廣州南站高鐵區(qū)域城市設計及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃初步研究

　　楊寶民 米韶瑩

　　作者簡介

　　楊寶民，深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班主講教授。

　　米韶瑩，諾丁漢大學建筑學碩士，祈福地產(chǎn)集團設計部副總經(jīng)理

　　前言

　　高鐵廣州南站區(qū)域城市設計和控制性規(guī)劃于2010年完成編制。廣州南站地區(qū)整體規(guī)劃設計范圍36平方公里，核心區(qū)面積4.5平方公里。

　　早前規(guī)劃定位為華南地區(qū)綜合客運交通樞紐;以商務、商貿(mào)為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。目前調(diào)整后的規(guī)劃定位變成：華南商貿(mào)中心，樞紐樂享活城·嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現(xiàn)代化綜合新城。

　　作者依托深圳新摩爾商業(yè)管理公司服務長沙、長春和青島高鐵區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市設計以及土地一級開發(fā)顧問服務的經(jīng)驗，對廣州南站區(qū)域進行系統(tǒng)的研究，提出了初步的建議，希望今后能夠在番禺區(qū)委區(qū)政府支持下深入研究番禺區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略。

　　一、 高鐵廣州南站產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議

　　廣州南站地區(qū)建成后，該地區(qū)將容納35萬人，其中居住人口14.4萬人，就業(yè)人口20.6萬人。

　　整體城市設計將南站地區(qū)分為南站核心商貿(mào)區(qū)、西部商務辦公區(qū)、東部生活服務區(qū)、3個村鎮(zhèn)綜合發(fā)展區(qū)，提升廣州南部的文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生等地區(qū)服務職能，形成以車站商務為核心的活力新城。

　　廣州南站規(guī)劃范圍約36平方公里，可開發(fā)利用土地面積約18平方公里。

　　圖1 廣州南站區(qū)域規(guī)劃圖

　　番禺區(qū)政府提出廣州南站地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、商務服務、專業(yè)會展博覽和休閑旅游四大主導產(chǎn)業(yè)

　　圖2 番禺區(qū)政府提出的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局圖

　　廣州南站產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要突出自己的高鐵衛(wèi)星城特點，突出生態(tài)型商務辦公，讓更多的番禺居民就近工作，減輕廣州主城區(qū)的交通壓力。

　　廣州南站產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要結合番禺產(chǎn)業(yè)基礎，與老城區(qū)產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，要服務周邊的衛(wèi)星城，特別是東部區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)。

　　作者結合調(diào)研，提出廣州南站產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的具體意見。

　　(一) 服裝產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　廣州是“海上絲綢之路”的起點，廣東擁有3萬多服裝企業(yè)，形成了26個服裝產(chǎn)業(yè)集群，服裝產(chǎn)量占全國服裝產(chǎn)量的4分之一，僅流花商圈就擁有34個服裝專業(yè)市場，成為世界最大的服裝生產(chǎn)基地和流通基地。

　　2006 年廣東省服裝總量為 461406 萬件，同比增加 9.83%, 占全國比重 27.14% 。廣州作為華南地區(qū)最大的中心城市和商品集散地 , 其服裝產(chǎn)業(yè)緊緊依托著以珠三角地區(qū)為主的產(chǎn)業(yè)基地 , 連續(xù)多年保持著中國最具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，年產(chǎn)值 350 多億元的廣州紡織服裝業(yè) , 有力地促進了廣東服裝行業(yè)的發(fā)展，同時也帶動了華南以及泛珠三角地區(qū)服裝業(yè)的發(fā)展。

　　2013年廣州服裝產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達到2000億元億元以上。

　　2013年深圳服裝全行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1800多億元，出口總值超過80億美元。深圳服裝有相當部分服裝通過廣州對外批發(fā)，廣州是國內(nèi)重要的服裝批發(fā)中心。

　　至2012年底，東莞市虎門鎮(zhèn)有服裝服飾生產(chǎn)加工企業(yè)2300多家，生產(chǎn)面積274萬平方米，從業(yè)人員超過20萬，年工業(yè)總產(chǎn)值約300億元;現(xiàn)有服裝服飾市場區(qū)域約7平方公里，經(jīng)營面積230多萬平方米，有40個專業(yè)市場、1.5萬經(jīng)營戶，年銷售額約600億元。

