不同業(yè)態(tài)搜狐網(wǎng)的商家對商業(yè)設(shè)施的要求各有不同，開發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。什么是商家對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過對零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會迎刃而解了。

　　一、店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力

　　現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對消費者需求的滿足。

　　早期，消費者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身擁有的商品經(jīng)營技術(shù)，其中包括對商品種類、商品質(zhì)量、商品價格等要素的管理。

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費者對商家的選擇機會也就相應(yīng)增多了。同時，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時間的價值也在提升，促使消費者對零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營技術(shù)的作用外，主要是依賴商家的選址技術(shù)。

　　可以說，商品經(jīng)營技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩大支柱。

　　對于商品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強，隨著人員的流動，商品經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和商品本身一樣具有了極強的流動性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營技術(shù)上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競爭愈演愈烈。

　　面對激烈的競爭，商家滿足消費者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因為店址是商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)平臺、是難以改變的實體、是無法克隆的資源。對于一家已建成的商場，要對其硬件進行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。由于受地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會是完全一樣焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的，當(dāng)一個商家先機占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營成功后，盡管其他商家可以全套模仿它的商品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無法得到完全相同的店址。

　　二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性

　　連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營運、法律、財務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項目管理等多個學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識。科學(xué)地運用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。

　　店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會面臨各種不同的實際情況。如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機會呢？常言道：“萬變不離其宗”。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。

　　零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費者選擇便利。

　　購物是否便利，往往是消費者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費者的立場，著眼于能否使消費者在購物中感到便利。消費者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。

　　消費者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個全過程并不僅僅是從消費者進入商場開始，而是從消費者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費者購物的便利性需求，通常可將購物全程分解為串聯(lián)的五個階段，依次進行分析研究，設(shè)身處地找出消費者在每個階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應(yīng)達到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則——便利法則。

　　三、5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心

　　5A法則即“便利法則”。“A”是Advantage(便利)圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。

　　5A法則主要應(yīng)用于針對某個城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進行的工作。

　　5A法則的基本理念是：以消費者為本，為消費者購物提供全程便利。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。

　　5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進出便利；5、選購便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。

　　交通便利——是指讓預(yù)期數(shù)量的消費者能便利地從其出發(fā)地到達商場所在的地域。對交通便利性的研究，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個預(yù)期數(shù)量又源自商家對周邊人口分布及其消費水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對消費者的預(yù)期數(shù)量都可能會有所差異。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會少于20萬人。交通便利性研究主要涉及了消費者對交通時耗的便利需求，并由此引伸出消費者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括：

　　•交通時耗：針對大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)—滿意，10分鐘內(nèi)—可以，15分鐘—勉強。

　　•交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。

　　•交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。

　　•自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。

　　確認(rèn)便利——是指讓消費者能便利地找到目標(biāo)商場。即使是已被消費者熟悉的商場，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會不可避免地讓人一時“難找”甚至“找不到”。特別對于自駕車xm.focus.cn的消費者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強商場建筑物的可視性。而且，加強確認(rèn)的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。主要措施為：

　　•遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。

　　•中距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)，無遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開闊。

　　•近距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。

　　趨近便利——是指讓消費者能便利地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：

　　•對于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；

　　•對于公交車：需有若干條公交線路的車站點距離商場不超過200米，其每日的運營時間不少于商場的營業(yè)時間；

　　•對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。

　　進出便利——是指讓消費者能便利地進出商場。對于建筑面積超過1萬平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：

　　•多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動門；

　　•門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道；

　　•門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；

　　•超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道的入口盡量靠近首層商場主入口；

　　•機動車停車位宜達到200個以上（倉儲式商場宜達到300個以上）。室外停車場應(yīng)靠近商場主入口，購物小推車可到達每個車位；室內(nèi)停車場應(yīng)設(shè)在超市商場的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場的自動步道；

　　•有出租車上下乘客的場地及出租車排隊候客的場地（不宜少于5個車位）；

　　•有自行車存車場地。可將兩輪機動車停車位與自行車存車場地相鄰。

　　購物便利——是指讓消費者能便利地在商場內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營技術(shù)的需求，大型超市商場對建筑條件的相關(guān)要求為：

　　•適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對展放空間的要求。對大型綜合超市，通常需要約1萬平方米建筑面積，其中60~65%為賣場經(jīng)營面積。建筑層高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距9~12米為宜；

　　•適宜的通道，便于推購物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬4~6米，次通道寬2~4米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓；

　　•適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時，超市總層數(shù)不宜超過2層。跨層時應(yīng)設(shè)雙向自動步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)；

　　•適宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺。約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機不宜少于25臺，通常為30~40臺，個別商家會超過50臺。收銀臺前應(yīng)留有足夠的停滯區(qū)，通常需留出3~6米長度的排隊區(qū)域；

　　•充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；

　　•舒適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計溫度17攝氏度；

　　•小推車及其存放區(qū)；

　　•服務(wù)臺及存包處；

　　•配套經(jīng)營的小商鋪區(qū)，通常為10~40個不同品類的小商鋪。

　　另外，除了滿足消費者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營管理中對店址的便利性要求。例如貨運通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫房、辦公房位置等等，這些是消費者便利需求之外的商家內(nèi)部的便利性需求。

　　綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則。可以說，商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心自己開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會成為品牌商家追捧的“香餑餑”。 依照5A法則要求的便利性原理，同樣可以開發(fā)建設(shè)出符合經(jīng)營者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐廳、歌舞廳、健身房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消費的商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所。

　　對于各類業(yè)態(tài)的商家而言，當(dāng)你熟練運用了5A法則后，面對千差萬別的商業(yè)設(shè)施還會無從下手嗎？還會擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動最快、效率最高的選址高手。

3樓說的對