請(qǐng)大家提意見(jiàn)，這個(gè)月要跟董事長(zhǎng)拍板了，心里沒(méi)有一點(diǎn)底，數(shù)據(jù)性的東東太缺少＿＿
嗨！零售人的無(wú)奈呀！

項(xiàng)目定位與未來(lái)走勢(shì)

第一章 茫茫商業(yè)篇

商場(chǎng)開(kāi)張吉業(yè)已一年多，我們走過(guò)那一段曾經(jīng)艱辛與快樂(lè)共存的日子，面對(duì)不再是每天門庭苦市的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，經(jīng)歷著不數(shù)次招商的困惑后，一種無(wú)法阻擋的形勢(shì)讓我們急切思考新的模式和經(jīng)營(yíng)之道。那不是對(duì)所有成與敗的否定，可能是一種睿智與成熟的升華。畢竟是公司年輕的老員工、畢竟不想親睹無(wú)數(shù)種無(wú)奈、畢竟不能這樣草率地應(yīng)付性地生活著、畢竟——數(shù)也數(shù)不清的理由激勵(lì)著、迫不及待的形勢(shì)在追趕著，于是費(fèi)下近一個(gè)月的時(shí)間寫下這份案子。
這份案子更多的是一份文字激情、鴻圖大志的表白，不可能憑著它便完全改變一個(gè)商業(yè)模式的命運(yùn)，它只是一種新商業(yè)革命運(yùn)動(dòng)的一個(gè)序幕、一個(gè)目錄。加之完成這份案子的人也就那個(gè)樣：
***，華年26，出生于***；中專畢業(yè)后函授于北京工商學(xué)院；
項(xiàng)目經(jīng)歷：
海南省萬(wàn)福超市、海南南國(guó)超市、三亞明珠望海超市、瓊海美佳福超市、三亞佳人有約商場(chǎng)；
從事職位：
倉(cāng)管員、收貨主管、客服經(jīng)理、采購(gòu)經(jīng)理、店面經(jīng)理、店長(zhǎng)、招商主管、賣場(chǎng)經(jīng)理、企劃經(jīng)理——
主要工作：
從商超的最基層員工一步一個(gè)印地成長(zhǎng)起來(lái)，一直在思考與執(zhí)著中歷練著，從事職位面很廣，跋涉了海南的重點(diǎn)城市，六年五店的成長(zhǎng)過(guò)程，是工作中的多面手，能負(fù)責(zé)籌備商超項(xiàng)目：精于商超的進(jìn)銷存管理、有培訓(xùn)各崗員工及激勵(lì)的經(jīng)驗(yàn)、多次制訂商超的規(guī)章制度與管理流程、比較扎實(shí)的文字寫作能力與電腦處理能力、對(duì)海南的商品流通十分熟悉、了解省內(nèi)外的商業(yè)模式、能策劃好一個(gè)新項(xiàng)目的全程跟蹤——
秘密無(wú)奈：
年輕好強(qiáng)、心性過(guò)急、沒(méi)有在省外渡過(guò)金、幽默過(guò)多影響嚴(yán)肅、嚴(yán)肅過(guò)多影響親和、不想爭(zhēng)功爭(zhēng)利——
綜上心得與個(gè)人材料所述，希望領(lǐng)導(dǎo)能更好地把握好對(duì)項(xiàng)目實(shí)施調(diào)整的分寸。

