萊昂納多．迪卡普里奧（LeonardoDiCaprio）、凱瑟琳．澤塔．瓊斯（CatherineZeta-Jones）、尼克．基德曼（NicoleKidman）、約翰．屈伏塔（JohnTravolta）、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇、黃曉明……

　　9月22日，一眾國(guó)際、國(guó)內(nèi)影視大腕出現(xiàn)在青島（樓盤(pán)），為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)”）總投資額逾500億元的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)（下稱“東方影都”）開(kāi)工走紅毯。

　　在王健林看來(lái)，萬(wàn)達(dá)自2002年開(kāi)始在青島投資，到現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)很多，但此次東方影都花落青島，“最主要的不是什么感情問(wèn)題，而是在這里投資能得到比較好的回報(bào)。”

　　“到目前為止，我們前五年公司每年的收入增長(zhǎng)超過(guò)35%。”王健林說(shuō)，“我覺(jué)得這個(gè)速度是正常的，可能有的人覺(jué)得太快，但如果按正常走的話，我們也許做不到世界第一。”

　　快VS慢

　　王健林不怕負(fù)債率，卻怕沒(méi)收入，其“唯快不破”的地產(chǎn)玩法頗有些類似互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“燒錢(qián)圈地”。

　　萬(wàn)達(dá)公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年該集團(tuán)總營(yíng)收高達(dá)1416.8億元，較2011年1051億元同比增34.8%。

　　看起來(lái)王健林所稱的年增35%并非虛言。

　　但外界還是看不懂萬(wàn)達(dá)的“玩法”。因?yàn)槊磕暧写罅宽?xiàng)目開(kāi)工，所需投資額巨大，萬(wàn)達(dá)又是部分出售、自持相當(dāng)比例物業(yè)出租的做派，因此，現(xiàn)金流緊張、租金收入不及銀行貸款利息的消息頻頻見(jiàn)報(bào)。

　　對(duì)此，王健林表示，萬(wàn)達(dá)歷來(lái)有八個(gè)字，堅(jiān)守了差不多20多年：“我告訴公司管理層兩句話，銷售為主，現(xiàn)金為王。這是（上世紀(jì)）90年代初期我提的八個(gè)字，作為企業(yè)標(biāo)語(yǔ)掛在公司，我們一定是把現(xiàn)金流放在第一位。現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要。”

　　顯然，王健林不怕負(fù)債率，卻怕沒(méi)收入，其“唯快不破”的地產(chǎn)玩法頗有些類似互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“燒錢(qián)圈地”：“萬(wàn)達(dá)的速度快就是我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，比如說(shuō) 要建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、一個(gè)購(gòu)物中心、一個(gè)酒店，一個(gè)企業(yè)投資需要四五年，而我們兩年之內(nèi)就能干完，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果提前完成，投資至少節(jié)省兩億元，所 以"快"本身是我們保持利益的競(jìng)爭(zhēng)能力之一，當(dāng)然我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是商業(yè)模式。我們不會(huì)放慢速度，除非我退休了，我徹底不管了。”

　　可大而不倒的學(xué)問(wèn)，絕非一個(gè)“快”字那么簡(jiǎn)單，“快”字背后其實(shí)是萬(wàn)達(dá)的“慢”功夫修煉。

　　2012年，萬(wàn)達(dá)所屬的萬(wàn)達(dá)學(xué)院曾經(jīng)被要求編寫(xiě)兩本書(shū)，一本是《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》，一本是《商業(yè)管理》。兩本書(shū)參與編寫(xiě)的均為萬(wàn)達(dá)各業(yè)務(wù)板塊負(fù)責(zé)人，王健林親自掛帥擔(dān)任主編。

　　在《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》中，萬(wàn)達(dá)將全書(shū)分為12章，分別是項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商管理、資金運(yùn)作、成本控制、計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、信息管理、法律事務(wù)、人力資源、營(yíng)銷管理、評(píng)審管理，涵蓋了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從最初醞釀到最后運(yùn)營(yíng)、管理的全過(guò)程。

　　熟悉萬(wàn)達(dá)的人都知道，這基本是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)ERP(企業(yè)資源管理)系統(tǒng)的“外化”。萬(wàn)達(dá)ERP系統(tǒng)是萬(wàn)達(dá)信息(300168,股吧)化體系的“重中之 重”，設(shè)有十個(gè)子系統(tǒng)，涵蓋招投標(biāo)（主要功能包括招、投、開(kāi)、評(píng)、定標(biāo)全過(guò)程，并建立招標(biāo)信息庫(kù)、合格供方管理）、項(xiàng)目過(guò)程管理（主要包括目標(biāo)成本控制體 系、資金計(jì)劃體系和工程進(jìn)度計(jì)劃體系以及合同管理體系）、營(yíng)銷管理（有機(jī)整合項(xiàng)目策劃、推廣、銷售、房源、客戶及入伙后的物業(yè)管理等功能）、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái) 務(wù)、人力資源、OA（辦公自動(dòng)化）、信息門(mén)戶（企業(yè)與客戶間的信息交互平臺(tái)）等板塊。