　　2013年虎門600多家童裝企業(yè)年產(chǎn)值約50億元，年銷售額為96.85億元，年產(chǎn)值、年銷售額以及企業(yè)數(shù)量均占虎門服裝業(yè)的1/4，暢銷品牌有100多個，在國內(nèi)業(yè)界具有較大知名度和影響力。

　　建議廣州南站重點發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，服裝面料研發(fā)和服裝設計作為一個重點。

　　建議鼓勵大型服裝企業(yè)在南站商務區(qū)創(chuàng)立服裝設計中心和服飾博物館等，在教育區(qū)預留中外服裝大學辦學用地。不僅服務廣州服裝產(chǎn)業(yè)，而且要支持虎門服裝產(chǎn)業(yè)做強和升級。

　　(二)電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　電子信息產(chǎn)業(yè)是廣州市的戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年發(fā)展，已形成了一定規(guī)模和競爭優(yōu)勢。

　　“十一五”取得的成績

　　(1)產(chǎn)業(yè)規(guī)模快速增長

　　“十一五”期間，廣州市電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，年均增長率17%，高于全國和全省平均水平。2008年，規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)首次突破1000億元大關，2010年實現(xiàn)產(chǎn)值1802億元，比2006年增長了121%。2010年電子信息產(chǎn)業(yè)對全市工業(yè)增長的貢獻率為25.0%，占三大支柱產(chǎn)業(yè)的27.1%。2011年，規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2024億元，邁上2000億元臺階。

　　(2)結構調(diào)整初見成效

　　通過實施電子信息產(chǎn)業(yè)重大專項，形成了平板顯示、寬帶移動通信、數(shù)字音視頻三大高端產(chǎn)業(yè)集群。2010年，新型平板顯示、寬帶移動通信等高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)占全市電子信息產(chǎn)業(yè)的比重達到55%，增速達36.4%，成為全市電子信息產(chǎn)業(yè)增長的主力軍。

　　(3)自主創(chuàng)新能力有所增強

　　“十一五”期間，廣州市加大了對信息技術創(chuàng)新的支持力度，承接了一批國家“核心元器件、高端通用芯片和基礎軟件”、“新一代無線寬帶移動通信”等科技重大專項，集聚了DRA、AVS等一批國家級標準，獲批移動通信、數(shù)字家庭等國家級工程中心。涌現(xiàn)出了廣州無線電集團、京信通信、杰賽科技、威創(chuàng)視訊、國光電器、鴻利光電等一批自主創(chuàng)新型骨干企業(yè)，電子信息領域的上市公司超過12家。

　　廣州十二五電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局

　　結合廣州市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎和城市功能區(qū)定位，建立“1+6”的電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)，即以廣州開發(fā)區(qū)科學城為核心集聚區(qū)，同時在番禺、花都、天河、南沙、增城、荔灣構建一批產(chǎn)業(yè)基地和特色園區(qū)。

　　(1)一核

　　廣州科學城。重點以廣州開發(fā)區(qū)科學城、知識城為主體，大力發(fā)展新型平板顯示、新一代通信技術、物聯(lián)網(wǎng)，軟件和現(xiàn)代信息服務業(yè)，優(yōu)化計算機整機制造業(yè)升級等，依托省平板顯示產(chǎn)業(yè)基地建設、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地、新一代寬帶無線移動通信戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)基地建設，打造成為全國重要的電子信息制造業(yè)基地和創(chuàng)新基地。

　　(2)六基地中

　　2.1、番禺數(shù)字家庭產(chǎn)業(yè)基地。依托國家數(shù)字家庭應用示范產(chǎn)業(yè)基地，大力發(fā)展數(shù)字家庭研發(fā)設計、制造、媒體運營、內(nèi)容服務，引進一批國內(nèi)外有影響力的數(shù)字家庭和數(shù)字視聽企業(yè)總部、研發(fā)和運營機構，打造國際數(shù)字家庭產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新高地。依托國家現(xiàn)代服務業(yè)集成電路設計產(chǎn)業(yè)基地，大力發(fā)展集成電路設計，打造成為華南地區(qū)集成電路設計產(chǎn)業(yè)高地。