一、 調(diào)整原有商場(chǎng)規(guī)劃的重要性？
1、 必然趨勢(shì)
A、一個(gè)在商業(yè)大浪淘沙中的新名詞——“本土化”。
中國(guó)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已達(dá)到了史無(wú)前例的白熱化階段。世界各路零售大鱷已全面進(jìn)攻中國(guó)各二、三級(jí)市場(chǎng)，攻城掠地，企圖雄霸中國(guó)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)零售巨頭也在與國(guó)際大鱷的交峰對(duì)峙中獲得極大發(fā)展，擴(kuò)張、連鎖、搶占有利市場(chǎng)。中小型零售企業(yè)更是在各零售巨頭的封殺中辟開(kāi)血路，尋覓生存與發(fā)展的機(jī)會(huì)。一場(chǎng)零售業(yè)持久戰(zhàn)正在上演。
　　在這場(chǎng)硝煙彌漫的商戰(zhàn)中，各路商家爭(zhēng)拿起自家的鎮(zhèn)堂法寶，有的以營(yíng)銷做為零售企業(yè)的屠龍寶刀；有的以培訓(xùn)員工定為擊石錘；有的以商品定為自身的青龍劍；有的以賣場(chǎng)環(huán)境視為護(hù)身符——在硬件、和軟件的不斷加強(qiáng)中，眾商家在生存的自然性規(guī)則上便想到了自己的錯(cuò)位、特色，于是“本土化”一詞成為了商家談?wù)摰囊粋�(gè)焦點(diǎn)的新名詞。
B、海口槍聲已響，三亞更待何時(shí)？
海南零售大戶萬(wàn)福隆超市大幅度開(kāi)設(shè)新店，企圖“圈地運(yùn)動(dòng)”后，國(guó)內(nèi)外的零售、餐飲巨頭爭(zhēng)先踴后的入駐海口，家樂(lè)福、新一佳、大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美、必勝客等等，和肯德基、麥當(dāng)勞等的擴(kuò)展都已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。雖已如些，“本土化”的地產(chǎn)、零售商還是越熱越爭(zhēng)，有的發(fā)揮職能所長(zhǎng)，立足海口；有的力爭(zhēng)發(fā)展新的連鎖；有的已經(jīng)是“超市、商城”下鄉(xiāng)；一場(chǎng)精彩的、推動(dòng)海南商業(yè)的大戲拉開(kāi)了帷幕。
三亞近兩年，零售發(fā)展，特別是商超行業(yè)“簡(jiǎn)直像瘋了似的”。圍繞著旅游市場(chǎng)消費(fèi)，小型的特產(chǎn)超市、珍珠水晶工藝品商店隨處可見(jiàn)；中型的超市（500平方以上）進(jìn)駐各個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；重點(diǎn)城鄉(xiāng)，如懸城、黃流、海棠灣等商業(yè)也加強(qiáng)市調(diào)與實(shí)施；大型商超更是相繼爭(zhēng)霸三亞街頭，每天免不了要見(jiàn)到到處盼飛的DM傳單。
依此景象，海口大戲帷幕已拉開(kāi)，商戰(zhàn)槍聲已打響，三亞為期不遠(yuǎn)！——根眾多業(yè)內(nèi)人分析，今年年底便有“狼”駐鹿城。
C、“大聲淘沙、適者生存”、“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”
三亞的商家同行們誰(shuí)都會(huì)緊強(qiáng)起來(lái)，思考起來(lái)。然而，作為商超行業(yè)，先擺開(kāi)大道理不說(shuō)，只道“靠利潤(rùn)生存”的商業(yè)共知，看著我現(xiàn)喝的稀粥，想著長(zhǎng)期以往，也將“沒(méi)稀碎碗”的苦日子。因此迫在眉梢的事情就是大家要立馬調(diào)整現(xiàn)有體制、現(xiàn)有模式，進(jìn)行新的調(diào)整規(guī)劃運(yùn)動(dòng)，以適生存！
2、 市場(chǎng)草析
3、 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
4、 明智之舉
二、 看看海口現(xiàn)有零售模式情況
1、 商場(chǎng)
A、海口明珠廣場(chǎng)
1999年物業(yè)基本竣工，整體9層，露天式中廳天井設(shè)計(jì)，先后引進(jìn)了萬(wàn)福隆超市、探奇樂(lè)園、創(chuàng)新書店、肯德基、數(shù)碼家電城、手機(jī)城、美食街等大功能區(qū)塊，主要以“物業(yè)管理、租憑客戶”為主要模式，大部分專柜在售樓運(yùn)作中，以售鋪為主，鋪主實(shí)行賣后另租，小部分專柜代收銀。得利于海秀路的黃金地段與客流，大英天橋給予十分合理的引導(dǎo)，前廣場(chǎng)專用的文化活動(dòng)推廣，后廣場(chǎng)及地下室專用于停車位。走租賃路線，各專柜自付盈虧，商場(chǎng)近兩年加強(qiáng)合理布局的調(diào)整與建設(shè)，未來(lái)發(fā)展以文化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)見(jiàn)長(zhǎng)。
B、樂(lè)普生百貨
整體5層，是海南商業(yè)的先驅(qū)者，現(xiàn)主要以百貨為主，創(chuàng)業(yè)初期全省城鄉(xiāng)廣泛推廣，品位地位雄踞一時(shí)，現(xiàn)仍然有一部分城鄉(xiāng)市民當(dāng)成購(gòu)物典范。走租賃、聯(lián)營(yíng)、保底等多元路線，功能區(qū)塊很少，管理人員要求不斷精簡(jiǎn)，未來(lái)發(fā)展以服飾、鞋帽等專題百貨見(jiàn)長(zhǎng)。近年來(lái)周邊不斷打造運(yùn)動(dòng)專城、帽鞋專城（即已經(jīng)啟動(dòng)的歐陸鞋帽城）既能為其少添輝，也能令其頭痛。
C、生生百貨
最初以國(guó)貿(mào)為主的全省高層消費(fèi)客群為主，直接自營(yíng)一批國(guó)際名牌，走高端路線名盛一時(shí)。現(xiàn)仍然有一批比較忠誠(chéng)的高端消費(fèi)群體。一樓自營(yíng)生活超市進(jìn)行功能補(bǔ)充，實(shí)行租賃、聯(lián)營(yíng)等多元結(jié)合合作方式，仍然是目前省內(nèi)目前租金、扣點(diǎn)、品牌要求最高的百貨店。近幾年的高端消費(fèi)品牌銷量逐年下降。
D、第一百貨
“以人為本”，企業(yè)文化相當(dāng)有聲有色，影響深遠(yuǎn)。商場(chǎng)第五層的家電城曾盛名一時(shí)，而隨著市場(chǎng)的變革逐漸軟化。商場(chǎng)中高端品牌也比比皆有，曾自營(yíng)一批高端品牌后相繼調(diào)整。租金、扣點(diǎn)情況依然相當(dāng)很高，近幾年的高端消費(fèi)品牌有所下降。兒童娛樂(lè)樂(lè)區(qū)塊多次與省娛樂(lè)性的電視欄目合作，相當(dāng)成功。現(xiàn)肯德基進(jìn)駐后又增加了很多活力。商場(chǎng)一樓外廊以快餐休閑為主，是周邊白領(lǐng)的快速消費(fèi)好去處。
E、東方廣場(chǎng)
麥當(dāng)勞的進(jìn)駐后成了一道新的風(fēng)景線。得利于解放西路強(qiáng)大的車水馬龍，及多年的零售服飾、鞋帽鋪面等影響，成為一個(gè)重點(diǎn)的商業(yè)集中地。東方廣場(chǎng)仍以租賃、聯(lián)營(yíng)為重點(diǎn)，見(jiàn)，主重鞋履牌一直見(jiàn)長(zhǎng)，甚至是一、二樓目前仍然在以皮鞋皮具為主。五樓很好的引入了電玩功能項(xiàng)目，為商場(chǎng)的人氣增添收益不少。每天東方廣場(chǎng)有限的停車位已經(jīng)無(wú)法滿足有車一族的車位安排，且整體售銷營(yíng)運(yùn)情況也比較理想。
F、廣百
以租賃、聯(lián)營(yíng)為主，打著國(guó)內(nèi)名牌百貨的旗號(hào)，在招商中處得可喜成果。經(jīng)過(guò)幾年的經(jīng)營(yíng)調(diào)整與苦心等待，加上風(fēng)華百貨、京茂百貨的經(jīng)營(yíng)失敗所引帶來(lái)的正面影響，還得益于喜佳超市的功能互補(bǔ)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)較可觀。原國(guó)貿(mào)地區(qū)高層消費(fèi)人員基本上已適應(yīng)于在廣百消費(fèi)，廣百人依國(guó)內(nèi)營(yíng)銷趨勢(shì)，近兩年在“券”的營(yíng)銷運(yùn)作中可處理不錯(cuò)的成錯(cuò)。據(jù)說(shuō)，廣百正在想方設(shè)方的引入名牌餐休閑項(xiàng)目，試圖將專業(yè)百貨賣場(chǎng)，做成休閑購(gòu)物中心。
G、金世紀(jì)
這是一家經(jīng)歷著股東不斷地更換、高層管理人員不斷地更換的商城。開(kāi)業(yè)初期，成功地引進(jìn)了南國(guó)實(shí)業(yè)公司下屬的南國(guó)超市。經(jīng)過(guò)幾年的風(fēng)風(fēng)雨雨，曾多次嘗試著做手機(jī)賣場(chǎng)、特價(jià)服飾城等項(xiàng)目，均處得可喜成效。但物業(yè)設(shè)計(jì)不太合理，地下負(fù)二層停下場(chǎng)不能很好地進(jìn)行車輛引導(dǎo)。現(xiàn)經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定：南國(guó)、小肥車、藍(lán)與海、肯德基、創(chuàng)新古玩城等重點(diǎn)功能租賃項(xiàng)目還是給予穩(wěn)住了大局面。
H、天茂百貨
原天成、天鴻的股東之一。天茂百貨以主樓、附樓為主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商場(chǎng)負(fù)一樓設(shè)有4000平方米的自營(yíng)綜合超市。二、三樓設(shè)有府城鎮(zhèn)最高檔的電影城，已成為府城地區(qū)職能部門必要活動(dòng)的重要場(chǎng)院所。商場(chǎng)主營(yíng)品牌以中端為主，前期招商、造勢(shì)工作較好。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，府城雖然人品眾多，但整體消費(fèi)不高，加上忠介路等眾多鋪面經(jīng)營(yíng)的客源分流，天茂百貨，百貨部分經(jīng)營(yíng)不太理想。
I、 銅鑼灣百貨
銅鑼灣百店進(jìn)駐海南之時(shí)，海口市內(nèi)大幅度的宣傳，加上之前其所屬樓盤的造勢(shì)，所以海口市眾所周知。但是因?yàn)槠渎范巍⑹忻裣�費(fèi)習(xí)慣等原因，即使是招商中打出了“半年免扣點(diǎn)”等招商條件，而其開(kāi)業(yè)銷售不甚理想。之后，成功地引進(jìn)了新一佳超市的經(jīng)營(yíng)，所以銅鑼灣百貨從某種意義上講已經(jīng)很清夢(mèng)想意識(shí)到將來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)。現(xiàn)根據(jù)供應(yīng)商透露，新一佳賣場(chǎng)主打生鮮經(jīng)營(yíng)牌，透著生鮮超低價(jià)的人氣策略已初見(jiàn)成效，銷售日漸增長(zhǎng)。然而銅鑼灣百貨的路子如何走，大家都在慢慢的猜摸中。
2、 綜合超市
A、 萬(wàn)福隆
創(chuàng)建于1999年，仍然是海南目前最大的超市業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖速度相當(dāng)迅速。時(shí)至目前已經(jīng)在全省發(fā)展過(guò)全國(guó)8家連鎖，但因選址不佳等原因后關(guān)閉2家。海口明珠店是其最代表性的項(xiàng)目，曾創(chuàng)造過(guò)單店日銷突破300萬(wàn)的海南商業(yè)奇跡。現(xiàn)最大問(wèn)題存在于資金的運(yùn)作上，財(cái)務(wù)狀態(tài)不佳。但是萬(wàn)福隆人曾經(jīng)仍至現(xiàn)在有著很高市場(chǎng)嗅覺(jué)，現(xiàn)很自然很執(zhí)著地走出了省外，開(kāi)發(fā)了汕頭分店而不完完全全地在海南進(jìn)行“圈地”、“包圍”。萬(wàn)福隆的超市事業(yè)仍是省內(nèi)超市業(yè)態(tài)的一個(gè)典范，如解決好資金問(wèn)題，萬(wàn)福依靠著強(qiáng)大的商家聯(lián)手，可能還會(huì)在海南里再創(chuàng)高潮。
B、 南國(guó)
創(chuàng)建于2001年年底，招商工作中依靠于當(dāng)時(shí)南國(guó)食品廠的雄厚實(shí)力，得到很多商家的青睞。它是第一個(gè)與萬(wàn)福隆超市展價(jià)格大戰(zhàn)的商家，曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)“一分鐘變一次價(jià)”的價(jià)格大戰(zhàn)策略。創(chuàng)業(yè)初期，曾不斷地更換高層管理者，使賣場(chǎng)得到不斷的調(diào)整，從某種角度上說(shuō)，很好地鍛煉了中層干部的溝通及適應(yīng)能力，從而也造就了一批多能的、獨(dú)特的管理分子。南國(guó)超市于2003年主打生鮮牌，實(shí)行“生鮮自營(yíng)自購(gòu)的市場(chǎng)”策略，在“生鮮超低”上有所成績(jī)。2005年底，南國(guó)超市成功地開(kāi)發(fā)了海甸分店，商超結(jié)合，“商做形象，超帶人”的路子已初見(jiàn)成績(jī)。今年年底，南國(guó)超市萬(wàn)寧分店將全面啟動(dòng)。
C、 大同
大同貨倉(cāng)1999年在泰龍商城的基礎(chǔ)上創(chuàng)辦起來(lái)，成功地引入了臺(tái)灣式的管理模式。海南當(dāng)前市場(chǎng)相當(dāng)空白的情況下，大同貨倉(cāng)曾是市民購(gòu)物的好選擇。大同貨倉(cāng)在與供應(yīng)商合作的市場(chǎng)體制上很好地進(jìn)行了二批和零售的規(guī)范，且在當(dāng)時(shí)已經(jīng)有相當(dāng)領(lǐng)先的市場(chǎng)營(yíng)銷組織，促銷活動(dòng)新穎、吸引力相當(dāng)大。現(xiàn)大同貨倉(cāng)與泰龍商城仍然是一個(gè)親密結(jié)合的主體，泰龍商城的純租賃體制在物業(yè)增值、創(chuàng)收上占有相當(dāng)大的百分比。在市場(chǎng)的變革中，大同貨倉(cāng)于2003年開(kāi)創(chuàng)了生鮮賣場(chǎng)，并主打過(guò)綠化新鮮、“生產(chǎn)銷售一條龍”、“農(nóng)生產(chǎn)”的主題，得到過(guò)市民的青睞。
D、 旺佳旺
旺佳旺超市于2001年創(chuàng)辦第一家店，以社區(qū)超市為主，目前已在海口市內(nèi)創(chuàng)辦多家連鎖。是海南零售配送的大供應(yīng)商?hào)|嶺公司的下屬機(jī)構(gòu)，資金運(yùn)作十分有利，并且在日化等產(chǎn)品中有相當(dāng)有利的商品進(jìn)貨渠道。
E、 新一佳
國(guó)內(nèi)知名零售企業(yè)，在廣州、深圳等地有過(guò)成功的經(jīng)營(yíng)模式和管理之精華。2005年進(jìn)駐銅鑼灣百貨時(shí)，很多商家、市民不太看好。通過(guò)市場(chǎng)的考驗(yàn)，新一佳主動(dòng)生鮮超低價(jià)戰(zhàn)，充分發(fā)揮省外進(jìn)貨的有利優(yōu)勢(shì)、以超市形象陳列和節(jié)約管理見(jiàn)長(zhǎng)，目前銷售日漸增長(zhǎng)。但是做為新商圈經(jīng)營(yíng)的商家，新一佳未來(lái)的路研究何去何從，我們?cè)嚹恳源�吧�?br> 3、 農(nóng)貿(mào)
A、 民間自發(fā)形成的集貿(mào)市場(chǎng)
隨著改革大潮的推動(dòng)，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，一些外來(lái)文化很快地流行、吸納和引用；商品流通的渠道也在多元化地發(fā)展。然而，由于海南地方小、人口少、交通、人文消費(fèi)習(xí)慣等眾多的原因，民間自發(fā)形成的集貿(mào)市場(chǎng)還是處于一種高旺的趨勢(shì)，預(yù)見(jiàn)于未來(lái)的50年后還會(huì)相應(yīng)生存。
集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)在三亞市以鄉(xiāng)鎮(zhèn)見(jiàn)長(zhǎng)。通常鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民借助于固定的節(jié)日、期令統(tǒng)一的、自發(fā)地集中于常于集中的地方去完成生活必需的商品、貨幣交換行為。集事行為，已經(jīng)歷了人類生存的千千萬(wàn)萬(wàn)，是人類文化遺產(chǎn)的重要組成部分。“能買能賣”、價(jià)格靈活、信息交流等全面、原始的交易模式，加之商品多數(shù)是自產(chǎn)自銷為主，打破了現(xiàn)代商業(yè)中的“環(huán)節(jié)型”手段，所以它根深地固，一直被最為基層的購(gòu)銷市場(chǎng)大大認(rèn)可。另外，商生來(lái)源于“需求相應(yīng)”的生存原則，集環(huán)市場(chǎng)仍部分商販們的必爭(zhēng)之地。只有在這里商販們才能完成，手工化的、傳統(tǒng)的、不是大力生產(chǎn)的商品的優(yōu)惠購(gòu)銷、交易行為。
B、 集中于車站處的商鋪
不追研歷史發(fā)展的淵源，在三亞、海南、中國(guó)、全人類，“只有集人的地方才有生意”，所以中國(guó)交通設(shè)備的重點(diǎn)地段，就必須有眾多的商品交流。車是我國(guó)的交通主要工具，在車站的周邊往往來(lái)來(lái)的車水馬龍、人潮人涌，自然創(chuàng)造著市庭若市的商鋪。這也是商家們經(jīng)常把商品位置定位于車站附近的重要因素。車站周邊的商鋪隨著職能部門的運(yùn)作、開(kāi)發(fā)公司的操作、個(gè)體商人的包理，目前總是保持著租金較高的有利形勢(shì)。它們以租鋪形式生存，所以經(jīng)營(yíng)品類相當(dāng)靈活，再加上租主考察自己的盈利空間之時(shí)不管面對(duì)著競(jìng)賽還是錯(cuò)位，他們總是們走一條自己能生存的路線，因此從某種意義上說(shuō)，他們有的手段有利更為靈活。
人類如此，中國(guó)如此，海南如此，三亞也就如此！！！
C、 職能部門開(kāi)發(fā)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)
面對(duì)著改革大潮、城市管理規(guī)范、交通、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、財(cái)政、消防等全社會(huì)的因素，職能部門好心地開(kāi)發(fā)出農(nóng)資市場(chǎng)，旨在提升城市的管理。農(nóng)資市場(chǎng)開(kāi)發(fā)后，只要有消費(fèi)的地方，肉檔、魚檔、菜檔、果檔便一夜春風(fēng)成長(zhǎng)起來(lái)，緊跟著流通中的批發(fā)、商行、便民等店也加速 勤，服飾、鞋帽、化妝也同時(shí)上市，多路商業(yè)并存的場(chǎng)面在中國(guó)隨處可見(jiàn)。猶如一出好戲總得有敲鑼的、打鼓的、幫控的、主角、小丑——大家都上吧！
“道自有道”！集貿(mào)、商鋪、農(nóng)貿(mào)最大體現(xiàn)是完全結(jié)合在一起。在中國(guó)在部門的體現(xiàn)就是：有車站的周邊就可能會(huì)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有農(nóng)貿(mào)市就少了商鋪，那么熱鬧的地方就會(huì)有本土本色的“產(chǎn)購(gòu)戶”就要在那里完成交易，那么就又形成了集貿(mào)。——這就是有消費(fèi)才會(huì)有商家的簡(jiǎn)白道理。