　　此外，萬(wàn)達(dá)還開(kāi)發(fā)了VOIP系統(tǒng)（實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地項(xiàng)目的實(shí)時(shí)溝通）、視頻監(jiān)控系統(tǒng)（察看所有萬(wàn)達(dá)建設(shè)小區(qū)的動(dòng)態(tài)及情況）、萬(wàn)達(dá)院線營(yíng)銷系統(tǒng)、萬(wàn)千百貨營(yíng)銷系統(tǒng)等。

　　不夸張地說(shuō)，萬(wàn)達(dá)每一個(gè)員工應(yīng)該干什么、正在干什么，每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度如何，通過(guò)這一系統(tǒng)都能一目了然。

　　也正是依靠這一系統(tǒng)，萬(wàn)達(dá)2012年共開(kāi)業(yè)18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、12家五星級(jí)酒店，每年開(kāi)工建筑面積三四千萬(wàn)平方米。

　　虛VS實(shí)

　　“招商最好的辦法是讓商人能賺錢(qián)，如果來(lái)了不賺錢(qián)，說(shuō)什么都白扯，天天請(qǐng)喝酒都不好使。”

　　不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)“唯快不破”的執(zhí)行力正是以上述支持系統(tǒng)為基礎(chǔ)。

　　以東方影都為例。王健林透露說(shuō)，該項(xiàng)目策劃歷經(jīng)4年多，500億元總投資也許需要8～10年才能完成。

　　“（東方影都）最初只想做一個(gè)影視基地，后來(lái)在策劃中發(fā)現(xiàn)這樣投資現(xiàn)金流壓力很大。咱們國(guó)家目前有一些影視基地的功能比較單一，按此模式操作，（資 金）回收的可能性比較小。”王健林說(shuō)，“我考察了世界上十幾個(gè)地方，最后決定還是把所有功能集合在一起，著眼點(diǎn)在于通過(guò)搞活產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)旅游，因?yàn)槁糜螛I(yè)的酒 店、娛樂(lè)這些方面現(xiàn)金流相對(duì)充裕。”

　　精打細(xì)算的地方還包括，萬(wàn)達(dá)在東方影都的啟動(dòng)資金約50億元，僅為項(xiàng)目總投資的十分之一，通過(guò)杠桿和滾動(dòng)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)“以小博大”。

　　“500億元當(dāng)中，請(qǐng)大家注意了，文化旅游部分是300億元，可能還有200億元是配套項(xiàng)目。我們現(xiàn)在拿地的錢(qián)大概有50億元左右，這部分就是啟動(dòng)資金。明年還會(huì)啟動(dòng)一些地產(chǎn)或者商業(yè)項(xiàng)目，以滿足已經(jīng)來(lái)拍攝人群所需要的小公寓部分的銷售。”王健林說(shuō)。

　　而為了爭(zhēng)取到萬(wàn)達(dá)將東方影都項(xiàng)目落戶青島，青島市政府的配套舉措包括：負(fù)責(zé)東方影都國(guó)際電影節(jié)的報(bào)批、申請(qǐng)——國(guó)內(nèi)對(duì)國(guó)際電影節(jié)的審批極其嚴(yán)格；提供 東方影都“背山面海、坐北向南、交通便利”的地理環(huán)境，2014年?yáng)|方影都項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之前先開(kāi)通一條地鐵，修建一個(gè)新機(jī)場(chǎng)，并在2017年開(kāi)通時(shí)修一條專用 高速公路，由新機(jī)場(chǎng)經(jīng)高速路20分鐘到達(dá)東方影都。

　　為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)達(dá)將東方影都的開(kāi)發(fā)逐項(xiàng)分解。以影視產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃為例，項(xiàng)目開(kāi)工分成了外景區(qū)和制作區(qū)兩個(gè)部分，外景區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)先。

　　而對(duì)于資金來(lái)源問(wèn)題，王健林稱，除了萬(wàn)達(dá)自籌的50億元啟動(dòng)資金外，啟動(dòng)以后可能要通過(guò)銀行貸款，但量也不會(huì)很大。

　　“我們從2002年開(kāi)始進(jìn)入青島投資到現(xiàn)在11年的時(shí)間，給我的感受就是在這能賺錢(qián)。招商最好的辦法是讓商人能賺錢(qián)，如果來(lái)了不賺錢(qián)，說(shuō)什么都白扯，天天請(qǐng)喝酒都不好使。”王健林說(shuō)。

　　秀VS戰(zhàn)

　　“電商再厲害，像洗澡、捏腳、掏耳朵這些業(yè)務(wù)，電商也是取代不了的。我跟馬云先生賭一把：2020年，也就是8年后，如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)占50%，我給他一個(gè)億，如果沒(méi)到他還我一個(gè)億。”