　　2.2、花都聲光電產(chǎn)業(yè)基地。

　　2.3、天河軟件園新一代信息技術產(chǎn)業(yè)基地。以天河智慧城核心區(qū)(天河軟件園)為重點，打造成國內(nèi)一流、國際知名的軟件和信息服務業(yè)集聚區(qū)。重點發(fā)展信息通信增值服務、數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意、軟件服務外包、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一代信息技術產(chǎn)業(yè)。

　　2.4、南沙電子信息產(chǎn)業(yè)基地。依托南沙電子信息產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展新型顯示、電子元器件、數(shù)據(jù)保稅業(yè)務和以LED芯片生產(chǎn)為龍頭的半導體照明產(chǎn)業(yè);依托南沙資訊科技園引進和培育一批面向港澳和珠三角地區(qū)，以研發(fā)、檢測、設計等為主的電子信息企業(yè)和軟件外包服務企業(yè)。

　　2.5、增城電子信息產(chǎn)業(yè)基地。依托省LED產(chǎn)業(yè)基地、省光伏產(chǎn)業(yè)園、電子商務及物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，大力發(fā)展太陽能光伏、LED、汽車電子、數(shù)據(jù)服務、電子商務、物聯(lián)網(wǎng)等高技術產(chǎn)業(yè)，打造廣州東部戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。”

　　2.6、荔灣光電科技產(chǎn)業(yè)基地。依托大坦沙光電科技產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展半導體發(fā)光器件、LED照明產(chǎn)品、集成電路、太陽能光伏、液晶顯示等產(chǎn)業(yè)，致力于打造成為全國平板顯示產(chǎn)業(yè)基地及集研發(fā)、培訓、檢測認證、會議展覽、物流信息、采購銷售于一體的產(chǎn)業(yè)中心。

　　廣州在電子信息產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)自主創(chuàng)新和發(fā)展規(guī)模方面缺乏類似深圳華為這樣的龍頭企業(yè)，今后番禺區(qū)政策可以加大電子信息產(chǎn)業(yè)方面企業(yè)自主創(chuàng)新方面的扶持政策力度，鼓勵創(chuàng)業(yè)，寬容失敗，鼓勵誕生類似華為這樣的龍頭創(chuàng)新電子科技企業(yè)。

　　建議廣州南站區(qū)域設立電子信息研發(fā)中心和展示貿(mào)易中心，密切和深圳以及東莞的產(chǎn)業(yè)分工合作。

　　過去番禺居住地產(chǎn)發(fā)展較快，企業(yè)總部相對較少，廣州南站開通后，番禺的區(qū)位優(yōu)勢凸顯，總部經(jīng)濟對于促進番禺經(jīng)濟和文化發(fā)展意義重大。建議廣州南站區(qū)域積極吸引金融、電子信息和服務等企業(yè)總部來南站區(qū)域發(fā)展，出臺促進政策，對于年產(chǎn)值達到50億元以上的各類企業(yè)總部，建議給予2000萬元獎勵。

　　(三)廣州南站和番禺教育產(chǎn)業(yè)專題研究

　　番禺區(qū)現(xiàn)有廣州科技貿(mào)易職業(yè)學院。廣東藝術職業(yè)學院。廣東女子職業(yè)技術學院。最出名的是番禺理工職業(yè)技術學院。番禺距離廣州大學園很近，今后可以充分利用大學城優(yōu)勢。

　　目前，學校擁有玩具設計與制造、計算機網(wǎng)絡技術、金融管理與實務、裝潢藝術設計、酒店管理、珠寶首飾工藝及鑒定等6個國家示范性高職院校重點建設專業(yè)、9個省級示范性專業(yè)和6個市級示范性專業(yè);

　　建議番禺區(qū)政府協(xié)調(diào)相關院校和歐洲一流服裝設計學院合作，設立服裝設計專業(yè)。重點和如下服裝設計大學合作，創(chuàng)辦廣東一流的服裝設計專業(yè)。

　　1.法國高級時裝設計學院ESMOD

　　1841年，法國時裝設計大師阿列克斯拉維涅(ALEXIS LAVIGNE)先生創(chuàng)辦了世界上第一所時裝學院-法國ESMOD高級時裝藝術學院，阿列克斯拉維涅先生是著名的服裝卷尺和女子模特(人臺)發(fā)明家。