4、 其它
A、 批發(fā)點(diǎn)集中地段
商品流通事業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了形形色色的商品交易形式。生產(chǎn)、營(yíng)銷在市場(chǎng)的變革下以不同的體制形式生存，生產(chǎn)直供、總經(jīng)銷、代理商、等都會(huì)自成一行，批發(fā)點(diǎn)集中地也相應(yīng)而生。它們或許做為某區(qū)域代理，做為生產(chǎn)商的中轉(zhuǎn)商從中某處利益；或許是看好市場(chǎng)，采用購(gòu)進(jìn)方式，將商品“低毛利大量”地分配到各級(jí)市場(chǎng)，它們通過(guò)“周轉(zhuǎn)”一站的特點(diǎn)，服務(wù)于社會(huì)的同時(shí)也謀取利益。批發(fā)點(diǎn)在變革中也不斷地注意起自已的售后服務(wù)與網(wǎng)絡(luò)資源，往往它們對(duì)待新、老客戶的商品單價(jià)與超值服務(wù)有所區(qū)別。也許是交通不太便利、也許是考慮運(yùn)輸成本太高等原因，與此同時(shí)貨運(yùn)站的產(chǎn)生更是與批發(fā)相對(duì)集中的市場(chǎng)輝交相映。
B、 直銷
加入WTO對(duì)中國(guó)是一種進(jìn)步推動(dòng)，同時(shí)也是一種經(jīng)濟(jì)相爭(zhēng)的考研。之后直銷市場(chǎng)速蔓生長(zhǎng)，甚至是曾經(jīng)被重重地打擊的直銷變形之傳銷也風(fēng)火一時(shí)。安利、完美、無(wú)限極、玫蓮凱等重點(diǎn)直銷機(jī)構(gòu)完全在中國(guó)施展著用武之地。雖然我們還沒(méi)有完全的進(jìn)入這種市場(chǎng)形式的角色中，但是比爾蓋茨、李嘉誠(chéng)等名家都思考的問(wèn)題，甚至是國(guó)航、海爾、TCL等名企都在研究的課題，我們不得不略加思考。它立意于商品銷售，卻做到了激勵(lì)人、激勵(lì)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)造能者為上、改善生活的深刻內(nèi)涵，它所推行的“金字塔式”管理實(shí)屬是“商業(yè)武林”中的“寶典”。
C、 旅游景點(diǎn)的一些運(yùn)作
經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次的探索后，海南已初步以綠化、旅游為城市發(fā)展重點(diǎn)，三亞做為旅游重點(diǎn)城市，政府部門在發(fā)展城市的同時(shí)非常注重旅游的蒸蒸日子。有旅游景點(diǎn)的地方就有游客，有游客的地方就要完成商品交易，特別是海南以空氣、陽(yáng)光、沙灘見(jiàn)長(zhǎng)的旅游文化推動(dòng)著旅游產(chǎn)品的加速發(fā)展。許多商家商販們針對(duì)著旅游產(chǎn)品交易的特殊化，他們?cè)谑酆蠓��?wù)、與完成銷售的同時(shí)更趨向于后者。為了完成較高利潤(rùn)的旅游產(chǎn)品交易，商家們便淘盡心思地想出一套特殊的形式：帶客的、引導(dǎo)進(jìn)店的、拉動(dòng)銷售的，甚至他們與旅行社等相關(guān)部門強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以利益共享的形式推動(dòng)著銷售。這種形式的生存之道基本上做到了：大家都有利可圖，所以它往往有很大的積極性。

