2012年，樓市又走過了不尋常的一年。

這一年，樓市調控一直未放松，盡管濟南整體樓市行情大開大合，但是優勢項目熱銷勢頭依舊強勁，尤其不受政策影響、不限購、不限貸的商業地產更是備受投資者的青睞。值得一提的是，2012年下半年，曾處于尷尬地位的社區底商悄然崛起，不僅在小區入住率上頗有貢獻，更搶掉不少大型商業配套在房價拉動上的風頭。業內人士認為，在目前整體市場環境下，社區底商有望成為下一個投資的熱點。

商用物業整體供過于求

與國外涵蓋住宅、商業、工業、旅游各個業態的“商用物業”概念相比，我國商業地產的范疇相對狹窄，主要指以寫字樓和零售商鋪為主的商用物業。

2012年，隨著住宅市場回暖，商業地產市場也開始從低谷中升溫。合富輝煌統計數據顯示，受整體市場環境影響，2012年商業市場整體表現供過于求，供應量、價格基本與2011年持平，但成交量卻遠遠不及去年。

從供應量來看，2012年濟南商業地產類物業總供應量約為96萬平方米，月度在售貨量平均在8萬平方米左右。其中，上半年純商業物業的供應量占據市場供應的主力，基本保持60%以上的比例，下半年，隨著整體市場的逐漸回暖，底商類物業增量較大。

從成交量來看，2012年濟南市場上商業地產項目，含純商業項目及社區、寫字樓底商項目，網簽總計成交約15萬平方米，去化率僅為16%，成交情況并不理想。分析原因，主要在于受整體市場環境影響，客戶投資熱潮銳減以及開發商營銷推廣力度減弱。

整體來看，2012年1月—11月份濟南商業地產項目成交價格區間跨度較大，在1.2萬元—12萬元每平方米之間。價格差距與具體商業類別、商業展示面、樓層、商業物業地段等因素緊密相關。底商產品市場整體價格區間在1.2萬元—6萬元每平方米左右，其中中部區域作為濟南市商業的核心區域，銷售價格最高，約在3萬元—6萬元每平方米之間；東部和南部底商價格在1.6萬元—4.8萬元每平方米之間；西部和北部區域底商價格相對較低，約在1.2萬元—3萬元每平方米左右。純商業物業一般位置較好，多處于中心區域，商業氛圍濃厚，項目單價普遍較高。

商業地產多方向發展

隨著大型商業地產的發展，恒隆廣場、世茂國際廣場等商業巨頭相繼進駐濟南，形成以泉城廣場為中心的市中心商業圈。與此同時，不少開發商也瞅準了濟南西站、二環南路等具有巨大商業潛力的城市邊緣地帶，濟南商業地產格局正由單一的市中心商業圈轉為多方向發展。

就濟南而言，目前商業地產項目分布呈現出“多點中心、輻射面擴大”的景象。在濟南東部有海爾綠城全運村玉蘭廣場、祥泰匯東國際、魯商國奧城、啟德國際金融中心、中鐵匯展國際、丁豪廣場等高端綜合體；大觀園片區有綠地中心、萬達等諸多開發商進駐；在泉城路片區有恒隆、世茂、萬達、省府前街|紅尚坊等大量高端商業地產項目；在緯十二路沿線有銀座中心、保利中心、綠地盧浮公館商廊；山大路與解放路交匯處有華強廣場。除了這些受矚目的項目外，濟南各個區域也有大量商業地產項目陸續面市。

西部新城是2012年濟南發展最快、潛力最大的區域，作為大型的批發及零售集散地，特別是高鐵的開通，引來了眾多大型企業、公司的入駐。隨之而來的，綠地繽紛城、恒大國際金融中心等超大型商業綜合體成為其不可或缺的硬件配套。新項目的落成不僅能滿足西部商務辦公和酒店公寓以及商業消費于一體的功能，同時也填補了西部商業的區域盲點，形成西部全新的商業格局。南部區域，受華潤中央公園、魯能領秀城、中海國際社區等大型社區竣工交付的影響，大商圈也在逐步形成，祥泰廣場等商業項目的面世滿足了南部區域的商業需求，也兼顧了居住、娛樂、社交等功能。

社區底商持續升溫

統計數據顯示，2012年下半年，隨著住宅市場的逐漸回暖，底商類物業增量較大。業內人士認為，自2010年以來，受利率上漲、樓市政策調控等多方面原因的影響，部分中小型投資者投資住宅的欲望被澆滅，同時，間接引燃了商業地產市場。面對種類繁多的商業地產，如何投資、投資什么品類，成為眾多投資者關注的重要問題，其中，社區底商以投資小、風險低、回報相對穩定而備受青睞。尤其對于大盤住宅來說，社區底商的成功打造不僅能使商鋪價值提升，同時可以使整個樓盤的價值得到進一步提升。一些品質樓盤社區底商一經推出便受到了購房者特別是投資者的關注，這讓區域社區商業開始呈現出持續升溫的態勢。

從投資者角度來看，在住宅市場遭到調控的情況下，大量資金急需尋找新的投資渠道，社區商鋪相對寫字樓、商業綜合體來說，由于投資總價較低，自然成為中小投資者關注的對象。“社區商鋪的消費者主要來自于社區內部，因此對整個小區居住氛圍的依賴比較強。”業內人士認為，穩定的客群是社區商鋪吸引投資的一個重要砝碼，其中大盤社區和商圈周圍的項目則因為密集的人群聚集備受青睞，這也是大型成熟社區的商鋪成為搶手貨的原因。

城鎮化促商業地產新發展

數據指出，隨著城鎮化的加速，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上，這對樓市發展顯然會提供動力。有業內人士分析，純粹的住宅開發時代已經過去，城鎮化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業地產面臨的最大發展機會。

隨著城鎮化的發展，城市的版圖不斷改變和擴充，為城市特別是中小城鎮帶來了一個發展的契機，房地產開發商也看到了城鎮化所帶來的需求量的增加，紛紛把目光投向了二、三線城市。而城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業與文體產業也將蓬勃發展，這迎合了中國經濟轉向消費拉動型的大趨勢。目前中國人均商業面積與國外發達經濟體相比，還有很大的增長空間。從趨勢上看，商業地產面臨的經濟形勢相對穩定和寬松，商業地產市場大有可為。

（來源：濟南日報）