　　圖3 ESMOD

　　從那時起，ESMOD學院就已經(jīng)成為全球紡織服裝行業(yè)中最為重要的培訓中心之一。作為一所歷史悠久、貢獻卓著的時裝學院，ESMOD 在整個行業(yè)中聲名顯赫，被稱為“時裝界的哈佛”。

　　2. 馬蘭歐尼時裝設計學院

　　馬蘭歐尼時裝設計學院坐落于世界時裝之都—意大利米蘭，它是第一所被意大利教育部認可的專業(yè)時裝藝術院校。2002年學院在另外一個世界時裝大都市倫敦設立了分校。

　　1935年意大利著名的時裝設計師和服裝教育專家Giulio Marangoni先生創(chuàng)辦了馬蘭歐尼時裝設計學院，學院位于市中心的米蘭大教堂附近。建校至今60余年，馬蘭歐尼學院已成功培育了25,000名時裝設計人才，其中包括國際知名的D&G的創(chuàng)辦人Dolce先生和Moschino先生。馬蘭歐尼學院對意大利的時裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒，意大利時裝業(yè)就是馬蘭歐尼學院強大的后盾。這是該學院的傳統(tǒng)也是其優(yōu)勢。每年超過1000名來自全球52個國家的學生到馬蘭歐尼學習時裝和相關課程。

　　圖4 Dolce & Gabbana創(chuàng)始人(多梅尼科·多爾切)

　　國際聲譽：今天的馬蘭歐尼學院被譽為意大利最為著名的時裝學院以及世界前三位的專業(yè)時裝院校之一。

　　建議在電子信息產(chǎn)業(yè)方面，建議廣州市政府考慮華南理工大學、中山大學等和美國MIT等著名院校合作，利用專項教育經(jīng)費或者至少籌集5000萬美元，聘請50名電子信息方向一流教授和博士來廣州大學任教和企業(yè)研究。

　　二、漢諾威火車站城市規(guī)劃案例

　　德國漢諾威是世界知名的會展城市，擁有大型國際會展中心，火車站和機場設計具有自己的特色，在生態(tài)規(guī)劃方面走在世界前列，漢諾威舉辦了2000年世界博覽會，漢諾威和廣州具有較多類似的特征。

　　圖5漢諾威火車站區(qū)域規(guī)劃圖

　　城市設計特點如下：

　　1.鐵路，地鐵，公共汽車交通無縫銜接，共同服務城市交通，滿足大型會展要求。

　　2.注重生態(tài)規(guī)劃優(yōu)先，保留較大規(guī)模綠地和水面。注重垃圾處理和雨水收集處理。

　　3.注重能源高效率利用，合理利用太陽能系統(tǒng)，減少二氧化碳排放。

　　4.注重地下空間利用，采用開放和封閉兩種方式規(guī)劃創(chuàng)下商業(yè)街區(qū)。

　　在德國漢諾威(Hannover) 火車站前的地下街就采取了封閉與不封閉的雙重作法，在進入地下街的階段采取開放式的空間設計，讓大家都可以一目了然的看到各個地上地下的復合式商圈的熱鬧景象，同時在開放與封閉空間的交集處，安排了吸引人群的游樂設施，所以不論你走地上或走地下都可以到達一樣的目標;當然在火車站的內(nèi)部區(qū)域及軌道的下方則必須是封閉式的。

　　圖6 漢諾威火車站地下商業(yè)街區(qū)的開放節(jié)點

　　這個漢諾威站前地下街的整體設計，綜合的截取各家的優(yōu)點，部分開放再封閉、部分封閉再開放、有開有關、有陽有陰，就形成了一幅錯落有致的畫面。

　　圖7 漢諾威火車站獨創(chuàng)性地下商業(yè)街區(qū)入口

　　深圳新摩爾公司和德國萊茵建筑設計公司密切配合，在青島火車站城市設計中吸收了德國火車站區(qū)域城市設計的成功經(jīng)驗，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展到城市設計的結合，從地面綜合體和地下商業(yè)空間開發(fā)聯(lián)動，人流動線和貨流動線考慮了立體布局。