三、 三亞市商超中的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
A、 天成百貨
B、 天成超市
C、 天鴻商廈
D、 夏日百貨
E、 明珠廣場(chǎng)與福樂(lè)多超市
F、 旺豪超市
G、 萬(wàn)福隆超市

第二章 漫漫尋路篇

一、 試析：把握現(xiàn)有局面，爭(zhēng)取走高端品牌路線
從招商工作開(kāi)始，我們?cè)跊](méi)有明確市調(diào)數(shù)據(jù)的前提下，沒(méi)有完全考慮到市場(chǎng)變化及周邊市場(chǎng)的情況，因此制定了“中檔為主、高檔為輔、低檔為補(bǔ)”的商品定位，同時(shí)還打出了“非要去香港、深圳、海口？”的信條，從此以“三亞商業(yè)城市名片 鹿城人民購(gòu)物天堂”走過(guò)了一年多。
談及商品定位，實(shí)在是一件令人頭痛的事情。我們不得不擔(dān)心這些問(wèn)題：
面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷強(qiáng)大，我們研究哪一天才能走向高端？
一旦我們向低端路線邁去，我們的整體形象何在？
走高高端后我們的客戶群體到位有多少？
我們高端最終能與國(guó)化知名商家的品相況爭(zhēng)嗎？
如走低端，我們?nèi)绾芜M(jìn)行有效的商品質(zhì)量管理？
————
一系列的問(wèn)題在困擾著我們前進(jìn)、改革的思緒。千絲百絲中，我們只能順從著城市與商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)來(lái)從本質(zhì)上進(jìn)行有必要我培析。
隨著三亞旅游城市一日千里的發(fā)展，三亞已是許多商家的必爭(zhēng)之地。即使是我們提及三亞地方小、人口少、文化底薄、消費(fèi)等因素，但是近兩年來(lái)商業(yè)在三亞市“一夜春風(fēng)遍地綠”的發(fā)展已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。正如之前所說(shuō)：“海口槍聲已響，三亞更待何時(shí)？”圍繞著三亞市城區(qū)、效外，各路商家們異彩奔呈地爭(zhēng)池掠地、搶先為主，把商場(chǎng)開(kāi)成了“以點(diǎn)成線，以線成面”的空前激烈形勢(shì)。本土化的商家們正在爭(zhēng)得“頭破血流”之時(shí)，國(guó)內(nèi)國(guó)際知名商家的“外交官”也相約而至了。因此商場(chǎng)只會(huì)越開(kāi)越多，越開(kāi)越大，至于誰(shuí)會(huì)敗走鹿城？那就要看看將來(lái)實(shí)況了。
我們沒(méi)有充分的把握走高端路線研究能走到多高；我們沒(méi)有把握維執(zhí)現(xiàn)有局面走向高端路線的時(shí)間有多長(zhǎng)；我們也沒(méi)有把握走高端路線到一定水平后的消費(fèi)能力；我們更沒(méi)有把握我們的高端路線在國(guó)內(nèi)國(guó)際知名商家面前能有多力的競(jìng)爭(zhēng)力——以其是這樣懸空的思路讓我們茫然無(wú)前，不如我們完全放棄走高端的想法。

