地鐵建設大潮已席卷全國30多個城市，預計到2020年，全國僅28個城市建成運營的地鐵線路就將達177條，地鐵站點或超3000個，地鐵出口約1.5萬個，加之各地正紛紛興起購物中心和大型城市商業綜合體熱，預計屆時地鐵站點將屹立起數千個地鐵上蓋商業項目。雖然地鐵的開通對沿線物業催生巨大的商機和利潤，也誕生了北京國貿和東方新天地、上海港匯和來福士、深圳萬象城以及廣州天河廣場等一批成功的地鐵上蓋商業綜合體，但另一方面，地鐵上蓋并非商業物業成功的必然保證，失敗的地鐵上蓋商業物業也并不罕見。故本文在此探討如何正確理解軌道交通對商業形態的影響，以及如何最大限度地挖掘地鐵商業物業的潛力。地鐵上蓋商業物業的形態涉及酒店、公寓、寫字樓、商業街、購物中心等多種商務、商業形態。由于篇幅所限，本文集中探討各類地鐵上蓋購物中心。

　　

　　地鐵，即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具；“地鐵上蓋商業物業”則指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動商圈發展與提升。

　　與地鐵直接關聯的商業項目主要包括二大類：站內商業、車站連通商業。

　　1）站內商業---顧名思義指在車站里所規劃出來的商業經營空間，在日文里稱為EKI-NAKA驛內商業；站內商業由于直接位于地鐵車站或火車站內部，對于站內客源具有獨占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運營或與專業商業集團合作經營。日本各個城市間的鐵道網絡四通八達，各個轉乘站往往與地鐵站、輕軌站、機場線共同構成交通樞紐中心，憑借特有的客流優勢，站內商業可謂商機不斷；乘客在車站停留時，可順便逛街、用餐，不僅得以滿足購物的需求，還可節省走出車站到路面尋找商鋪的時間，車站的閑置空間則得以充分利用，商戶的顧客也有保證，可實現商家、車站、乘客（顧客）的三贏。站內商業最初的規模并不大，通常包括販售零食、飲料、報章雜志的KIOSK小鋪，以及在長途客車月臺附近設置的許多快餐店、便當店和土產店。

　　近年來，隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進行大規模重建、改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺當中的道路或小廣場等空間建設專屬的地下商城、商店街區甚至規模更大的車站商廈，東京地鐵公司鑒于站內商業的表現突出（知名連鎖品牌大量進駐且業績與租金均表現上佳），決定加大車站商業設施-ECHIKA車站地下商城、車站商廈、車站商店街、車站高架橋下商店等四種業態的開發力度，香港地鐵公司、首爾地鐵公司和巴黎地鐵公司也都非常擅長地鐵商業。但軌交站站內商業有許多限制條件，因為地鐵的主要功能是客運服務，安全是頭等大事，地鐵站內商業的開發和運行需要在不影響軌道交通安全的前提下有序有規劃地進行，為此，有些有些城市規定冒明火的餐飲，打火機、指甲油、酒精等有礙安全的商品都不能進入站內商業。

　　我國多數地鐵車站只有零星的車站商業，商鋪大多設置在地鐵站廳的公共空間，如過道、出入口等處，提供便利的快速消費品和專業服務以及自助銷售機服務。少量的大中型車站商業則往往存在散、亂、差等諸多弊端，且大多銷售低端地攤商品或大眾商品，典型如已停業整改的上海地鐵徐家匯站的徐家匯地下商城、上海莘莊站的吉買盛購物中心和上海站的三葉眼鏡市場；

　　而近期新規劃改造的一批地鐵車站商業項目已有所改進，地下車站商業如上海人民廣場站站廳閘機外的地下金三角（上海申通地鐵公司自行打造的METRO MORE地鐵生活館）和上海南站站站廳閘機內的商業區，而二三樓的地上高架車站商業則如深喜集團打造的上海地鐵3、8號線虹口體育場站內的星城時尚商業中心和3號線漕溪路站吉美臣品牌折扣中心就頗具EKI-NAKA驛內商業的神韻，吸引了多家品牌商進駐。最新開業的上海日月光購物中心則將9號線打浦橋站整個地鐵站的所有出入口都徹底包裹在購物中心內，使得地鐵上蓋商業項目升級為壟斷所有通勤客源的地鐵車站商廈（客人進出站必須經過購物中心商場），其他商業項目將來要連接打浦橋地鐵站必須先連通日月光購物中心才得以間接連通地鐵站。

