2013年上半年，京城商業可謂又起風云。此前，一直處于籌備期的首創奧特萊斯于今年5月正式開業，在業內人士不太看好的情況下，首創奧特萊斯憑借出色的交易量，打破了人們的諸多疑慮，同時再一次將京城目光聚焦于商業地產上。據北京房產交易管理網相關數據顯示，目前北京區域商業面積共計達到7758440平方米，京城商業地產處于上升階段，商業地產市場一派走好。有關專家表示，商業地產作為一個百貨業相對特殊的一類分支，在擁有強大后盾支持之下，也需擁有自身特色，堅持創新發展之路。

休閑娛樂為商業地產標配

2013年上半年，有相關數據表明，京城諸多商業地產的商鋪成交量均有所增幅。在零售業發展放緩腳步的今天，商業地產猶如一顆閃耀的星星，賺足了人們的關注，成為零售業界的一匹黑馬。近兩年，京城商業地產“新星”也接連不斷出現，五彩城購物中心、鳳凰匯購物中心、僑福芳草地購物中心等一批進入北京地區的商業地產，依靠不同特色為百貨業再注新鮮血液。

談及商業地產在2013年小幅“飆”升的原因，北京工商大學教授洪濤認為，房地產商為了向用戶提供更完善的周邊設施，商業地產無疑成為了具有相當實力房地產商的選擇。北京商業經濟學會副秘書長賴陽表示，在北京仍然作為一個頗具人口吸引城市的當下，人們對于住房的需求本身便帶動了商業地產的發展，而彌補小區周邊購物便利性不足，自然是房地產商考慮的重要因素。“尤其在位于郊區的地產項目，能夠為住戶提供集休閑、娛樂為一體的商業項目，不僅能夠滿足已經入住用戶的消費需求，同時還能夠吸引其他未購房的消費者選擇這里。”賴陽說道。

在講究“一條龍”、“一站式”服務的今天，房地產商自然也不會落后于人。將地產項目進行全方位地打造，用配套商業設施滿足用戶、吸引消費者已經成為了不少房產項目所共同認識到的未來走向。而縱觀京城商業地產，不難發現，更多的房企選擇以購物中心進軍商業。在這些商業地產中，擁有餐飲、超市、電影院等一系列配套設施，也似乎成為了商業地產的“標配”。

商業地產也會面對優勝劣汰

除了冉冉升起的“新星”外，在北京地區已經發展了一段時間的商業地產也是“大有人在”。原來被人們所熟悉、后來統一更名的萬達百貨，以每年圣誕節布景而聞名的藍色港灣，也有同屬于中糧集團的朝陽大悅城，這些“老將”雖談不上在京城百貨業內摸爬滾打多年，但是作為先于其他進入行業的地產商業而言，可絕對能夠被稱為前輩。

談到“摸著石頭過河”的心酸，朝陽大悅城似乎更有發言權。從將日本永旺百貨帶到人們眼前，到如今清除主力店，“模仿”西單大悅城的經營模式，朝陽大悅城從飽受媒體爭議到如今風風光光坐擁6號線青年路站的絕佳地理位置，確實走過了一段不平坦的路。定位不清是朝陽大悅城曾經的傷痛，卻也有人還走在這樣的困境中。位于公主墳的凱德晶品購物中心，為凱德集團全力打造的高端百貨品牌，其店內不乏一批青春潮人熱愛的品牌，如美國甜心Juicy Counture，又如來自于香港的潮牌I.T，然而面對公主墳地區消費年齡更為偏大的消費群，凱德晶品的“高端、大氣”可就顯得不那么討好了。在全國擁有最多門店的萬達百貨，其“兄弟”企業萬達廣場因電影院而在國內一路走紅，相比之下，萬達百貨的地位則顯得尷尬很多。一直沒有走出“老百貨”風格的萬達百貨，被更符合消費者“審美”需求的萬達廣場慢慢擠壓。盡管原先萬千百貨更名萬達百貨，以求趕搭投資公司的大名氣，然而當下效果卻并未顯現。商業地產雖然擁有令人艷羨的資金源，但“隔行如隔山”，“跨界”操刀的摸索是不少商業地產出現經營問題的根本原因。

定位精確是百貨店立于不敗地位的法寶之一，而商業地產不僅在定位上要明確，更要擁有自己的特色。北京商業經濟學會副秘書長賴陽表示，商業地產曾經有過輝煌，而如今再次如雨后春筍般地涌現，也將再一次迎來優勝劣汰的洗禮。“符合消費者口味、擁有自身特色的優秀商業地產將一直保持良性發展，而簡單拷貝百貨店、購物中心經營模式的商業地產則將慢慢被市場淘汰。”

北京工商大學洪濤則告訴記者：“世界對國際商貿中心人均商業面積的評價標準是每人1.5平方米，而日前有數據顯示，北京人均商業面積已達到2平方米。這不僅說明北京已經達到國際商貿中心的標準，也表明京城商業存在過度發展的情況。商業地產的成本其實在日益增加，那么在競爭下，總會有商業設施被閑置，隨后被淘汰。”商業地產盡管在大多數人看來絕對屬于“背靠大樹好乘涼”，然而涉足全新業態，面臨京城商業市場的殘酷競爭，對于沒有準備好的商業地產來講，這一仗要想取勝，并不輕松。

創新是商業發展的唯一出路

2013年商業地產商鋪成交量升高，不少商業地產銷售一路走好的情況，與京城百貨依舊沒有強勢反彈可謂形成了一定的對比。傳統百貨店、迎合時代而生的購物中心是否會被“實力”雄厚的商業地產所擠壓？京城百貨市場又是否會面臨重新洗牌呢？

北京工商大學教授洪濤表示，在看到商業地產出現上升趨勢的同時，也不要忘記傳統百貨依舊擁有自身優勢。“傳統百貨店有自己的物業，相對于剛進入行業的商業地產來講，會比較成熟。”洪濤認為，傳統百貨業與商業地產雖然處于一個市場中，然而它們各自背景不同、愿景不同，雖然會出現競爭，但目前還無法談及哪一方會爭奪哪一方的市場。

關于傳統百貨店與商業地產之間，北京商業經濟學會副秘書長賴陽則說道：“與其說傳統百貨店會被商業地產所沖擊，倒不如說傳統百貨店面臨最大的威脅，是全新經營模式的沖擊，是消費者改變消費習慣而帶來的一場消費革命的沖擊。”賴陽表示，能夠堅持創新的傳統百貨店絕對不會被市場淘汰，因而可以說一些傳統百貨店的隕落，絕不能將責任“推卸”給別人，即商業地產身上。創新，才是商業保有持續發展能力的命脈。

在當下，不少傳統百貨店已經開始轉型，增加餐飲、休閑功能的配比，并改變自身的戰略經營模式，以求得更寬廣的發展。商業地產的良性發展或許能夠為傳統百貨店樹立榜樣，但兩者之間若只是單純地借鑒對方成功的經驗，那么都將被市場、消費者淘汰。

（來源：北京晨報）