從體量上面來講，體量對購物中心來講有很重要的指標，全球的購物中心以中小型購物中心占主導地位，這在北美也是這樣的。購物中心產業發展成熟的國家中小型的中心占半數以上，跟我們國家情況不一樣，我們國家對購物中心的定義跟他們也不一樣，所以從他們那里來講，中小型的購物中心占一半以上。為什么中小型的購物中心發展這么多呢？它也有原因的，我們來分析一下。首先，投資總額低，回報時間比較短，所以風險相對于地區購物中心來說小很多。第二個就是市場的容量大，選址的要求沒有大購物中心要求這么高。上海很多新的購物中心都是小型購物中心，它的選址沒有像是超購物中心來做，他的消費特征、購物特征、人口特征，像是社區型的購物中心要求沒有這么高。由于體量比較小，招商的難度比較小，招商壓力比較小，新開業的購物中心首先遇到的難題就是填不滿。因此，運行管理中小型的購物中心也相對比較容易。第四，硬件要求簡單，容易實現低成本的擴張，這也就是說，我這個開發商不一定是大開發商，我中型、小型的開發商資本有限，大的搞不了，小的可以搞，所以面就廣了。另外就是貼近消費者，易形成穩定客流和客群，比如大的購物中心，比如你這是一個旅游地，全世界的旅游者到你這里，而本地的消費是比較少的，你要形成這樣的規模不容易。而中小型的購物中心形成比較容易，因為周邊都是他的客戶。這張PPT是按照ICSC做出的數據，可以說明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的類別：58%都是要么籠統描述為“購物中心”或“摩爾”。

我們說了中小型購物中心的優點，它也有主要的難點，分為兩條，一個就是吸引力及輻射力不如大型中心。第二個就是要求不斷變化消除顧客的視覺疲勞，這兩點就是中小型購物中心遇到的難題，超市也遇到這個問題。中國的購物中心有大型化的趨勢，爆出的體量都比較大，我也不是反對大，這里也要一分為二，大有大的道理，世界上十大購物中心，中國要占有6-7個，現在全球最大的購物中心是在中國而不是在外國，為什么中國能這么大呢？所以我說大有大的道理，我們的人口多，我們的客流量跟別人不能比，尤其是到禮拜天到處都是人，我在北美呆了5個月，他們沒有這么多人，但是他們的單價比我們高，所以說購物中心大也有道理的。人流超大，要求體量偏大。平均大于其他國家也是在情理之中，當然也有另外的問題。偏大也應該有個限度，現在不是籠統的說你大，而是說大有吸引力，大有輻射力，否則產生招商不足、組合不理想、銷售達保本點時間長，投資回報困難，如果你中間的資金鏈斷掉，你就是為他們做嫁衣了。我們是要根據定位和類型適度選擇體量的大小，不要盲目的講大跟小。

從數量來講，購物中心這個產業對社會的影響，地位重要的還是大型購物中心，我們從數字上面可以看到，這張圖是說，每一次到摩爾去的人單價是多少，有一個奇怪的現象，曲線上來又下去又上來，從客單價來講，比較大的購物中心，它更容易吸引客流，更容易提升它的銷售業績，因為挑選的物品比較多，而在少于3萬平方英尺的，大概就是3000平方米，上海還不把它作為大的購物中心，和超過12-16萬的要差2-3倍，這樣就得出一個結論，適度大的購物中心對提升它的業績還是有好處的。下面又是我講的，也不是越大越好，我們來看到了這里180萬平方英尺，美國開發購物中心70、80年，他的全國平均面積大小始終恒定在120萬平方英尺，所以說它是有規律可尋的，太大也不行，太小也不行。從數字上面也可以看到，大型的購物中心重要性，這張表上面雖然只占6%，超過100萬平方米三大類的購物中心，從數量來講，只占它10萬購物中心里面只有6%是這三類的，是100-150萬，150萬-200萬，200萬-1000萬，中國人把它去掉0，按照平方米來算，也就是說，10萬-15萬平方米的，以上的這三位它數量上只有占6%，可租賃面積卻占38%，從二八定律來講，從整個產業的管理發展必須要重視大型購物中心的開發和研究。

金融海嘯對發達國家和新興市場購物中心產業的發展有什么影響呢？我個人的體會，無論是從材料來看還是到國外去看，有影響，而且尤其在北美這個影響還是不小的。這張圖上面是反映了近幾年在建購物中心跟新交付使用的購物中心，大家可以看到，由于金融海嘯，尤其在北美，不光影響了購買力，還影響了人們的收入預期，所以零售業首當其沖遭受打擊，從這張圖我們可以看到，它的缺陷是新交付購物中心的空置率，前幾年比較的平穩，每一年都增加1%-2%，但是這兩年新開業的購物中心空置率大幅度的上升，實際情況也是如此，我跑過多倫多很多的小型購物中心，里面都是空置的，為什么？小也有小的麻煩，它的抗風險能力比較低，比如兩個社區比較近，他們就要靠拼價格了。從從業人員來講，連續近十年，美國失業人員只有上升沒有下降，這是跟他們多利用IT技術的原因。從失業率來講，一直沒有下降，也成為奧巴馬最頭痛的問題。

對照新興國家市場，雖然我們國家也受到金融風暴的影響，零售業的政府速度在放慢，現在已經看不到30%的增長了，無論是哪一個業態都看不到，有的地區下降還很厲害，但是中國人還是有辦法，這兩年一到節日的時候，你看不到世界發生了金融海嘯，還是購買的人群很多的。那么新興國家，它受到的金融風波的影響，在零售業來講是有，但是很有限，不像西方國家跟發達國家，那么我們每年世界上有零售開發指數，這張表就是08年的數據，09年的還沒有出來。從這張表上可以說明，商業投資最好的國家就是在這頭上，這幾家是哪些呢？中國就在這個頭上，分別是印度、俄羅斯、中國，越南也排在上面，零售的投資全球化，這幾個國家是機會最好的，錯過這個機會又要走下坡路了，再早進來時間沒有到，這還是有道理的。它是從三個指標加以分析的，打出這張圖，商業投資機會目前最好的就是印度，它零售商業指數是68分，俄羅斯60分，中國是56分，聯合國酋長國是56分，他們認為這些是零售業投資最好的國家和地區。迪拜最近發生的金融風暴不會造成像美國那樣的糟糕情況，畢竟在它的后面還有后臺老板。

     購物中心在中國的發展令世界矚目，有這么幾個特點，第一，發展快，類似90年代連鎖業的發展，起點比較低，增長速度比較快，優點是遍地開花，現在二三級城市甚至更好的城市都出現了購物中心，那么帶來了一個什么問題呢，產業的集中度比較低，整個世界上面的購物中心產業經營集中度本來就不高，在美國也是不高的，那么在中國就更分散的。第二，體量大，世界大的購物中心尤其是中國，中國的購物中心體量不斷在率新。第三創新多，融合中創新，變異中發展。有的時候我們的購物中心定義搞的比較模糊，很亂，也帶來一些好處，它有很多變化和發展，有很多創新包含在里面。第四，前景佳，深得政府、投資者、開發商、運營商、消費者多方的青睞。第五，商業地產的發展和零售業“泛購物中心化”經營成中國購物中心產業發展的兩大推進器，沒有這兩大推進器，我們的購物中心不會發展的這么快。