　　此外，各大城市的火車站往往與地鐵站直接連通，所以火車站內商業也值得一說；我國大陸地區火車站站內商業以往僅有“麥當勞、肯德基、永和大王”等幾家快餐店和便利超市，傳統城市火車站擁有的大型配套商業卻是環境臟、亂、差不適合乘客需要的傳統專業市場，而隨著我國“公交化”運行的高頻率城際鐵路（如香港紅磡至深圳羅湖的港鐵東鐵線，規劃中的上海金山城際快鐵和北京燕郊城鐵）和城際高鐵（如武廣高鐵、滬寧高鐵、滬杭高鐵）相繼或即將投入運行，商務客與中高端旅客與中低端客源逐漸分流，大量高鐵車站配套購物中心紛紛投入建設，日前嶄新啟用的上海虹橋火車站擁有約5千平方米現代化的商場，引入了符合乘客需要的近五十個著名連鎖品牌商家（如萬寧、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、銀行、書店等），無論品牌形象還是品牌檔次、商品豐富度、業績均較為出色，達到了國際機場內商業的高標準。

　　而火車站內數萬平方米的大型商業（購物中心）可資借鑒參考的國內案例目前尚很少，如上海南站銀泰百利時尚購物中心等，而海外成功案例則較為普遍，如德國柏林中央火車站購物中心和萊比錫火車站購物中心、日本京都火車站購物中心和名古屋火車站、美國紐約中央火車站、臺北車站的微風廣場和京站時尚廣場、臺北縣板橋高鐵站的環球購物中心等，部分車站購物中心規模達到數萬平方米。此外，部分機場、游輪城也與地鐵軌交站相連通，借助地鐵和多種交通工具形成的交通樞紐港和旅客優勢，也形成了某種特殊的地鐵上蓋商業綜合體，如香港機場非禁區內的航天城翔天廊購物中心、香港上環港澳碼頭的信德中心（集海運碼頭和直升機機場于一體）。

　　TIPS：日本京都火車站-- 京都火車站是一個城市綜合體建筑，項目建筑面積達到23.76萬平方米，地下3層加地上16層，包括了火車站、賓館酒店、購物中心、博物館、展覽廳、地區政府辦事處、屋頂花園、停車場等各項功能。其購物中心包括著名的伊勢丹百貨、多廳影院、各色餐廳、咖啡店、攝影室、雜貨店、著名漫畫家手冢治蟲的博物館、劇院、美術館等應有盡有。

　　

　　

　　

　　2）車站連通商業-- 指雖然不位于車站內部，但有通道直接連接車站內部，無需再繞道地面進入車站的商業項目。車站連通商業包括兩種類型，一種是商業物業全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業街。該類商業多數經營流行性服飾或其他特色中低檔時尚商品，如南京萊迪地下購物中心、廣州流行前線、北京西單地鐵77街購物中心、上海香港名店街和科技館亞太盛匯、東京八重洲地下商城、大阪梅田DIAMOR地下商業街等，純地下車站商業項目是受惠于地鐵最大的商業項目類型，具體請看本刊第二期雜志的《淺談地下商業空間開發》與《地下商業地產開發初探》。

　　另一種則是本文所重點研究的地鐵上蓋商業物業，即地面地下商業物業聯成一體并與地鐵站直接相通的商業物業或商業綜合體，通過某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進入購物中心。雖然直接和地鐵站或輕軌站廳平層相連的購物中心僅在少數（如上海龍之夢與深圳益田假日廣場地下二樓的通道），但多數上蓋商業物業都有與地鐵站間接相連的通道為往來購物中心的客流提供方便（如深圳萬象城和中信城市廣場的地下通道），商業項目得以通過地鐵口和地上商業實現有機結合，分享依靠地鐵口交通便利優勢帶來的巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業的發展，形成一個輻射力很強的購物中心。某種程度上，地鐵站點相當于地鐵上蓋商業物業的特殊“主力店”，但地鐵上蓋商業物業是否能經營好，除了地鐵通道連接要規劃好之外，還取決于能否利用好地鐵站這家特殊“主力店”，為這些行色匆匆無明確消費目的的通勤過客提供貼近生活需求的業態業種以及品牌組合。

　　地鐵上蓋商業物業給許多人的印象是地鐵站位于最地下，而商場或購物中心位于地鐵站的上方，但由于地下鐵道一般建在城市里，加上具體線路的建設條件不同，它的延長線或部分線路，甚至整條線路可能建在地面或高架，統稱為地下鐵道，例如上海地鐵一號線，其車站形式包括了地下、地面和地上高架多種形式。所以，廣義的地鐵上蓋商業物業不僅包括地下車站的上蓋商業建筑，也包括從側面天橋廊道連接地面或高架地鐵站的商業建筑。

　　此外，地鐵和輕軌、城市鐵路、市郊鐵路交通、城市有軌電車、獨軌交通、磁懸浮線路、機場聯絡鐵路等，也屬于種類繁多的城市軌道交通大家庭又稱“捷運系統”。中國城市軌道交通發展迅猛，已經建成及正在興建的城市軌道交通幾乎包括了上述各種類型，已有40多座城市建成了或正在建設、或已擬就了城市軌道交通的建設規劃。由于城市軌道交通站點具有和地鐵站相似的功能（尤其是幾乎與地鐵難以辨別、僅承重量較低、載客量稍少的輕軌），故地鐵上蓋商業物業的含義可以進一步延伸擴展到與城市軌道交通站點有機聯系的各種商業建筑。

　　
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