其四，據筆者觀察，深圳萬象在前期規劃設計時，對深圳萬象城“旅游、觀光”的功能定位并未真正在規劃設計地面交通體系時“落地”，換言之，作為深圳萬象城的外聘的規劃設計單位及專業顧問公司、以及參與前期規劃的決策者們的疏忽大意，深圳萬象城作為深圳的名片，必然將會吸引眾內國內的消費者及旅游團的光顧，以及萬象城在高端消費領域，由于，深圳毗鄰香港，深圳高端消費品，相當大一部分主要依靠旅游消費人群拉動。基于此方面的缺失，深圳萬象城未充分系統地思考其旅游觀光的定位功能，未重點規劃設計供觀光旅游團停靠旅游大巴的港灣式站點，從而使得許多旅游團大巴無法停靠，也導致如今深圳萬象城觀光消費的高端群體流失較大，當然，筆者觀察，如得不到較好解決此規劃的缺失未來或許影響更大。
其五，深圳萬象城的主力店芮歐百貨，總經營面積約30000平米，其定位為中高端的女子專屬百貨（日韓青春女裝及化妝品為主），深圳萬象城在當初引進該主力店時，為避免與二期高端商業（升級版）的定位錯位的精心之作，如今，在筆者看來其建筑結構不太理想屬先天硬傷外，從其開業后至今其作為主力店客聚客能力表現平平，其三樓、四樓同一樓層的品牌檔次不一、部分品牌并非中高端，雖采用營采合一的營銷模式，其國際一線化妝品、少女裝品類，萬象城放棄未經營外，其少淑女裝的品牌檔次卻參差，除缺乏專業的中高端品牌招商隊伍，由于在深圳萬象城的尷尬地位，高檔品牌一般則積極進入萬象城開店，而對芮歐百貨持謹慎態度，導致其后期品牌更新乏力，開業逾八年后未見其新增一店，追根到底仍未完全適應國內市場。從其開業后至今表現平平，無疑是深圳萬象城前期招商團隊及后期運營管理中的一個“問題店”，從其現內部的品牌結構、內部裝修、櫥窗設計、美陳等似與深圳萬象城的定位、品質等無法有效融合，其主力店功能業已喪失,最為明顯的是，萬象城杭州店的主力百貨店卻并未選擇“芮歐”，而是尚泰百貨。筆者大膽推測，照深圳萬象城的現客流及運營情況，“芮歐百貨”的命運或許與北京“大悅城”的吉之島可謂異曲同工了。
再者，筆者對于深圳萬象城的定位為深圳最高端的購物中心，其業態業種除缺少高端會所（餐飲、娛樂、休閑）的業態與之互動外，其高端品牌與香港如出一輒部部為西方品牌，無法體現深圳萬象城在高端品牌或獨特的產品、文化等方面的差異化與特色。深圳與廣州的商業為何多年來均無法有效截留本地的高端消費群體？據復旦大學中國經濟研究中心發布的“必勝客指數”顯示，深圳的中產階層規模，僅次于北上廣，位列全國第四。其高端客戶群體不可謂不龐大，雖然深圳萬象城的開業也截留住部分客源，然而，高端消費主流習慣仍從根本上無法改變，即深港兩地的地緣的消費生態習慣，深港兩地地緣特點毗鄰，由于深港兩地存在匯率差，到香港購物無疑是最經濟實惠的選擇，不僅如此，深圳萬象城的國際品牌新品上貨速度更是遠低于歐美和香港市場。據深圳市零售商業行業協會秘書長花濤說“深圳具有龐大的富裕階層，但是近些年來，本地的高端消費群體流失現象越來越嚴重”。廣東人素來有“重吃不重穿”的傳統，因此，服飾、化妝品消費規模遠不如北方城市，但包括深圳在內的南方城市，女性高端消費者比重較高，這從女裝的種類和銷量即可看出。據深圳零售商業行業協會一項調查，去年深圳市民專門赴港購物的年消費額超200億元，加上赴港商旅的購物消費，保守估計可能達400億元，在香港逾4000億港幣年零售總額中占一成。另一個更直觀表現是，2005年深圳西武百貨兩間LV門店，年營業額總和達到1.4億元。而一名業內人士透露，在2011年，萬象城LV銷量約只有2億元，7年只增長了37%左右。
