在購物中心“過剩論”、“泡沫化”肆意的市場環(huán)境中,恐怕沒有哪個購物中心在未開業(yè)就已被炒熱,但是,英特宜家購物中心(中國)管理有限公司(下稱“英特宜家”)做到了這一點。

　　今年5月,英特宜家一行7人來到北京通州,考察投資發(fā)展環(huán)境。這被認為是英特宜家除了北京大興項目以外,在北京的另一個項目即將啟動。

　　而此前,英特宜家多次大手筆在中國投資建立購物中心,不過,至今,其購物中心均未建成開業(yè)。即便如此,其超大體量的購物中心,以及家居、百貨、電器混搭的業(yè)態(tài)已經(jīng)引發(fā)業(yè)界對其未來不確定性的猜測。

　　上百億投資

　　比北京通州項目更早的,是英特宜家在上海即將投資36億元(也有數(shù)據(jù)為40~50億元)建立購物中心。

　　事實上,不管是所謂的“北京通州考察”,還是上海36億元項目,都還是“計劃中的事。”

　　“目前,我們在上海已經(jīng)決定在哪個區(qū)域拿地,在廣州和北京也有新的拓展計劃,在北京東面和西面也計劃各做一個大的購物中心,正在談判進行中。”英特宜家集團總裁John Tegnér先生此前表示。

　　英特宜家中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉告訴記者,這些都屬于其第二階段的項目,主要圍繞北京、上海、廣州三個一線城市或者其周邊的城市,例如天津、南京、杭州、深圳等,由于第一階段的三個項目基本建好,英特宜家已經(jīng)對中國市場有了一定程度的了解。

　　丁暉所說的第一階段的三個項目,即北京、無錫、武漢三個城市的在建購物中心。記者查閱資料得知,英特宜家對上述三個購物中心分別投資50億、30億、30億元(詳情見表格)。而主導(dǎo)這些購物中心項目的英特宜家跟宜家家居并無關(guān)系。
　　

　　資料顯示,英特宜家購物中心集團成立于2001年,是宜家家居集團與英特宜家集團共同投資、著力于超大型購物中心開發(fā)和運營的股份公司,前者持股比例49%,后者持股51%。該集團于2007年正式進入中國,以買地自建的方式運營購物中心,目前已在14個國家開設(shè)了30家購物中心,擁有超過185萬平方米的租賃面積。

　　而記者查閱宜家家居官網(wǎng),其在中國目前擁有13家家居賣場,其中上海3家,北京、成都、無錫、沈陽、南京、廣州、深圳、大連、天津、寧波分別1家。

　　既然是兩個不同的公司,在規(guī)劃選址時是否有沖突?丁暉告訴記者,二者在操作時并沒有太大沖突。宜家家居進入中國主要考慮的是前25名的城市,英特宜家則看重的是前10名的城市。

　　“比如在上海,宜家家居目前有三個賣場,此時英特宜家如果打算進入上海,會跟宜家家居進行探討。大戰(zhàn)略制定出來后,則有關(guān)的選址事宜以及買地流程主要由英特宜家負責(zé)。在英特宜家不打算進駐的城市,則由宜家家居單獨負責(zé)選址買地等事宜。”

　　對于第二階段的項目,丁暉此前還表示,去年11月,英特宜家集團總部又向中國區(qū)新批了120億~150億元資金,用來拓展新的項目。按照英特宜家的計劃,在未來5年,投資超過100億元在中國的購物中心項目上,將帶來超過53萬平方米的零售面積。

　　大不等于好

　　雖然在前幾年大手筆拿地,但總是因為各種原因遲遲未開工,英特宜家的三個項目被許多媒體以及業(yè)內(nèi)人士解讀為“低價拿地,坐等升值”。 有人認為,即使將來購物中心的計劃無法實現(xiàn),僅憑土地升值的回報,也不會讓宜家購物中心集團有任何損失。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn),英特宜家無錫項目2007年就已經(jīng)拿地,整體建筑完工后,開業(yè)時間從此前的2013年推遲到了2014年。北京項目則是2009年以7.9億的價格拿下,最近才封頂,開業(yè)時間仍為2014年。

　　一個項目從拿地到開工,耗費5~7年時間,似乎確實躲不開上述猜測。但John Tegnér否認了這種猜測,他表示,“英特宜家不是上市公司,所以經(jīng)營理念是長期投資且持有物業(yè),沒有寫字樓、酒店式公寓或者住宅等配套出售,宜家方面不打算出售任何一家商鋪。”

　　對此,匯智咨詢首席顧問程崗告訴記者,英特宜家的這種做法是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍做法。“前期有機會拿地,但不一定立刻開工建設(shè)。要根據(jù)周邊環(huán)境的繁華程度,消費能力多種因素,考慮項目能否帶動起一個商圈的發(fā)展。”在他看來,英特宜家的這種做法并無不妥。

　　在配套業(yè)態(tài)方面,丁暉告訴記者,除宜家家居商場外,英特宜家已經(jīng)簽約歐尚超市、蘇寧電器、金逸國際影城等大型主力店。

　　對于主力店與其他業(yè)態(tài)搭配是否存在不搭的問題,丁暉表示,宜家家居只是購物中心的主力店之一,其他零售組合的面積也比宜家家居面積要大很多,后者只占整個購物中心四分之一的面積,主力店會有四到五個,包括宜家家居、蘇寧電器、歐尚超市、迪卡儂、金逸影院等,次主力店則主要以H&M、ZARA等為主。

　　但有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑,隨著電商對實體零售的沖擊,蘇寧電器、歐尚這類實體零售本身也在不斷萎縮和關(guān)店,并不能像以前一樣帶來大量客流。

　　對此,丁暉并沒有直接回答,他更多強調(diào)的是其大體量。他坦承,如果拿掉宜家家居,跟萬達廣場沒有什么區(qū)別,就是面積更大。根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告,目前中國購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大的特點。

　　值得注意的是,大體量的物業(yè)提高潛在集客能力同時,也帶給后續(xù)招商和運營更大壓力。購物中心大未必佳,相對于面積而言,購物中心更需要明確定位,尋求收益與面積的最佳平衡。上述報告稱,“面對新的機會與挑戰(zhàn),開發(fā)者和運營者需要抓住商業(yè)本質(zhì),厘清迷思。”
　　（來源：中華合作時報·超市周刊 記者：趙曉娟）