南方日報
　　
三大購物中心相繼亮相，但需度過漫長市場培育期中心區商業旺起來最少需3年
　　
　　蓄勢已久的福田中心區商業開始逐漸發力了，COCO　PARK已經進入全面運營期，怡景中心城月底將正式揭開帷幕，晶島國際廣場據傳年底也將開業，地產業界乃至普通市民對福田中心區CBD商業的美好期待，正在逐漸變成現實。面對中心區50萬平方米的龐大商業體量，三大購物中心背后的操盤者該如何差異化經營以應對近距離的競爭？面對中心區人氣依然有待提升的現實，福田中心區CBD商業，該怎樣度過漫長的市場培育期？
　　
　　三大購物中心開業兩家

　　近日，永旺集團旗下JUSCO深圳第四家分店入駐COCO　PARK，標志著福田中心區最新開業的COCO　PARK開業季已經落下帷幕，COCO　PARK開業后，先后迎來了有亞洲最大扒房之稱的超級牛扒、香港經營達50多年的百老匯影城以及眾多國內外知名品牌。

　　COCO　PARK的操盤者星河房地產經營有限公司有關負責人接受記者采訪時介紹，在結束開業季后，COCO　PARK已經進入市場調整期，走廊式內街目前正在進行詳細規劃，內街商鋪計劃以頗具藝術感的玻璃房造型出現。

　　而本月12日，深圳怡景中心城商業發展公司和深圳發展銀行共同舉行的“中心城MORE卡”新聞發布會宣布，怡景中心城將于本月28日正式開業。中心城總建筑面積14萬平方米，商業面積近12萬平方米，以“生態景觀式休閑消費”為核心理念；中心城在業態組合上主要由美食園林、華納旗下金逸影院、中心百貨、中心城名店、家樂福華南旗艦店、兒童樂園組成。本月17日，中心城三大主力店之一的家樂福華南旗艦店已經率先開業。

　　業界一直盛傳因資金短缺而建設受阻的晶島國際廣場，近期也有了新的消息。本月12日，其東家深國商發布公告表示，根據管理層提交的方案，深國商第五屆董事會2007年第二次會議審議通過了員工認購晶島鋪位以實施激勵的議案，決定將公司目前正在開發的晶島國際廣場項目的部分街鋪作為載體，施行權益認籌的激勵方案。按照深國商工作人員的說法，晶島國際廣場計劃今年年底開業。
　　
　　市場定位的差異

　　隨著多座高端寫字樓的陸續入駐，中心區的消費需求正在快速增長。但是，一個商務中心區擁有三座體積龐大的購物中心，而且距離近在咫尺，市場競爭之激烈可想而知。

　　“COCO　PARK定位側重于休閑，除了臨近寫字樓外，與其他兩大購物中心不同的是，它與多個高端住宅社區距離也很近，例如星河國際、中海華庭、城中雅苑等，所以針對家庭消費休閑的商品項目比較多。”星河房地產經營有限公司一負責人說。

　　深圳市怡景中心城商業發展有限公司董事長劉偉宏接受記者采訪時則一再強調“綠色生態”特色，她表示，整個購物中心擁有近3萬平方米的屋頂生態公園和1.5萬平方米的下沉水景廣場，完全掩映在自然綠色的環境之中。

　　怡景中心城商業發展有限公司副總經理謝宗耀接受記者采訪時也強調了怡景中心城與COCO　PARK的不同。“比如中心城百貨就將側重女性精品百貨，我們還專門設立了女性專用貴賓廳為女性消費者提供全方位服務。”謝宗耀表示，中心城更注重生態與家庭親子概念，除了生態購物方式外，還有2000多平米的親子樂園將專營女性與嬰幼兒用品，突破了普通購物廣場以中青年白領為主要消費群體的局限。

　　相比前兩家購物中心，晶島國際廣場近期相對低調。此前，深國商工作人員接受媒體采訪時曾介紹，晶島國際廣場定位國際化的購物中心，主要引入英、美等國的高檔商品，國際品牌商品中會有80％是首次進入內地市場。但是不少業內人士也提出了擔憂，“據我們了解，晶島國際廣場實質性的招商工作還沒有啟動，年底能否開業依然變數很大。另外，最近深國商發布公告授權員工認購晶島鋪位，也為以后的統一經營埋下了隱患。”一位業內人士評價。
　　
　　人氣不足依然存在

　　開業伊始，COCO　PARK和怡景中心城都紛紛通過分時段免費停車，與銀行合作大力推廣聯名卡來吸引中高端客戶。但是，相比華強北、東門等已經成熟的商業區，中心區的人氣不足問題依然存在。

　　“我估計中心區商圈旺起來最少還要3年時間，因為中心區還處于開發過程之中，整體商業氛圍有待提升，更多的商業裙樓正在陸續入駐，周邊的交通改善工程也尚未完成。”謝宗耀告訴記者。

　　大中華國際集團董事局常委劉鳳翼接受本報記者采訪時也表示，中心區商業成熟氣氛的形成還需時日，整個商圈的成型更是需要三至五年的時間。他認為，后海商圈、寶安新中心上圈的崛起或許會減緩這個成型進程，臨近深圳的珠三角城市新興高檔消費商圈對福田中心商業區又將形成新的挑戰。

　　據悉，在三大購物中心開業后，周邊還將有各商業群樓內的商場開業。曾在臺灣太平洋商業開發股份有限公司任職的謝宗耀向本報記者表示，依照他多年操作商業的經驗，未來3年內，深圳的重復性商業會徹底洗牌，“休閑體驗式的購物中心取代百貨商場，將成為市場趨勢，到時候商家的核心競爭力在于綜合服務，而不是促銷等商業手段。”謝宗耀說。