合肥百貨公司今日公告，與拓基地產以210 萬元/畝聯合競買位于柏堰科技園區內的土地46.425 畝，成交總價9749.25 萬元，其中公司購買土地19.248 畝，成交價4042 萬元（雙方約定獨立辦理所屬土地使用權證），同時公司擬投資1000 萬元全資分公司或子公司，在該地塊經營綜合性購物中心。

　　柏堰科技園區是高新區與肥西縣共同打造的新興高新科技園區，集結了光伏發電、汽車、家電制造等多個產業，是未來合肥高新技術產業的轉移區和發展高地。目前區內約有7 萬常住人口，遠期規劃將形成近20 萬的有效消費人群。而公司擬建設綜合性購物中心的地塊，位于區內玉蘭大道與明珠大道交匯處東北角，臨近桃花鎮政府，有望成為未來黃金商圈地段。

　　該土地出讓年限40 年， 1≦容積率≦4，我們預計公司擬建的購物中心建筑面積約4 萬平米左右（對應容積率3.1），土地樓面單價約1000 元/平米，而根據安徽省政府相關規定，省重點扶持的連鎖企業通過公平競爭取得的用地，經依法批準可按競買低價的90%繳納地價款（我們預計公司有較大概率獲批，若獲批，可減少地價款約400 萬元）。

　　按照公司初步測算，該項目計劃投入2.08 億元（主要包括土地成本、土建費用、設備及安裝費用等），折合每平米物業成本約5000 元。其中公司自籌1.38 億元，其余資金擬通過銀行貸款等方式解決（預計產生財務費用4-500 萬/年）。良好的區域消費，較低的物業成本，我們認為該項目在第二個完整年有望實現打平（公司預計第一年收入2 億元，投資回收期8.8 年）。

　　公司目前在建或籌建的4 個項目均為購物中心業態，除港匯廣場位于合肥市區外，其余的蚌埠第三店、肥西店、柏堰科技園店均位于三四線區域，并將于明后年陸續開業。這些項目不僅有助于合肥龍頭地位的鞏固，還使得公司在合肥周邊的布局取得領先優勢，從戰略層面應給予認可和支持！考慮到四季度消費行業整體低迷（特別是家電），我們下調公司11-13 年經營性EPS 至0.75、0.93 和1.16 元（考慮地產剝離收益及股票投資損失，11 年整體EPS 預計0.99 元），現價對應PE 為19 倍，維持買入評級。

　　風險提示：該項目仍需經肥西縣政府及股東大會批準；項目進程低于預期。