為什么關注商業地產？

　　2008年以來中國經濟的兩大主題：以石油為代表的商品沖擊帶來高企的通貨膨脹和中國經濟增速放緩。股市連續7個月約54%的跌幅，表明熊市格局的正式確立，熊長牛短暗示短期內需要減持股票投資比例。債券市場依然以銀行間債券市場為主，公司債作為試點剛剛推出，通脹高企導致加息預期不止，債券市場似乎難以擺脫下跌的局面。萬眾矚目的股指期貨尚未推出，大宗商品期貨投資品種門檻較高、風險大的特點，讓普通大眾“望期興嘆”。在對比各種投資工具之后，發現樓市依然是通脹時期保值增值的有效渠道。

　　在房地產市場的細分物業市場中，住宅受限于營業稅、增值稅、二套房政策、限外令等調控政策的影響，樓市整體處于周期性調整階段；二手房市場拋售壓力增大，導致普通住宅市場的投資需要謹慎觀察。而商業地產是住宅投資的替代性產品。“內需”拉動經濟的增長模式將推動消費預期向好、經濟增長、收入提高和消費升級等推動零售行業發展的驅動力依然強勁，溫和通脹將推動零售業銷售收入以較大幅度增長，作為消費類載體的商業物業順理成章成為投資者有效的避風港。消費增長為商業地產提供良好的外部環境。可能不同業態會出現冷熱不均的現象，但是零售業的黃金期已經到臨，意味著商業地產的投資值得關注，而商鋪的選址和運營卻是投資商業地產的關鍵。下面華爾國際商業信息交易中心依自己多年的經驗告訴大家一些投資商業地產的技巧，首先就是商業地產的選址問題。

為什么要重視商業地產的選址？

　　商業地產的選址，屬于一項較為長期的投資，關系著未來商鋪生意的投資收益和發展前景。一個好的商鋪選址意味著成功了一半，可以讓生意紅紅火火。商業地產的選址對未來的運營意義重大。就華爾國際而言，其選址前考察要考慮多方面因素，不僅要周圍交通便利、環境良好，還要客流量大、目標客戶購買力強，這可以保證華爾國際運營的持續性。對投資而言選址正確依然很重要。

　　第一，商業地產的投資回收期長，不論是租賃還是購買，一旦確定下來，需要大量的資金投入。其投資具有長期性和固定性的特點，因此商業地產選址顯得尤為關鍵。

　　第二，商業地產的選址，基本上確定了未來商鋪的客流量、顧客購買力和消費結構，選址恰當占據地利優勢，能夠招徠顧客生意興隆。

　　最后，商業地產選址影響經營策略和目標收益。商鋪未來的收益隨著選址而基本確定，當然還會受到未來運營的影響。商業地產所在區域的社會環境、地理位置、人口、交通便利程度和市政規劃的因素，將影響到商業未來的收益。

商業地產選址的關注點和技巧

　　由于投資主體的不同，造成商業地產選址的方法和策略不同。像華爾國際這類的企業投資，就會設置專門的投資部門，通過搜集相關的產業信息、消費者動態，進行選址前的調查與評估。

　　首先要了解商業地產周邊的環境狀況，然后是進行商圈調查分析和市場評估，考察人口年齡結構和人口密度、居民購買力和購買頻次，同時考察同一商圈內相同物業的競爭關系也顯得十分必要。

　　僅僅對商業地產的區域環境進行考察是不夠的，接下來還需要微觀層面的考察與評估商業地產，其中有幾個方面值得關注：

　　第一、商鋪門面的地理位置考察與評估。關于商鋪地理位置的考察，需要關注城市規劃、交通條件、客流規律和競爭對手等因素。位置的便利性和可達性，在都市快節奏生活的今天顯得尤為重要。考察客流量時，要充分評估商鋪自身客流、分享客流和派生客流的結構，分析客流速度和滯留時間。商鋪盡量選擇在較為顯眼和客流量大的地方。

　　第二、商業地產形狀的考察與評估，注意規則與規則店面的選擇。大部分的商鋪都是規則的長方形或正方形。北歐的不少臨街店鋪面寬很窄，但是進深狹長，讓顧客有移步換景的感覺，縮短店鋪切換的時間，同時提高銷售利潤。但是國內更愿意選擇面寬較大的店鋪，櫥窗可以起到宣傳和吸引顧客的效果。

　　第三、商鋪的走向的考察與評估。商鋪的走向關系到物業的日照和通風，按照中國的傳統習慣，房屋基本是坐北朝南、光照效果好，因此對于一般商鋪來說，這種可能是最好的選擇。

　　第四、商鋪空間的考察與評估。商鋪的空間主要考慮面積和高度，通常商品種類多需要選擇面積大的店鋪，如果只是一個小型的專賣店，則不必太大的地方，否則會顯得空間過于空曠和浪費租金。在商鋪的高度方面，主要考慮是否有利于空間視覺效果和陳列產品的擺放。

　　最后，需要考慮到商鋪投資的利潤評估。選擇商鋪需要充分考慮投入產出比，在投資結構中前期的基礎設施設備的投資是必須要考察的，如室內裝潢、空調、貨架、收銀機等費用，同時需要估算日常的管理費用，保證商鋪投資充足的現金預算。

　　當然，在商業地產投資的選址時，除了上面所說的選址的關注點之外，華爾國際給你提供一些經驗和技巧。例如，選址靠近大公司、大企業；關注人口增加迅速和由于新城建設而人口導入的新區；選擇經營范圍互補的商鋪做鄰居；重視商鋪所在建筑商品展示、銷售和儲藏等空間和設施是否符合自己的經營需要。掌握知識，了解顧客，正確選址，良性運營，其實你離成功商業地產投資并不遙遠。