筆者預測，深圳萬象城乃至全深圳范圍內在國際高端品牌的陣容方面，從前到現在、乃至未來相當一段時間內均將無法超越香港，這是現實的商業生態環境，如果深圳萬象城的經營者無法理性地看待，無疑將不利于萬象城的發展。在筆者看來，深圳萬象城只不過部分的拷貝了香港的一部分國際一線品牌而已，基于此原因，能留在深圳本地的高端消費群體還是非常有限的。筆者研究后認為，深圳萬象城定位為高端的購物中心，如果僅靠打國際頂級品牌的匯集地的這張“牌”，根本無法上撼動香港的國際品牌消費中心地位，更遑論截住內地的高端消費群體，其主因是深圳萬象城在國際頂級品牌陣容與價格方面均無法 “單槍匹馬”爭奪“購物天堂”---香港的國際地位，現在、乃至未來相當長的一段時間均不會取得成功。深圳萬象城唯有打造或形成自已的高端頂級品牌的特色文化及產品，深圳萬象城的經營者未來，應將眼光轉向國內，承接國內的國粹高端精品，并籍深圳產業轉型升級的“東風”，現許多內地的高端產品設計總部已移師深圳或正在進行，深圳萬象城應通過深圳的城市特殊地位來承接、承載具有中國文化國粹的高端精品（中國的高端侈奢品），從而賦予更多的高品質“中國文化” 特色元素，由此，深圳萬象城將成為融合中西高端產品具有“唯一性”內涵與特色的購物中心，進而有別于香港購物中心以國外西方頂級品牌的購物中心，從而，吸引大量的內地新貴與金字塔尖的精英群體光顧，并具備的國粹文化鑒賞、展示、消費的中國文化特色。
最后， 在高端服務或服務定制方面，筆者認為深圳萬象同樣存在諸多“短板”。 過去國人習慣于直接購買商品成品，近些年，隨著人們對于高端消費品的認識更加理性、成熟，價格更高、個性化服務更強的高端“定制”業務，已經在深圳興起。深圳的精英很多，素質也非常高，他們對“定制”方面的需求更高。以珠寶為例，通過“定制”一個獨一無二的精品，可以滿足金字塔尖的精英群體對家族“傳承”的需求。個性類定制化的奢侈品，將會是一個趨勢，深圳萬象城的經營者們應努力順應這一潮流趨勢，而不是光靠引進一些國際一線品牌旗艦店進駐“了事”；深圳萬象城應努力調整業態業種，在國內娛樂休閑漸成主流的趨勢深圳萬象城的經營者應打造成為深圳城市度假首選目的地，包拓引進高端會所，不僅能給客人提供吃、喝、玩、樂，甚至還要為高端客戶做身體檢查和調理等增值服務等等，如果筆者用審視的眼光，甚至還可羅列更多……誠然，深圳萬象城并非“神器”，世界萬物均有所長短，實屬正常之至，倘若“深圳萬象城”真的沒有短板或缺陷，反而有違常理。我們可借鑒其精華，但值得一提的是借鑒并不等于照搬，任何一個成功的案例都在一個特定背景下的若干個成功元素的集合，“深圳萬象城”或“萬達廣場”均一樣，它帶給我們的只有啟示與借鑒，唯有不斷總結才是進步最快的方法。因此，筆者并非刻意去否定或貶損“深圳萬象城”或其它，值得肯定的是當年華潤集團即深圳萬象城的決策者的勇氣與智慧不可磨滅，已實屬不易。但我們應客觀理性地、善意地、甚至用批判的眼光去審視它，切忌盲目地去祟拜，唯有如此方能客觀、正確地對待，進而正確地進行吸收、提煉，取其精華，去其糟粕，有效規避自身的商業地產項目在拿地、產品研究與定位、規劃設計、動線、業態組合與業種規劃、招商、后期運營等階段重蹈覆轍。筆者，預測隨著未來深圳國際化城市穩步的推進以及深圳的雙市級中心區---前海中心區（主要構筑深港、國際合作的高端服務業與國際金融中心、總部經濟）的崛起，“深圳萬象城”的未來將面臨來自城市新興的市級商業中心，匯集本土人文特色或代表嶺南文化特色，集高端零售、餐飲、娛樂、休閑（頂級會所）、社交、旅游觀光等更多元、功能更強大的超大型能量高端商業中心的巨大挑戰！如果深圳萬象城的經營者、決策者們習慣被這些“糖衣炮彈”所包圍，深圳萬象城未來堪虞，國內商業地產發展前景堪憂......
熊杰 完稿于2013/03/05晚
作者寄語：
深圳萬象城（都市綜合體）集甲級寫字樓、高端公寓、高檔酒店、商業街、購物中心于一體，無論對零售行業或商業地產行業來仍有重要的借鑒、參考或消化的意義，但絕不是不加辯證地全搬照抄、簡單地不加思考的如法炮制或生搬硬套，其產品模式、開發時序、盈利模式（與萬達幾乎相反）、立體交通動線、規劃設計、業態組合與平面布局等均有超前的思考，但筆者認為卻并非優化到極致、并非完美無缺或“天人、神器”！所謂沒有最好，只有更好！筆者撰寫此文的目的，希望能夠減少國內零售行業或商業地產行業長久以來這種凡事人云亦云，凡事盲從、跟風的陋習，冀業內今后在開發或運營類似的項目時能多一分理性的思考，少一分浮燥的決策。
