育期，但小業主沒有培育市場的心態和能力”。當利率不斷上調，租金水平反而下滑，投資者有什么理由相信王健林所說的那種耐心嗎？
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