一. 商圈 形態(tài)

　　商圈 形態(tài)的了解是進(jìn)行 商圈 分析的基礎(chǔ)，一般而言， 商圈 形態(tài)可分為以下幾種：

　　——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為 商圈 大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。

　　——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等。

　　——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。

　　——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

　　——混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一 商圈 形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

　　二. 商圈 的確定

　　對(duì)現(xiàn)有商店 商圈 的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定 商圈 。

　　但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏 商圈 統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事 商圈 設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事 商圈 的設(shè)定。

　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步 商圈 ，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其 商圈 乃屬于特性 商圈 ，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行 商圈 設(shè)定。

　　三. 商圈 分析的內(nèi)容與步驟

　　商圈 分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度;年齡分布;平均教育水平;擁有住房的居民百分比;總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;職業(yè)分布;人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)買(mǎi)商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

　　(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平;管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平;普通員工的學(xué)歷與工資水平。

　　(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本;運(yùn)輸與供貨時(shí)間;制造商和批發(fā)商數(shù)目;可獲得性與可靠性。

　　(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率;成本與經(jīng)費(fèi)情況。

　　(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);多角化程度;項(xiàng)目增長(zhǎng);免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。

　　(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象;所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析;競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng);飽和程度。

　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目;交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量;自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大小;城市規(guī)劃;規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店;成本。

　　(8)法規(guī)：稅收;執(zhí)照;營(yíng)業(yè)限制;最低工資法;規(guī)劃限制

　　(9)其它：租金;投資的最高金額;必要的停車條件等

　　下面對(duì)上述內(nèi)容作一具體分析。

　　先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知。可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)買(mǎi)收入、總的零售額等資料。

　　再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在作 商圈 內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè) 商圈 都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的 商圈 內(nèi)只有很少的商店提供滿足 商圈 內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù);商店過(guò)多的 商圈 ，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào);一個(gè)飽和的 商圈 商店數(shù)目恰好滿足 商圈 內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè) 商圈 所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

　　IRS=C×RE/RF

　　式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù);

　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目;

　　RE—— 商圈 內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出;

　　RF—— 商圈 內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

　　假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該 商圈 的飽和指數(shù)為…

　　IRS=100000×25/144000=￥17.36

　　這一數(shù)字越大，則意味著該 商圈 內(nèi)的飽和度越低;該數(shù)字越小，則意味著該 商圈 內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的 商圈 開(kāi)店。

　　第三是對(duì) 商圈 內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果 商圈 內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng);如果 商圈 內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng);如果商圈 內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的 商圈 開(kāi)業(yè)。

　　商圈 分析的步驟一般可分為以下幾步：

　　第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

　　第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、顧客集中程度。

　　第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。

　　第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。

　　第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在 商圈 內(nèi)營(yíng)業(yè)。

　　最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等