二、 試析：放棄商場(chǎng)部分的主體經(jīng)營(yíng)權(quán)
當(dāng)我們每天面對(duì)經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的許多無(wú)奈之時(shí)，我們一心想辦好一家商場(chǎng)的決心，難免會(huì)有所動(dòng)搖。我們或許曾經(jīng)想過(guò)：不如將商場(chǎng)整體招租給第二方經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，我們坐享租金的穩(wěn)定收入，哪怕是現(xiàn)對(duì)外招租的租金不是很可觀，但總是比無(wú)奈與被很多的鎖事困攏強(qiáng)得多；我們也或許曾經(jīng)想過(guò)：不如將商場(chǎng)分塊分區(qū)地招租，項(xiàng)目招商中隨著租主的變化而不斷地變化，最終以鋪面為主的物業(yè)管理公司形式成；甚至我們想過(guò)超大的美容保健中心、體育館、房產(chǎn)交易中心、酒店餐飲等其它項(xiàng)目。
我們想到放棄的最基本原因，來(lái)自于我們目前的經(jīng)營(yíng)不善和對(duì)未來(lái)的悲觀態(tài)度所產(chǎn)生的表現(xiàn)。
然而，我們不可否認(rèn)的是：我們把握不準(zhǔn)完全地放棄后將產(chǎn)生的利弊之差？我們將帶來(lái)哪些社會(huì)不良的影響？
本著市場(chǎng)生存與創(chuàng)業(yè)發(fā)展的一些規(guī)則，預(yù)測(cè)放棄商場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)權(quán)后產(chǎn)生的以下幾點(diǎn)不良：
A、影響到房產(chǎn)公司下屬的其它事業(yè)、產(chǎn)業(yè)；
B、對(duì)于項(xiàng)目投資人未來(lái)創(chuàng)業(yè)所產(chǎn)生的影響；
C、項(xiàng)目投資人在職能部門中公眾形象的影響。
D、佳人有約內(nèi)部客戶合理處理的不良影響；
E、可能以往的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)惡意制造的不良影響；
F、市民對(duì)原有物業(yè)缺乏信心的影響；
——（目光有限等原因，不過(guò)多的分析。）

三、 試析：走女性主題路線
我們第一期的商業(yè)包裝、推廣運(yùn)作是：售樓、售鋪，當(dāng)時(shí)本著利潤(rùn)最大化的目的，把一、二、三樓規(guī)劃、運(yùn)作成商場(chǎng)，并給予一個(gè)全新、特別的定義——女性青春情況主題的購(gòu)物廣場(chǎng)。
項(xiàng)目結(jié)構(gòu)大體為：
一樓：潮流特區(qū)、休閑天地、流行前線、精品店
二樓：淑女天地、花樣年華休閑吧、音樂(lè)工作室、個(gè)性服裝設(shè)計(jì)室、國(guó)際快餐咖啡名店、纖致美甲館、小小世界
三樓：喜佳生活大超市
從結(jié)構(gòu)規(guī)劃上來(lái)講，當(dāng)時(shí)的策劃者的確是挖盡心思、絞盡腦汁，且有很多可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，甚至是在未來(lái)發(fā)展中，它也會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的參考。在一些功能區(qū)塊的規(guī)劃上，策劃者充分地考慮到商場(chǎng)的人流、亮點(diǎn)等重要因素。
然而，三亞不再是昨日的三亞，這種幾年前的做法完全拷貝的經(jīng)營(yíng)結(jié)果說(shuō)服力已經(jīng)不大。海口的幾家近似于同一作者的佳作，諸如：儷人坊女性商場(chǎng)、潮流前線商場(chǎng)等，實(shí)際證明沒(méi)有很可觀的收益空間，即使是在廣州的**商場(chǎng)也只是勉強(qiáng)生存。三亞在商超突飛猛長(zhǎng)的勢(shì)頭當(dāng)前，做好這樣一種專業(yè)性主題商場(chǎng)更為不易。
其一、專業(yè)性商場(chǎng)與“一站式”購(gòu)齊在商品選擇上是相互予盾的；
其二、專業(yè)性商場(chǎng)是為一棵大樹(shù)，而放棄了大眾百姓這片“森林”；

四、 如何跟著市場(chǎng)變化調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式策略
高端不行？完全放棄不行？女性主題也不行？那么什么樣模式策略方能走好呢？——這就是這份案子要提及的重點(diǎn)性實(shí)際問(wèn)題。
名家分析一：

王敬：零售發(fā)展與設(shè)計(jì)驅(qū)動(dòng)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新
王敬：華潤(rùn)萬(wàn)家前首席運(yùn)營(yíng)官，以下是他于2006年3月23日在浙江的一些重要分析。
A、在未來(lái)的5-10年, 五個(gè)關(guān)鍵性因素會(huì)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)的整合與消費(fèi)需求的日漸復(fù)雜　　 　　 B、在未來(lái)的5-10年里，我們可以看到一個(gè)更加復(fù)雜、更加極端化的零售市場(chǎng)，必然出現(xiàn)大贏家和大輸家。　　 　　C、在未來(lái)的5-10年里，市場(chǎng)上的五個(gè)關(guān)鍵因素會(huì)在高度集中與復(fù)雜化的需求下推動(dòng)，缺乏差異化和細(xì)分化的零售商必然出局。 　　D、面對(duì)未來(lái)5-10年的挑戰(zhàn)，零售商應(yīng)以消費(fèi)者為中心，來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)具有針對(duì)性、優(yōu)越性的品牌和業(yè)態(tài)。　　 　　
E、我們認(rèn)為業(yè)態(tài)發(fā)展會(huì)經(jīng)歷品類管理和業(yè)態(tài)創(chuàng)新兩個(gè)階段。　　 　　F、通過(guò)業(yè)態(tài)發(fā)展的工具的可以幫助業(yè)態(tài)創(chuàng)新　　 　　
G、然而業(yè)態(tài)創(chuàng)新必須通過(guò)零售發(fā)展與設(shè)計(jì)表達(dá)出來(lái)　　