　　地鐵和公共交通以及長途汽車站與高鐵車站無縫對接，長途汽車站和服裝批發(fā)市場綜合體一體化設計。

　　三、 廣州南站區(qū)域城市設計研究

　　圖8南站周邊地區(qū)區(qū)位分析

　　廣州西南部、廣佛交界處

　　往北：與花地生態(tài)城、花都空港經(jīng)濟區(qū)緊密聯(lián)系;

　　往東：與長隆-萬博商貿(mào)旅游區(qū)、廣州國際創(chuàng)新城快速聯(lián)系，聯(lián)動番禺區(qū)空間產(chǎn)業(yè)發(fā)展;

　　往西：聯(lián)動佛山南海三山新城、順德陳村發(fā)展區(qū)及北滘發(fā)展區(qū)等區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展;

　　往南：聯(lián)系市橋-沙灣綜合發(fā)展區(qū)，通過有機聯(lián)系南沙新區(qū)，實現(xiàn)空鐵港三位一體聯(lián)運，輻射珠三角。

　　圖9廣州南站核心區(qū)城市設計方案

　　依托核心區(qū)規(guī)劃水系，設置嶺南文化、嶺南水鄉(xiāng)商業(yè)、娛樂服務設施等公共性節(jié)點。打造嶺南文化與時尚魅力、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的嶺南風貌展示窗口。

　　目前城市設計存在的問題之一是主題文化的深度思考，核心商務區(qū)在公園和重點綜合體節(jié)點建議考慮嶺南文化的體現(xiàn)，特別是番禺地域文化的特色。

　　一心、二軸、三環(huán)、六片區(qū)、圈層式輻射發(fā)展

　　一心：商務商貿(mào)服務核心——廣州南站交通樞紐;

　　二軸：漢溪大道和興業(yè)大道兩條主軸;

　　三環(huán)：山水生態(tài)休閑環(huán) 、嶺南文化活力環(huán)、公共服務環(huán);

　　六片區(qū)：

　　樞紐核心商貿(mào)區(qū)(4.50平方公里)

　　西部時尚商務區(qū)(6.94平方公里)

　　東部休閑服務區(qū)(6.54平方公里)

　　石壁商貿(mào)物流區(qū)(8.32平方公里)

　　屏山綜合發(fā)展區(qū)(3.68平方公里)

　　沙灣綜合發(fā)展區(qū)(6.19平方公里)

　　圖10廣州南站片區(qū)圖

　　圖11規(guī)劃結構&功能分區(qū)

　　廣州南站的城市設計規(guī)劃完成后，執(zhí)行是關鍵，在執(zhí)行中要積極支持企業(yè)做好建筑設計，在符合總體規(guī)劃的前提下，鼓勵重點綜合體項目做好主題文化創(chuàng)新，求得區(qū)域城市設計的和諧性。

　　四、 廣州南站核心區(qū)商業(yè)規(guī)劃與旅游規(guī)劃研究 建議打造一流綜合體

　　關于廣州南站區(qū)域的商貿(mào)規(guī)劃，我們建議充分發(fā)展大型專業(yè)商貿(mào)市場，在電子和服裝市場方面重點突出自主品牌特色，得到服裝設計和電子產(chǎn)品研發(fā)方面的支撐。

　　關于廣州南站旅游規(guī)劃特點，要充分考慮番禺現(xiàn)有的寶墨園，長隆野生動物園等重點旅游景點優(yōu)勢，在南站設立游客服務中心。

　　寶墨園位于廣東省廣州市番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)紫坭村，建于清末，占地五畝，毀于二十世紀五十年代。后在原番禺市委書記梁偉蘇的大力推動下，于一九九五年重建，歷時八載，寶墨園經(jīng)過四期建設，現(xiàn)在園面積擴至168畝(約10萬平方米)，集清官文化、嶺南古建筑、嶺南園林藝術、珠三角水鄉(xiāng)特色于一體，建筑、園林、山水、石橋等布局合理，和諧自然，構成一幅幅美麗壯觀的景色。