　　當(dāng)過(guò)兵的王健林日常生活堪稱“枯燥”。不抽煙、不喝酒、不吃海鮮，每頓飯只花十幾分鐘就吃完。“如果有時(shí)間，我會(huì)去唱唱卡拉OK。唱得還不錯(cuò)，最喜歡的歌是《向天再借500年》。”

　　但生活如此“枯燥”的王健林，卻總能不時(shí)放出“衛(wèi)星”，抓人眼球。

　　萬(wàn)達(dá)最初為全國(guó)所知，是因?yàn)橥踅×滞顿Y入主的大連萬(wàn)達(dá)足球俱樂(lè)部。因?yàn)槿f(wàn)達(dá)足球在甲A聯(lián)賽所向披靡，萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)自大連（樓盤(pán)）走向全國(guó)。

　　因?yàn)椴粷M“假球”，王健林在1999年退出足球；2010年3月，同樣是做地產(chǎn)的恒大集團(tuán)進(jìn)軍足球，并依靠足球迅速提升公司在全國(guó)的知名度和名譽(yù)度，躋身國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收排行榜前列。

　　而離開(kāi)足球的萬(wàn)達(dá)將在全國(guó)的擴(kuò)張定位為商業(yè)地產(chǎn)。為了帶來(lái)足夠人流，王健林開(kāi)始進(jìn)軍零售。他告訴《華爾街日?qǐng)?bào)(博客,微博)》，早在2005年他就打 算進(jìn)軍電影行業(yè)、開(kāi)設(shè)影院，但彼時(shí)99%的股東反對(duì)，稱這樣的投資不會(huì)獲得回報(bào)，但他當(dāng)時(shí)下定決心追逐夢(mèng)想，陸續(xù)在全國(guó)各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)出電影院線。

　　2012年，王健林有兩大舉措讓其進(jìn)入“高光”時(shí)刻：一是斥資26億美元于9月初完成對(duì)美國(guó)連鎖影院AMC娛樂(lè)控股公司 （AMCEntertainment Holdings Inc.，下稱AMC）的收購(gòu)，萬(wàn)達(dá)旗下的院線資源除國(guó)內(nèi)第一外還成功躍居北美第二；在2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)，王健林則與阿里巴巴集團(tuán)董事 會(huì)主席馬云“豪賭”：“電商再厲害，但像洗澡、捏腳、掏耳朵這些業(yè)務(wù)，電商是取代不了的。我跟馬云先生賭一把：2020年，也就是8年后，如果電商在中國(guó) 零售市場(chǎng)占50%，我給他一個(gè)億，如果沒(méi)到他還我一個(gè)億。”

　　梳理萬(wàn)達(dá)2010年以來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，超過(guò)百億元的投資已有7個(gè)：收購(gòu)AMC，長(zhǎng)白山、西雙版納等4個(gè)巨型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，投資額500億元之巨的武漢（樓盤(pán)）楚河漢街和青島東方影都。

　　某種程度上說(shuō)，萬(wàn)達(dá)投入的足球、零售、院線、旅游和影視，都可視為王健林的營(yíng)銷之舉，這些外在的“秀”極大提升了萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的知名度，王健林深耕“地產(chǎn)”的底色卻一直不變。

　　“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在只會(huì)做自己熟悉的產(chǎn)業(yè)，購(gòu)物中心、酒店、文化旅游和零售，已經(jīng)很大了。”但王健林還有更遠(yuǎn)的目標(biāo)，“萬(wàn)達(dá)只要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，最起碼會(huì)做到國(guó) 內(nèi)的行業(yè)第一，不做就算，要做一定要做到最好。我們可以看到，在商業(yè)地產(chǎn)方面，明年我們就是全球最大的，五星級(jí)酒店2015年也是全球最大的，文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn) 在中國(guó)是第一，但是在世界上（市場(chǎng)占有率）還太少太少。所以文化產(chǎn)業(yè)會(huì)作為我們主要投資的方向，力爭(zhēng)2020年時(shí)，我們的文化公司收入能在全球排名前 十。”

　　相關(guān)鏈接　王健林的玩法

　　玩法1

　　現(xiàn)金為王

　　“我告訴公司管理層兩句話，銷售為主，現(xiàn)金為王。這是（上世紀(jì)）90年代初期我提的八個(gè)字，作為企業(yè)標(biāo)語(yǔ)掛在公司，我們一定是把現(xiàn)金流放在第一位。現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要。”

　　玩法2

　　唯快不破

　　“萬(wàn)達(dá)的速度快就是我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，比如說(shuō)要建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、一個(gè)購(gòu)物中心、一個(gè)酒店，一個(gè)企業(yè)投資需要四五年，而我們兩年之內(nèi)就能干完，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”

　　玩法3

　　以小博大

　　萬(wàn)達(dá)在東方影都的啟動(dòng)資金約50億元，僅為項(xiàng)目總投資的十分之一，通過(guò)杠桿和滾動(dòng)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)“以小博大”。