名家分析二：（作者：王世渝）
企業(yè)如何構(gòu)建自己的商業(yè)模式
　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)隨著市場(chǎng)的成熟、發(fā)育，越來(lái)越激烈。幾乎每一個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都有許許多多的企業(yè)在共同分食著市場(chǎng)份額。于是，企業(yè)就開(kāi)始追求差異化。差異化表現(xiàn)在很多方面，而差異化的核心就是構(gòu)建不同的商業(yè)模式。
　　不同規(guī)模的企業(yè)，不同狀態(tài)的企業(yè)，不同行業(yè)的企業(yè)，不同類型的企業(yè)有著不一樣的商業(yè)模式，但又遵守著許多共同的商業(yè)規(guī)律。因而，商業(yè)模式也永遠(yuǎn)是共性中有個(gè)性，個(gè)性又符合于共性的。
　　按企業(yè)的狀態(tài)來(lái)看，有創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，有成長(zhǎng)型企業(yè)，有成熟型企業(yè)，有擴(kuò)張型企業(yè)。
　　創(chuàng)業(yè)型企業(yè)最重要的是在創(chuàng)業(yè)前一定先設(shè)計(jì)好商業(yè)模式。這是中國(guó)創(chuàng)業(yè)者們最容易忽略的一關(guān)。由于創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)，許多創(chuàng)業(yè)者只考慮投資創(chuàng)業(yè)的兩大要素：錢和事。要么是拿錢找事，要么是拿事找錢。至于有了錢又有了事怎么能夠成功地賺來(lái)更多的錢，往往討論不夠，分析不夠。經(jīng)常導(dǎo)致血本無(wú)歸。即使很多后來(lái)成功的企業(yè)，也是在稀里糊涂成功以后，才來(lái)認(rèn)真琢磨商業(yè)模式的。
　　企業(yè)創(chuàng)業(yè)者必須從以下幾個(gè)方面去分析商業(yè)模式，并不是簡(jiǎn)單地做可行性分析報(bào)告。
　　首先看要投資或創(chuàng)業(yè)的企業(yè)是制造業(yè)、流通業(yè)，還是服務(wù)業(yè)。如制造業(yè)的基本商業(yè)模式是“供應(yīng)——生產(chǎn)——銷售”，服務(wù)業(yè)的基本模式是“采購(gòu)——銷售”。
其次要研究市場(chǎng)：即你生產(chǎn)、服務(wù)的產(chǎn)品市場(chǎng)有多大，在哪里，你的市場(chǎng)是為哪個(gè)層面的客戶提供服務(wù)。即產(chǎn)品定位。
　　第三要研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：即在你的地區(qū)、你的市場(chǎng)、你的產(chǎn)品(服務(wù))、你的客戶群體內(nèi)，有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有什么優(yōu)勢(shì)，有什么劣勢(shì)。


　　第四才是根據(jù)外在分析，設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)的商業(yè)模式。
　　創(chuàng)業(yè)并不都是由小到大。有的是小打小鬧開(kāi)始，有的卻是高舉高打。小的，可以小到不用投資；大的可以幾十億、百億、千億。國(guó)內(nèi)著名的白酒品牌“金六福”的商業(yè)模式就非常獨(dú)特。新華聯(lián)集團(tuán)在投資白酒業(yè)的時(shí)候，中國(guó)白酒市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，群雄紛爭(zhēng)，分食著中國(guó)全國(guó)性和地方的白酒市場(chǎng)。一些著名品牌長(zhǎng)盛不衰，假冒偽劣也打不倒。新創(chuàng)品牌此起彼伏。如果用傳統(tǒng)商業(yè)模式，投資建窖地，做配方、發(fā)酵、釀酒、出售、占領(lǐng)市場(chǎng)、打出品牌，會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，投資量大、投資周期長(zhǎng)、又不擅白酒的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理。于是，他們采用“借雞生蛋”的商業(yè)模式，踩著巨人的肩膀，與中國(guó)白酒第一品牌五糧液合作。自創(chuàng)品牌又不生產(chǎn)一瓶酒，連一個(gè)酒蓋都不生產(chǎn)，并在營(yíng)銷上下功夫，建立了龐大的銷售體系，獲得巨大成功。固定資產(chǎn)連一家小酒廠的規(guī)模都沒(méi)有，卻擁有年20億的銷售額。
　　金六福的商業(yè)模式的精妙處在于：將五糧液成功的一切“據(jù)為己有”；不做大量固定生產(chǎn)投資，可根據(jù)自己的資金實(shí)力由小而大的去從事經(jīng)營(yíng)，量力而行，避免了投資風(fēng)險(xiǎn)；金六福品牌的無(wú)形資產(chǎn)屬于金六福公司，即使與五糧液合作發(fā)生了分歧，金六福自己的品牌也已經(jīng)可以自立門戶了。同時(shí)，金六福與五糧液之間雖為不同的體制，不同的投資主體，相互之間還沒(méi)有股權(quán)關(guān)系，僅僅是OEM關(guān)系，但金六福并沒(méi)有沖擊五糧液的主打品牌市場(chǎng)，使五糧液反而在不用發(fā)生營(yíng)銷成本的基礎(chǔ)上增大了銷售量；五糧液的品牌也被金六福每年僅數(shù)千萬(wàn)的廣告投入在宣傳。
　　處于培育期或成長(zhǎng)期的企業(yè)一般來(lái)說(shuō)已經(jīng)初步形成了自己的商業(yè)模式。這個(gè)期間是一個(gè)企業(yè)最為關(guān)鍵的時(shí)候。許多企業(yè)由于找不到突破口，長(zhǎng)期徘徊在一定的銷售規(guī)模，甚至出現(xiàn)虧損、創(chuàng)業(yè)失敗。這期間的企業(yè)最重要的就是要找創(chuàng)新的商業(yè)模式作為突破口。首先是看自己的企業(yè)，這階段的產(chǎn)品或服務(wù)是區(qū)域性的還是全國(guó)性的。如果是區(qū)域性的，你必須研究同一區(qū)域與你同一規(guī)模的企業(yè)，看這些企業(yè)的商業(yè)模式與本企業(yè)商業(yè)模式的異同。吸取別人的優(yōu)點(diǎn)，找到別人的缺點(diǎn)，創(chuàng)造性地改造你的商業(yè)模式。或許，你就可以獲得成功。
　　萬(wàn)通集團(tuán)曾經(jīng)有一個(gè)經(jīng)典案例。1996年，歷經(jīng)兩年半建設(shè)的北京萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)閃亮登場(chǎng)，獲得史無(wú)前例的高價(jià)銷售業(yè)績(jī)。而與該物業(yè)僅一路之隔、位于阜城外大街北邊的四川大廈，由于體制的問(wèn)題蓋了十三年還沒(méi)有竣工。兩種體制、兩個(gè)商業(yè)結(jié)果，一時(shí)傳為佳話。但是，萬(wàn)通廣場(chǎng)地下一層至五層的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)卻是另一番景象。雖然萬(wàn)通引入了美國(guó)人參與經(jīng)營(yíng)、雖然也從西單商場(chǎng)、友誼商場(chǎng)高薪聘請(qǐng)零售經(jīng)營(yíng)人才，但對(duì)于從未從事過(guò)商業(yè)零售的萬(wàn)通來(lái)講，仍然顯露出敗象，連續(xù)虧損。相反，四川大廈內(nèi)的華聯(lián)商場(chǎng)卻后來(lái)居上，經(jīng)營(yíng)紅火。當(dāng)時(shí)想了很多辦法也沒(méi)能改觀。直到1999年開(kāi)業(yè)兩年多以后，萬(wàn)通在商業(yè)模式上做了一個(gè)大膽創(chuàng)新才一改頹勢(shì)，一舉成功。萬(wàn)通的方法是放棄自己并不擅長(zhǎng)的自營(yíng)模式，將所有經(jīng)營(yíng)面積化整為零，全部出租給小商販，使萬(wàn)通廣場(chǎng)變成小商品批發(fā)市場(chǎng)，讓那些平時(shí)只能利用大街小巷的三角地帶被擠壓在很小范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的小商小販一下子涌進(jìn)繁華、高檔的大商場(chǎng)擺攤，如登大雅之堂。小商販幾乎是抱著大把大把的現(xiàn)鈔涌了進(jìn)來(lái)。萬(wàn)通廣場(chǎng)一夜之間扭虧為盈，還省去了經(jīng)營(yíng)管理的程序。
　　萬(wàn)通在商業(yè)模式上的變化至少給我們以下啟示：
做房地產(chǎn)萬(wàn)通是內(nèi)行，可說(shuō)比國(guó)有體制的四川大廈成功。做商業(yè)，萬(wàn)通是外行，沒(méi)有較為長(zhǎng)期的學(xué)習(xí)、實(shí)踐，仍然比不上國(guó)有體制的華聯(lián)。
第二， 外行與內(nèi)行在一個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，萬(wàn)通沒(méi)有選擇惡性競(jìng)爭(zhēng)的方式，打價(jià)格戰(zhàn)，詆毀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是選擇錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，和平共處。
第三，萬(wàn)通此舉還開(kāi)始了從多元化投資經(jīng)營(yíng)向?qū)�業(yè)化調(diào)整的第一步，放棄投資經(jīng)營(yíng)零售業(yè)。
第四，選擇調(diào)整并沒(méi)有采用“壯士斷臂”的方式，低價(jià)割肉，而是通過(guò)商業(yè)模式的創(chuàng)新，既退出了零售業(yè)，又轉(zhuǎn)虧為盈。
（此文未完）

