今年是萬科成立30周年。日前，在萬科舉辦的媒體見面會上，公司總裁郁亮首次談及萬科轉型，并表示，國內房地產每年巨額銷量不可持續，萬科在第4個十年一定會遇到行業天花板，未來萬科將轉型為城市配套服務商。

“美國每年的住宅地產銷量不過40萬套，而中國則達到了1000萬套，這么大的銷量不可能持續，而且地產開發商也不是城鎮化的主角，因此萬科在第4個十年一定會遇到房地產行業發展的天花板。”郁亮表示。

目前萬科在國內進入的城市數量為60多個，僅占全國城市的十分之一。郁亮稱，萬科還可能再進入幾個城市，但總體來說，萬科的全國布局已基本完成。

轉型：城市配套服務商

全國布局落定，剩下的便是如何在這些城市中挖掘潛力，除了繼續提升住宅市場占有率，萬科正在考慮向城市配套服務商轉型。郁亮表示，萬科可做的事很多，比如能不能經營垃圾場，萬科對綠色環保和垃圾回收有多年實踐心得；比如養老產業，國內人口老齡化趨勢越來越明顯，市場空間也很大。

“目前萬科正從產品提供商向城市配套服務商轉變，為了實現這個定位，萬科不得不做商業地產，除了滿足居民日常生活需要的社區商業領域，未來也可以考慮經營垃圾場。”郁亮說，完成這個新的定位萬科還需要做很多改變，做住宅已經得心應手的萬科，要向服務商轉型，關鍵還在于團隊轉型的問題，而這是相當困難的。

“比如現在我們不得不做商業地產，就是為了滿足城市發展中居民日常生活需要的社區功能。其實在網購時代，商業購物中心越來越受打擊，所以萬科對此非常慎重，是沒辦法才做一點。”郁亮一直堅持認為他還沒有發現好的商業運營模式，所以萬科不會大舉進入商業地產。

在他看來，現在國內持有型物業的回報率是很低的，大量持有也很不現實。萬科涉及商業地產的同時也保持一種謹慎的態度，“萬科更有興趣的是，來研究如何成為城市發展的配套服務商。人會逐漸變老，因此養老也跟地產相關，未來萬科會成為城市配套服務商，也會參與到養老地產當中。”郁亮說。

而另一個先于同行的戰略考慮則是，垃圾場是每個城市發展必須的配套，也是城市發展中面臨的一個重要問題，從這個角度來看，萬科也在考慮未來會參與到建造和經營垃圾場的領域中去，能夠做成公園式的垃圾場，萬科也能夠從中獲得發展機會，再加上萬科有多年研究的綠色環保技術能力，可以在其中得到發揮。

房地產的暴利時代已經結束。盡管身為目前中國最大的住宅開發商，卻也在擔心當行業瓶頸來臨的時候，萬科發展的瓶頸也會出現，在萬科的第4個10年，萬科一定會到天花板的時候。

所以，郁亮說，萬科在行業發展將逐漸面臨瓶頸的時候還能保持目前的增速，“關于萬科在10年內能不能達到萬億元的業績，這是不可能的，衡量企業不能只用規模，還有股東回報，利潤等等，在未來10年萬科必然會碰到規模的天花板，因為住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮。萬科之所以轉型成為城市配套服務商，就是為了在規模碰到天花板后，能找到新的增長點”。

目前，萬科已經擁有40萬的住宅客戶，未來5年，其客戶數量有望達到100萬，并且這些客戶對萬科品牌都有較高的認同度，這也是萬科未來定位城市配套服務商的重要基礎。

轉型城市服務商是萬科的中長期目標，中短期目標仍是地產銷售的持續增長。郁亮希望，萬科的地產銷售收入能達到3000億，相比2012年翻番，公司內部也完成了打造3000億銷售的管控平臺。

萬科在美國舊金山與鐵獅門合作的項目于上周開工，該項目為舊金山近年來最大的地產項目。按萬科設想，未來海外項目投資比重將提升至20%。但郁亮強調，萬科在海外不會建唐人街，所建住宅同樣以自住為主。

商業地產仍然不會成為萬科轉型的備選，郁亮認為，未來商業受網絡購物的沖擊會比較大。

對于銀行去杠桿化如何影響房地產行業，郁亮表示，中國經濟也需要擠泡沫，銀行緊縮有利于政府控制房價，作為房企，萬科對銀行一直不太放心，所以萬科非常注重手中持有足夠的現金；另外，萬科在今年下半年也不會特別考慮加大拿地的力度。

（來源：證券時報網）