自2013年開始，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資風險驟增，主要緣于項目的招商困境導致項目無法開業(yè) 或開業(yè)后品牌與業(yè)態(tài)無法按定位來落位，造成一部分無法開業(yè)或開業(yè)后經(jīng)營步入困境。首先緣于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早期的投機心里，其次就是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用住宅地產(chǎn)開發(fā)的思路來進行購物中心開發(fā)，沒有經(jīng)過嚴格的項目可行性研究，盲目上項目、圈地，一味追求規(guī)模、檔次，最終造成項目經(jīng)營難以為繼，投資無法收回。也有不少地方，不考慮當?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展水平和消費能力，盲目跟風上項目，導致商業(yè)物業(yè)嚴重飽和、空置，造成社會資源浪費，很多地方存在購物中心的“超生”、“超大”和“超前”現(xiàn)象。

   于是，過去的一年許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于零售品牌普遍客流下降、業(yè)績下滑，而商業(yè)地產(chǎn)項目反增不減，許多零售品牌紛紛壓縮開店計劃。商業(yè)地產(chǎn)由于招商難，便開始打著增加“體驗業(yè)態(tài)”的旗幟，希望籍此能吸引品牌商家進駐，于是，在過去的一年，放眼國內(nèi)幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)，甚至包括百貨業(yè)都儼然在進行著一場“體驗式的革命”。然而，什么是真正的體驗式商業(yè)？嚴格來說“體驗式”商業(yè)現(xiàn)在國內(nèi)仍處于發(fā)展初期，反正也沒人能真正說得明道得清，正如有人說上海K11也只是體驗式商業(yè)也僅僅是冰山一角，大家更多的玩起了概念，就象某從事百貨的朋友和我說，他們的百貨業(yè)其實就是購物中心，其理由是他們的百貨內(nèi)的業(yè)態(tài)同樣有主力店如超市、百貨，還有不少餐飲如麥當勞、肯德基、水果撈，還有美容美發(fā)、兒童娛樂等，如同購物中心集零售、娛樂、休閑多種業(yè)態(tài)如出一輒。現(xiàn)如今，“體驗式”商業(yè)似乎成了所有商業(yè)地產(chǎn)項目的“救命毫毛”，然而，實質(zhì)卻是大家僅僅將其當成是在開業(yè)前“忽悠”品牌商家、前期宣傳推廣忽悠消費者的工具，這樣的現(xiàn)象導致許多商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)后，步履維艱，商戶紛紛撤場，然后，又重新定位、重新招商，再定位，如此折騰，周而復始。。。

    據(jù)統(tǒng)計中國10余家大型購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成顯示，目前國內(nèi)購物中心各功能性業(yè)態(tài)的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務5%。國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)占比與東南亞購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成：零售52%、餐飲18%、娛樂休閑20%、服務10%相比，明顯國內(nèi)大型購物中心的零售業(yè)態(tài)的比重與國際標準相比高12%。而娛樂休閑及服務業(yè)態(tài)與國際標準相比分別低8%、5%。這表明，國內(nèi)購物中心與國外成熟購物中心相比，國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理！這也是導致國內(nèi)商地產(chǎn)企業(yè)步入招商難的困境主要原因，就是項目自身存在這樣那樣的諸多問題。

     從國內(nèi)各地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍熱火朝天的勢頭來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有增無減，除了將面臨招商難、開業(yè)難；還將面臨國內(nèi)極度缺乏懂大型商業(yè)綜合體全盤運營的中高端人才，尤其是開業(yè)后如何保持穩(wěn)定持續(xù)運營的高端人才的匱乏味；基于人才高度缺乏，許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)甚至還來不及分清大型購物中心與百貨店在運營究竟有何區(qū)別，出于項目開業(yè)或工期或快速收租等等需要，便不加思索地將傳統(tǒng)百貨的運營團隊或中高人才，忙不迭地許以高薪或優(yōu)厚待遇悉數(shù)招入旗下，如此完成購物中心運營團隊組建，其結(jié)果就是用“百貨的運營團隊”來運營購物中心，其決策就象猶如讓一個開“小舢板和船夫”去駕駛或操控一膄巨型航空母艦，二者完全不可同日而語，這樣輕率的決策除了對自已投資不負責任，更是對所有租賃商戶及廣大投資不負責任，最后這樣“運營結(jié)果可以大家可以猜想。其三，便是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，雖然，本次二會總理李克強在政府工作報告上提出要淘汰落后產(chǎn)能，鼓勵包括金融完善與改革創(chuàng)新等，但在短期無法解決商業(yè)地產(chǎn)融資饑渴與瓶頸，因此，本人預判，國內(nèi)許多在開發(fā)中的項目將面臨移主或轉(zhuǎn)讓，如典型的珠三角地區(qū)佛山南海創(chuàng)鴻廣場項目，現(xiàn)正計劃轉(zhuǎn)讓。其四，基于電商對傳統(tǒng)的零售業(yè)的巨大沖擊，以及傳統(tǒng)的零售業(yè)多年來缺乏創(chuàng)新，依靠千篇一律的同質(zhì)化經(jīng)營，并憑籍國內(nèi)宏觀經(jīng)濟與人均收入的持續(xù)增長坐收紅利的思想，現(xiàn)如今也對商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)的占比、零售業(yè)態(tài)的租金貢獻率等產(chǎn)生巨大的影響，令一度以零售業(yè)態(tài)作為主要收益考量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將雪上加霜。

          宏觀政策方面，2014年隨著政府加大反貪腐的力度，國內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地、銀行融資等靠潛規(guī)則的項目將更加雪上加霜，除了政策層面的影響，由于行業(yè)內(nèi)外的諸多不利因素的影響，必將加速國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)洗牌加劇，我相信還會陸續(xù)有更多商業(yè)地產(chǎn)項目將面臨生死之戰(zhàn)。。。 

                                   于2014/03/09