　　圖12 作者參觀番禺寶墨園

　　圖13 寶墨園采用過濾清水養(yǎng)魚技術

　　寶墨園中的趙泰來藏品館按珠江三角洲晚清時的祠堂(宗祠、家廟)規(guī)格而建，外面是雙卷耳山墻(即子子鑊耳)，水磨青磚白石腳，正面是“回”字大門，匾和聯(lián)的刻字是已故著名嶺南畫家黎雄才先生在94歲高齡時的手筆。趙泰來先生是英國籍華人、廣州市榮譽市民、寶墨園永遠名譽園長。盧中堅先生是香港著名收藏家、寶墨園顧問。他們都熱心向寶墨園捐贈名畫，而趙泰來先生更捐獻了41幅大型的西藏“唐卡”，以及明代的銅觀音、銅馬、銅香爐等巨型重寶。

　　圖14 趙泰來藏品館三彩馬

　　建議區(qū)域旅游規(guī)劃中，重點發(fā)展鄉(xiāng)村度假旅游和文化體驗產(chǎn)品，與現(xiàn)有寶墨園，長隆野生動物世界和諧發(fā)展。

　　借鑒深圳華僑城開發(fā)深圳東部旅游區(qū)的投資成功經(jīng)驗，旅游文化綜合體的投資強度不能少于30億元人民幣,規(guī)劃起點要高，對整個旅游設施和文化設施在設計和建造階段和開業(yè)前要進行安全運營評估。

　　選址界線內(nèi)用地主要控制為基本農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設用地。用地現(xiàn)狀主要為耕地和簡易房屋。選址用地涉及11個規(guī)劃證及46個國土證。

　　小結：選址用地面積為296.99公頃,位于南站西部;

　　圖15廣州南站旅游用地

　　我們根據(jù)商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃研究土地用途和用地比例，合理確定綜合體項目位置和產(chǎn)品定位。

　　目前，廣州南站4.5公里核心區(qū)范圍內(nèi)已有31宗經(jīng)營性用地具備了出讓條件，其中，商業(yè)總建筑面積201萬平方米，住宅總建筑面積108萬平方米。

　　番禺區(qū)四星和五星級酒店

　　圖16 廣州南站周邊酒店布局圖

　　商業(yè)總建筑面積中建議

　　對于35萬人的社區(qū)商業(yè)，我們建議按照人均0.5平方米以內(nèi)配置，嚴格控制盲目開發(fā)社區(qū)商業(yè)街區(qū)。

　　圖17廣州南站交通規(guī)劃圖

　　結合我們對南站區(qū)域多年研究，應該在廣州南站核心商務區(qū)打造世界一流的城市商業(yè)和文化綜合體。

　　一流的商業(yè)和文化綜合體不僅能夠提升廣州南站以及番禺區(qū)域的形象，而且有利于吸引一流金融和企業(yè)集團總部入駐，鼓勵民營銀行和企業(yè)投資廣州南站，將廣州的改革推向深入。

　　圖18適合建設一流綜合體的位置

　　建議規(guī)模為100畝，容積率建議為6左右，其中超五星酒店5萬平方米左右，零售購物中心10萬平方米，總部辦公樓10完平方米，文化藝術中心1萬平方米，健身中心6000平方米，配套公寓13萬平方米。

　　鑒于廣州南站的窗口作用，吸引各地商會進駐南站商務區(qū)是很好的構想，建議廣州南站零售購物中心和酒店綜合體和各省產(chǎn)品展示中心結合，形成互補優(yōu)勢。

　　圖19 名優(yōu)商品展示貿(mào)易中心

　　五、 高鐵廣州南站核心區(qū)綜合體地塊土地出讓和規(guī)劃設計建議

　　廣州南站地區(qū)位于廣州市番禺區(qū)西北部，整體規(guī)劃范圍北至濱河路和東新高速公路交接處，南至沙灣象駿中學，西起陳村水道，東至新105國道。總面積月36.2平方公里。涉及石壁街、鐘村街、沙灣鎮(zhèn)、大石街、沙頭街、洛浦街6個鎮(zhèn)街。

　　核心區(qū)規(guī)劃范圍北至謝石公路，南至新桂路和幸福涌交接處，西至南站幸福涌沿線，東至東新高速公路的區(qū)域，總面積約4.5平方公里。

　　南站地區(qū)規(guī)劃總用地面積36.2平方公里，其中，城鄉(xiāng)建設用地面積28.72平方公里，非建設用地7.48平方公里;在城鄉(xiāng)建設用地中，城市建設用地繆安吉24.26平方公里，村鎮(zhèn)建設用地1.52平方公里，區(qū)域交通設施用地2.94平方公里。

