任何建筑都一樣，設計首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對于商業綜合體而言，業態布局和動線規劃就更為重要，這是商業設計的核心，也是難點，是空間組織的提綱和線索。業態布局和動線規劃是緊密聯系在一起的，我們不能拋開業態談動線，也不能不考慮動線來布置業態。

一、商業業態歸類分析

規劃設計的第一步，是梳理建筑的各種功能空間的關系，繪出功能關系圖。商業項目之不同，在于各種業態之間并無直觀的工藝流程關系，甚至項目設計之初，根本就沒有確定業態設置，僅僅只是限定了規模，這就要求建筑師必須對各種業態做到心中有數，了解各種業態的功能、檔次以及價值貢獻，如此才能得心應手地進行布局。

1.按功能性質分類

商業業態包括百貨、超市、精品區（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專業賣場（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務（美容、美發、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業態大體分為零售、休閑娛樂和餐飲三大類，這三大類業態的面積比例在商業綜合體中往往各占約三分之一，依據項目定位和經營情況略有調整。

2.按消費方式分類

我們一般把顧客的消費行為分為目的性消費和隨機性消費。對應業態，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機性消費業態，其余業態如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等為目的性消費業態。

3.按消費層次分類

可劃分為從日常必須性消費到奢侈性消費的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費品、中檔時尚消費、奢侈品等，對應百貨的定位可以有大眾百貨、時尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性快餐、地方風味小吃、追求文化情調高附加值的西餐以及高端商務宴請為主的大酒樓。

4.按對項目的價值貢獻

按業態對商業項目的價值貢獻分析，可分為主題營造價值、品牌價值、租金價值及聚客價值。如國際一線品牌的引入能給項目帶來品牌價值的提升，而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業態的規模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規模越大，單位面積的租金就越低。

二、業態布局原則

與所有類型的建筑設計一樣，規劃要挖掘項目用地的環境特點和優勢，業態布局應與交通、環境對應。比如，將體現項目定位的主題性主力店放在比較醒目的區位，臨主入口、主干道布置。餐飲則面朝景觀，追求環境效果等。除了這些基本規律之外，購物中心的業態布局還要注意以下幾個原則：

1.合理分區

把復雜的商業綜合體功能進行分解歸類，做到分區明確，達到易于消費者識別和方便引導的目的。

1）按性質分區

物以類聚，人以群分，商業也是一樣。我們發現，自然形成的傳統商業街區往往是同類業態聚集到一起——自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因為聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現整體競爭力，達到共贏。商業綜合體內不同業態類型對環境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。較容易理解的是動靜分區，避免沖突干擾。所謂動，就是那些追求活力和動感的運動、娛樂的業態，如滑冰場、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規劃首先將業態性質歸大類，比如萬達廣場的模式，一般會分成百貨樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設個超市樓，如圖1。

圖1 萬達商業綜合體基本模型

2）按管理要求分區

業態的經營時間不同是更為客觀的分區要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業態關門則較晚，甚至24小時營業，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務所設計的北京藍色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務所設計的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項目一側形成“莊里街”，娛樂業態的入口與之呼應，特別地設了一個室外的飛梯從莊里街地面直達位于五層的影城，如圖3。

圖2 北京SOLANA藍色港灣平面圖

圖3 石家莊勒泰中心總平面圖

3）按檔次分區

一般規模的商業項目大體應該有一個目標消費群，該消費主體的消費能力、消費習慣以及對應的品牌檔次相對明確，在一個商業項目內并存高檔和中低檔消費業態的并不多見，有些項目則因為規模較大，或者服務半徑內客源不足等原因，安排了不同檔次的業態。這就必須注意加以分區，否則低端業態拉低了高端業態的環境品質，帶來的無效客流也是對高端業態的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨立一個區域，不受其他業態干擾。例如合肥包河萬達廣場是萬達首次引入國際一線奢侈品牌，都集中在首層獨立的區域。

4）按租金水平分區

不同業態可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項目的租金情況可以歸納出一些規律。超市行業的毛利很低，經營在于大客流和貨品的快速周轉，其能承受的租金低，一般設于地下或者位置不太好的區域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設于高樓層。大部分健身休閑娛樂業態的租金也不高，且多數屬目的性消費，宜安排在較背的位置。在規劃階段，應依據用地條件，對各方位的租金進行預判斷才能合理布置業態，并設計為相應的空間尺度和環境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。

2.增強互動 

分區是為了易于識別和引導，但也應適度。混合性是商業綜合體的優勢所在，其核心理念就是業態的關聯性。我們可以將商業綜合體的各種業態視為一個生態群落，盡力創造多種業態共生的條件，從而促進消費，使商業綜合體這個業態群落繁榮生長。具體來說，就是增強業態之間的互動關系。

1）利用消費的關聯性

正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤點，這是利用消費關聯的縮影。在商業綜合體中，我們常看到娛樂與餐飲互動、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互動、運動健身館與運動服飾和戶外品牌的互動等形式。在空間布置上，深圳萬象城將滑冰場設在中心位置，餐飲布置在周邊，不但是為帶孩子訓練的家長提供了休息的場所，有滑冰表演可以欣賞成為餐飲最大的賣點，如圖4。

圖4 深圳萬象城模型

2）利用品牌的互補性

將同一大類的商品或服務在品牌檔次、風格品味、目標客群年齡等方面的差別有意識地組合在一起，以實現對消費需求的一網打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現，這是經過長期經驗積累形成的發展策略。

3.引導客流

利用主力店布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流，是商業綜合體規劃的關鍵價值所在。將聚客能力強的主力店，如百貨、超市等設于主動線的兩端，避免出現盲腸區；將目的性消費業態置于高樓層或地下商業價值偏低的位置，尤其像影城這樣大客流的主力店拉動客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費的專業賣場，如家居建材與購物中心的其他業態互動關系很弱，如果不為制造總規模、消化總面積，引入的意義不大。

4.順應流程

從顧客需求的角度考慮業態空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動步道到達車位，一般設于地下一層可以解決這個流程問題。石家莊勒泰中心是一個即將開業的大型城市綜合體，不但有近20萬平方米的大商業，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業類型，設計在商業裙房內嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、客房和小教堂連接起來，使相關業態很好地滿足了當今有巨大市場潛力的婚禮慶典需求，如圖5。

圖5 石家莊勒泰中心商業中嵌入的紅色小教堂