第三章 嘗試新的商業(yè)模式

看罷名家的兩大評(píng)論，我們還是沒(méi)有辦法完全的理清自己要走的商業(yè)模式。沿著模式創(chuàng)新的思想，本著我們物業(yè)、企業(yè)現(xiàn)有的格局，根據(jù)三亞市目前的市場(chǎng)形勢(shì)，著重地分析以下套路在新的調(diào)整中的重重性、可行性。

一、 引入知名的功能區(qū)塊，突出商場(chǎng)亮點(diǎn)。
知名的功能區(qū)塊，是一個(gè)商場(chǎng)亮點(diǎn)的重要體現(xiàn)。國(guó)際餐飲項(xiàng)目是我們必須付出最大的代價(jià)加以引進(jìn)的。麥當(dāng)勞、肯德基等正在風(fēng)靡全國(guó)，它們已經(jīng)成為商業(yè)形象樹(shù)立的重點(diǎn)項(xiàng)目，是商家的必爭(zhēng)“寵物”。成功地引進(jìn)國(guó)際快餐、餐飲項(xiàng)目是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)革命成功的第一步。所以公司必須是專項(xiàng)專人，有計(jì)劃地付出大代價(jià)進(jìn)行引入。
大功能區(qū)塊的體現(xiàn)就目前我們所處情況：特產(chǎn)超市、源安藥超、海爾專賣、兒童樂(lè)園、歌莉斯蘭、眼鏡直通車等已經(jīng)是我們重要的亮點(diǎn)環(huán)節(jié)。我們必須加以各方面的支持與有利引導(dǎo)。
廣場(chǎng)外廊的真正運(yùn)作我們不能再停留于表面化上，我們要真正的爭(zhēng)取于運(yùn)營(yíng)招商工作的日程上，同時(shí)給予專人專項(xiàng)去完成。“寸土寸金”、“多空一塊地等于多浪費(fèi)一分錢”。
廣場(chǎng)外廊建議案：
A、美食一條街。招商時(shí)可考慮單個(gè)客戶包辦建設(shè)或商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)招商。
B、旅游產(chǎn)品一條街。（招商可依以上，內(nèi)含熱帶水果、珍珠水晶、旅游工藝品等）
廣場(chǎng)廣告招商也是我們?cè)隼�的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)于廣告招商的規(guī)劃企劃部已經(jīng)形成過(guò)書面議案，但終因沒(méi)有找到合適的合作伙伴而沒(méi)有真正的啟動(dòng)起來(lái)。建議，我們必須重議議案的可行性，同樣形成專人專項(xiàng)進(jìn)行全面啟動(dòng)，爭(zhēng)取今年年前有一個(gè)新的變化。

二、 走百姓大眾路線，著力于外部形象的鑄造。
天成商場(chǎng)、天鴻商廈是三亞商場(chǎng)的先驅(qū)者，它們?cè)谝�進(jìn)知名品牌的道路上已經(jīng)走了好幾年，并且取得了不錯(cuò)的成績(jī)，依然是三亞目前的品牌核心型商場(chǎng)。以國(guó)內(nèi)中高檔品牌、國(guó)際大眾品牌定位為主的形象定位。
夏日百貨啟用自營(yíng)購(gòu)進(jìn)的形式在品牌引進(jìn)上可曾經(jīng)取得了可喜的成果，國(guó)際性品牌已是它們的特長(zhǎng)之一。以國(guó)內(nèi)外高端品牌為主的形象定位。
一方百貨得助于解放路良好的商業(yè)地段，商場(chǎng)開(kāi)闊的中廳設(shè)計(jì)在品牌的建設(shè)上也初有成效。以國(guó)內(nèi)中高檔品牌、國(guó)際大眾品牌定位為主的形象定位。
明珠廣場(chǎng)以大區(qū)塊的租賃形式招租，打著“三亞鋪王”的美名，得益于海口明珠曾經(jīng)取得的可喜成果，品牌引進(jìn)上有所收益。以國(guó)內(nèi)中高檔品牌、國(guó)際大眾品牌定位為主的形象定位。
步行街走國(guó)內(nèi)大眾品牌也是火火風(fēng)風(fēng)，成績(jī)顯著。以國(guó)內(nèi)中高檔品牌、國(guó)際大眾品牌定位為主的形象定位。
可見(jiàn)大部分商家的經(jīng)營(yíng)品牌定位中“以國(guó)內(nèi)中高檔品牌、國(guó)際大眾品牌定位為主”，且它們?cè)诮窈蟮慕?jīng)營(yíng)中更多的可能是努力向上攀爬的趨勢(shì)。加之我們要考慮到國(guó)內(nèi)外知名商家即將進(jìn)駐三亞的形勢(shì)，所以我們是否將考慮走一條百姓大眾化的品牌路線，即“國(guó)內(nèi)中檔品牌為主，百姓大眾消費(fèi)的中等價(jià)位為重點(diǎn)的定位”以形成明顯的錯(cuò)位。
品牌力度不強(qiáng)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)容易走下坡路，這一直是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的一根軟骨。一旦確立走百姓大眾化的路線后，我們要花大部分的精力于外部形象的鑄造上，其意思相當(dāng)重大：
1、 能在三亞市區(qū)周邊的陵水、樂(lè)東、懸城、羊欄、林旺、海棠灣等重點(diǎn)的縣城鄉(xiāng)打響商場(chǎng)調(diào)整后的知名度，讓主力消費(fèi)群體真正的了解這段百貨平價(jià)商場(chǎng)；
2、 進(jìn)行良好的形象推廣，使調(diào)整后的商場(chǎng)重塑威望，以防走下坡路的不良形勢(shì)；
3、 在形象推廣上能很好地借助于功能大區(qū)塊的“拖”以圖一個(gè)良好的檔次之分；
4、 在形象推廣上借助于廣告創(chuàng)意的所產(chǎn)生的強(qiáng)烈反應(yīng)效果，把自己的企業(yè)文化根深地融入消費(fèi)者的大腦。