　　在36.1平方公里的范圍內(nèi)規(guī)劃總人口35.2萬人。

　　圖20廣州南站土地利用規(guī)劃圖

　　通過對比2012年南站地區(qū)的舊規(guī)劃和2013年南站地區(qū)的新規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃范圍內(nèi)多處地塊的用地性質(zhì)都變更為商業(yè)用地。其中，位于核心區(qū)外的西南部變化最為明顯，原來大片的住宅用地都變更為商業(yè)/商務用地，核心區(qū)的南部臨近廣新高速旁大片的商務商業(yè)用地被分割成若干小塊。

　　增加商業(yè)和商務用地需要考慮企業(yè)總部經(jīng)濟發(fā)展所需要的條件，不僅是辦公條件，還要考慮企業(yè)總部高管的居住、子女教育，更要考慮文化娛樂和體育休閑設施等。

　　總部經(jīng)濟的發(fā)展有自身的規(guī)律，商業(yè)的批發(fā)和零售用途也有體量限制，只有在一個大主題文化的引領下，做到城市規(guī)劃和商業(yè)旅游、旅游規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃四個結合，才能高起點建設和管理好廣州南站區(qū)域。

　　建議首先在已經(jīng)出讓部分居住和商業(yè)用地(一般不要在前三年超過40%)的基礎上，抓緊做好醫(yī)療和教育配套，發(fā)揮區(qū)域內(nèi)祈福醫(yī)院的優(yōu)勢，中山大學孫逸仙紀念醫(yī)院已經(jīng)申請在南站地區(qū)建設三甲醫(yī)院，規(guī)劃好社區(qū)醫(yī)療點。引進優(yōu)秀的中學小學和幼兒園學校，規(guī)劃建設好公共體育和文化休閑設施，今后在祈福學校等基礎上，廣州南站區(qū)域要增加布局一流的小學，初中和高中。

　　通過一流公共醫(yī)療和教育配套合理提升地價后，再出讓后面的商業(yè)用地和住宅用地，鼓勵大家就近工作，為廣州市民就近工作提供便利措施。

　　總結

　　廣州南站南鐵區(qū)域是廣州東南最有發(fā)展活力的區(qū)域，我們衷心期望提高發(fā)展質(zhì)量，突出區(qū)域主題文化，落實好城市設計成果。

　　2008年深圳新摩爾公司服務了廣州中華廣場購物中心綜合體項目商業(yè)經(jīng)營論證項目，2009年服務了廣州東部綜合體項目產(chǎn)品定位研究項目。2014年楊寶民先生應邀為香港祈福集團指導綜合體項目，實地考察了廣州南站區(qū)域。

　　深圳新摩爾商業(yè)管理公司聯(lián)合美國和國內(nèi)一流設計院，組成城市綜合體服務聯(lián)盟，為廣州南站區(qū)域專業(yè)市場和會展綜合體，城市商業(yè)和文化綜合體商業(yè)規(guī)劃，建筑設計和招商運營一條龍服務。

　　我們建議以開放的心態(tài)完善廣州南站城市設計，借鑒法國巴黎高鐵車站區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗，我們建議注重文化藝術設施在城市設計中布局，增強區(qū)域的文化藝術氣息。借鑒德國漢諾威火車站區(qū)域城市設計的經(jīng)驗，注重生態(tài)規(guī)劃和環(huán)境管理，提高城市設計和管理水平。

　　我們鼓勵城市設計和綜合體建筑設計一體化考慮，商業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一體化考慮，鼓勵高鐵車站游客中心和旅游文化綜合體項目作為旅游規(guī)劃的重點，將番禺寶貴的旅游資源串聯(lián)形成強勢旅游線路。通過重點節(jié)點項目的設計和建設，有效實施廣州南站區(qū)域的城市規(guī)劃，將廣州車站區(qū)域城市管理提升到新的水平。

　　如果說廣州火車站是七十年代臟亂差的形象，那么廣州東站是九十年代立體交通的典型，廣州南站應該是中國在二十一世紀進入高鐵時代良好形象的代表，要體現(xiàn)以人為本，生態(tài)環(huán)保優(yōu)先。