在“龍之夢”購物中心商業業態調整的帶動下，平靜多年的中山公園商圈今年開始漸入佳境，“龍之夢”呈抬頭向上走趨。

　　由于商圈處在上海極其特殊的交通位置，因此“成也蕭何、敗也蕭何”。佑威房地產研究中心最近撰文評價中山公園商圈：“中山公園地鐵人流量越來越大，目前已可同徐家匯站媲美，應該說商業開發價值極高。但是該商圈還存在許多劣勢，還需要有突破性的創新運作”。

　　長寧區商圈“明珠”

　　長寧區商圈名列上海七大商圈行列，而中山公園商圈又是整個長寧區“咽喉”，可見地位之重要。

　　中山公園商圈“十一五”規劃定位“區域商業中心”，建成“以現代商業和多媒體產業為主導，兼有商務、休閑、娛樂、文化和居住功能的上海西區商業中心”。最近，長寧區再次推出發展中山公園商圈新的設想，期望躋身上海著名的“四街四城”及“新市級商業中心”之列。

　　為此，該區還將推出幾項改造措施。其中包括在各大商場之間建造連通式人行通道、拓展中山公園地區南北向道路，以彌補該商圈在傳統交通方面的不足。

　　商圈發展目標是打造一個“服務于區域居民消費兼具集聚和輻射功能”的區域，具體將采用特色錯位經營方式，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務、多媒體八大商業功能。在商業業態布局方面將進一步鼓勵百貨店、專業店、專賣店、便利店、餐飲網點、文化娛樂網點以及生活服務等網點進駐，力爭使之成為上海一大“時尚集聚地”。最近該商圈已經明確，對菜市場、倉儲商店、集貿市場等低檔次業態予以限制。

　　由于中山公園商圈是上海市區西大門地鐵、輕軌和公交的大型集散點，因而該區域集聚大量地鐵商鋪和臨街商鋪。隨著地鐵二號線東西兩端的延伸，商圈的人流量越來越大，商鋪租金水平也隨之逐步上升。如圣約翰小區裙樓的貝多芬廣場，今年初日租金9元，8月份已升至12元；一個30平方米的沿街商鋪目前月租金是每平方米2萬元(包含工商管理費和稅金)，已達到上海商圈的中高檔水平。該商圈內目前出售型商鋪很少，即使出售單價也已超過3萬元，商圈已處于一鋪難求的局面。

　　找出不足才能發展

　　交通樞紐的集聚效應加上商務人流的大量匯集等兩大優勢，使中山公園商圈能量升級不再是“藍柯一夢”。“龍之夢”此刻正在抬起高昂的頭來，意圖一振雄風。但是，至少目前還有點力不從心。這是什么原因呢？匯總專業人士的分析，可以歸納為“一論兩說”，即“無中心論”、“過境說”和“圍城說”。

　　中山公園和徐家匯兩個地鐵站屬于同一類型的站點，兩者都是上海市區通向中外環線乃至市郊地區的大門，也都是上海城市副中心的交通交匯點。按理兩個地鐵站的商鋪同樣應該紅火，可是中山公園地鐵商鋪就是難敵徐家匯。

　　“中山公園地區功能拓展辦公室”宣傳主任姚志康說，關鍵是中山公園商圈缺少一個能吸引和集聚人氣的大型現代化集中式購物中心。盡管這里的地鐵商鋪規模不小、人氣也逐漸增多，但是很難形成地面上下的聯動效應。相對應的是，徐家匯地區擁有6大商廈。尤其是港匯廣場和東方商廈等著名商業樓宇在整個上海也屬于“旗艦式”商鋪，更不用說周邊還擁有許多現代化程度很高的商鋪。這樣的商圈具有極大的集聚效應，目前的中山公園商圈卻是難以匹敵。“人氣”是商圈形成的核心因素，目前中山公園商圈人氣遠遠比不上徐家匯地區。有關機構最近對兩大地鐵站的交通客流做過一次調查，結果是徐家匯每日途經流量31萬人次，而中山公園每日途經流量是30.6萬人次。應該說兩者不相上下，為什么人氣上仍有很大差別呢，關鍵是途徑中山公園地鐵站的大都是“過路客”。“中轉點”的人氣往往比較短暫，更難以促成集聚性效應。另外在商鋪布局上，徐家匯商圈地下商城的每一個地鐵出口都能直通任何一個商場，最終形成真正意義上的“商圈”。

　　還有，中山公園商圈目前在市區西部并非是唯一的大型商圈，遠近都有與之競爭的特色商圈。譬如在商業層次方面比不上鄰近的虹橋商圈、居住層次比不上古北新區和近鄰新華路居住區、輻射效應又比不上徐家匯商圈(遭蘇州河阻隔)，三個因素使中山公園商圈處于相對劣勢。

　　佑威房地產研究中心認為，中山公園商圈除了一些天然因素難以改變以外，如果能引進更強、更有號召力的運營商并對地區商業再進行整合，還是可以進一步挖掘其商圈的潛力。