三、 大眾路線中的特色之道。
如果說(shuō)在走百姓大眾品牌路線的道路上，我們忽略了特色之建設(shè)，那么我們的商戰(zhàn)策略還是很不成功的。然而特色建設(shè)的內(nèi)容又特別廣，且我們要真正走的路又是一條沒(méi)有前人完全地走過(guò)的路，沒(méi)有相當(dāng)可靠的前例供我們參考，所以它需要經(jīng)營(yíng)管理者非常沉著的心態(tài)和非常活躍的思考能力。初擬幾條關(guān)于特色建設(shè)的條款：
1、 專柜裝飾中的時(shí)尚與古香古色完美結(jié)合；
2、 員工制服上追求統(tǒng)一、但又不能完全地單一；
3、 廣場(chǎng)外廊上的熱帶異國(guó)風(fēng)情；
4、 同時(shí)幾個(gè)背景音樂(lè)的購(gòu)物氣氛營(yíng)造；
5、 專柜燈光上力求異彩幫蘭；
——（考慮到理想與現(xiàn)實(shí)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，僅列以上）

四、 適當(dāng)?shù)匾�進(jìn)旅游項(xiàng)目。
以上提及到廣場(chǎng)外廊“旅游產(chǎn)品一條街”構(gòu)思。
同時(shí)，旅游項(xiàng)目的范圍也比較廣泛，它包含著：珍珠、水晶、工藝品、島服、茶葉茶藝、海南特產(chǎn)、水果等等。如何地將其更好結(jié)合在一個(gè)區(qū)塊，而又與原有的特產(chǎn)超市沒(méi)有太多的沖突，這是我們充分考慮、規(guī)劃的事。
旅游產(chǎn)品的銷售要與旅行杜充分地結(jié)合起來(lái)，參考于一些旅游景點(diǎn)的操作。可考慮旅游功能區(qū)塊對(duì)個(gè)體外招租，由其獨(dú)立靈活地完成一系列運(yùn)作復(fù)雜過(guò)程。

五、 適當(dāng)是引進(jìn)時(shí)尚項(xiàng)目。
時(shí)尚做為人文變化的一個(gè)概念一直被商場(chǎng)緊緊追隨、不斷精化。調(diào)整后的商場(chǎng)模式必將不可缺少時(shí)尚項(xiàng)目的引進(jìn)。這里先不說(shuō)國(guó)際知名餐飲的時(shí)尚、也不說(shuō)旅游產(chǎn)品靈活經(jīng)營(yíng)的時(shí)尚，且說(shuō)說(shuō)我們?cè)谝恍┬」δ艿臅r(shí)尚項(xiàng)目上的引進(jìn)。
美甲、大頭貼、滑輪鞋、美發(fā)、時(shí)尚飾品、QQ秀、個(gè)性設(shè)計(jì)等此類項(xiàng)目照樣是調(diào)整后的商場(chǎng)不可缺少的項(xiàng)目。
時(shí)尚的變化趨勢(shì)是跟著市場(chǎng)而變化的，經(jīng)營(yíng)工作中，經(jīng)營(yíng)管理者要善于觀察市場(chǎng)流行、時(shí)尚項(xiàng)目并不斷地加以引進(jìn)。

六、 租賃開(kāi)放式的管理，穩(wěn)收漁翁之利。
七、 推廣新穎的營(yíng)銷價(jià)格活動(dòng)，加強(qiáng)文化創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷，增加廣場(chǎng)熱鬧。
八、 研究、實(shí)施一套獨(dú)特可行的管理模式。
管理模式的基本要求：
1、簡(jiǎn)化管理人員，節(jié)約開(kāi)支成本，提倡管理人員做事、管理綜合。
2、給予經(jīng)營(yíng)管理者相應(yīng)的權(quán)利，制訂透明化的經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、程序；
2、確保所有費(fèi)用產(chǎn)生、業(yè)務(wù)往來(lái)在相應(yīng)的授權(quán)者中有相應(yīng)的簽字確認(rèn)，堅(jiān)決不能是口頭指揮重大決策的變化；
3、全員積極支持流程的正常、快捷運(yùn)作，及時(shí)地對(duì)不利于執(zhí)行的規(guī)章、流程重新制訂；
4、明確地進(jìn)行責(zé)任分工與團(tuán)隊(duì)協(xié)作，快速地建設(shè)起一個(gè)進(jìn)能攻，退能守的高效型、密切配合的團(tuán)隊(duì)；
5、一切以公司利益、客戶滿意、社會(huì)的良好影響為主；

第四章 新的商業(yè)模式之管理

一、 新模式中的組織結(jié)構(gòu)

二、 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制度。
三、 總經(jīng)理下設(shè)分管副總（總監(jiān)、總助），發(fā)揮銷售、營(yíng)銷之特長(zhǎng)。
四、 保衛(wèi)安全部的設(shè)立及其重點(diǎn)性。
五、 財(cái)務(wù)部設(shè)立以求精簡(jiǎn)。
六、 為什么行政部并設(shè)物業(yè)、人事、信息？
七、 為什么業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)并設(shè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理？
第四章 新模式新管理的鞏固與創(chuàng)新
一、 新模式新管理可能帶來(lái)的不足
二、 新模式新管理面臨市場(chǎng)變革時(shí)的創(chuàng)新
三、 如何鞏固新模式新管理之“寶典”和防范模仿
四、 新模式抵制“巨鱷”的手段。
第五章 走新模式新管理的執(zhí)行進(jìn)程
第六章 后記
一、 本案的不足
二、 一些人和事的感想
三、 小談企業(yè)發(fā)展與人才流失

怎么聯(lián)系你?很想交個(gè)朋友,我也是在校大學(xué)生,感覺(jué)你就海南零售業(yè)非常熟悉,也不知道什么時(shí)候你能看到這個(gè)信息.你可以發(fā)信息給我.13637635150.交個(gè)朋友

RE:一份沒(méi)有完工的調(diào)整計(jì)劃書

交個(gè)朋友我電話13637635150,在校大學(xué)生

非常感慨，但老板們不一定喜歡，

你在感慨，讓老板們想什么

抒情沒(méi)有說(shuō)服力

看完后,覺(jué)得文字不夠有力!

繼續(xù)努力!

看著暈,最好提供要有,文字太多,調(diào)整什么沒(méi)說(shuō)清楚哦,管理架構(gòu)還有商業(yè)業(yè)態(tài)和定位的?需要分類,感覺(jué)像一篇散文哦呵呵,還有業(yè)態(tài)調(diào)整,最好有平面圖配合

文科畢業(yè)的，鑒定完畢。

沒(méi)看完，太長(zhǎng)了，

缺少數(shù)據(jù)分析

六年之后再回來(lái)看看這篇文章，當(dāng)時(shí)實(shí)在是太感情了。以前寫這方面的文章時(shí)真是一點(diǎn)經(jīng)歷都沒(méi)有。呵呵，常來(lái)看看，交廣朋友。