有人把購物中心簡(jiǎn)單的理解為一種業(yè)態(tài)，比如被商業(yè)運(yùn)營(yíng)的從業(yè)者稱為零售或者高級(jí)零售業(yè)態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)者認(rèn)為購物中心就是簡(jiǎn)單的開發(fā)，簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)。張連營(yíng)卻認(rèn)為購物中心是涵蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的，更多的屬性是一個(gè)投資產(chǎn)品。他說，“萬達(dá)集團(tuán)的王董事長(zhǎng)前幾天講過，購物中心是商業(yè)地產(chǎn)也不是商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上是一個(gè)產(chǎn)品，是因?yàn)橘徫镏行淖非蟮哪康氖琴Y產(chǎn)價(jià)值的最大化。如果它不是產(chǎn)品，不能在未來為你的現(xiàn)金流做變現(xiàn)，就實(shí)現(xiàn)不了商業(yè)價(jià)值最大化的目的。”他認(rèn)為，購物中心已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

目前百貨轉(zhuǎn)型為購物中心存在兩種形式的轉(zhuǎn)變，一是改善型的升級(jí)，包括從業(yè)態(tài)升級(jí)的角度考慮，有些購物中心增加了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的比重，以此來增強(qiáng)集客能力等。“有些購物中心看似有客流，但是這些客流是否和項(xiàng)目定位相匹配的客流，這方面顯得至關(guān)重要”，張連營(yíng)說。另一方面的轉(zhuǎn)型是被張連營(yíng)稱為革命型的轉(zhuǎn)型，比如以產(chǎn)品的概念轉(zhuǎn)型;全過程把控項(xiàng)目的選址、規(guī)劃、定位、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及再開發(fā)等。

“過去我們講商業(yè)就是要適應(yīng)消費(fèi)者需求，適當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者，引導(dǎo)不當(dāng)就會(huì)成為壯士”。他說把迎合和引導(dǎo)做好，購物中心的經(jīng)營(yíng)就不會(huì)形成同質(zhì)化。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理者還要考慮更多的體驗(yàn)式消費(fèi)以及主題式消費(fèi)，這些也同樣能夠避免同質(zhì)化的出現(xiàn)。