謝尚偉：走馬觀花看廣深商業(yè)地產(chǎn)之2014

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        5月末，借參加公司安排的贏商大講堂之《購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理》專項(xiàng)課程培訓(xùn)之機(jī)，順道觀摩了深圳、廣州的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，算是對(duì)深廣商業(yè)地產(chǎn)的又一次走馬觀花吧。

        個(gè)人認(rèn)為，從市場(chǎng)化程度及商業(yè)成熟度來(lái)講，中國(guó)內(nèi)地按商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水準(zhǔn)高低依次排序應(yīng)為上海、深圳、北京、廣州……而深圳商業(yè)地產(chǎn)則因萬(wàn)象城、益田假日、KK-mall、金光華、COCOPARK、歡樂(lè)海岸而聲明遠(yuǎn)播；與之1小時(shí)車程的廣州，在太古匯開幕之前，僅有天河城與正佳廣場(chǎng)作代表。

        由于已N次造訪深圳，很多項(xiàng)目已經(jīng)看過(guò)多次，所以本次重點(diǎn)關(guān)注的是去年開業(yè)的萬(wàn)科廣場(chǎng)及另一個(gè)小而美的鄰里型商業(yè)中心佐鄰香頌，這兩個(gè)項(xiàng)目距傳統(tǒng)市區(qū)感覺(jué)都比較遠(yuǎn)，尤其是萬(wàn)科廣場(chǎng)，似乎比龍崗COCOPARK還遠(yuǎn)。

        龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)，100萬(wàn)方城市綜合體的重要組成部份，該項(xiàng)目號(hào)稱要再造龍崗CBD，從距傳統(tǒng)的成熟商業(yè)區(qū)的距離來(lái)看，這的確是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，而周邊呢，少有地標(biāo)級(jí)建筑，沒(méi)什么大型商業(yè)體；從積極的方面講，這為萬(wàn)科廣場(chǎng)脫穎而出提供了足夠的市場(chǎng)發(fā)展空間。

        萬(wàn)科廣場(chǎng)系列商業(yè)產(chǎn)品之于全球最大的上市房地產(chǎn)公司——萬(wàn)科地產(chǎn)的意義是非常重大的，對(duì)于萬(wàn)科體系內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)派而言其重要性及戰(zhàn)略意義或許怎么說(shuō)都不為過(guò)，比如“郁總及最近一個(gè)月在內(nèi)地地產(chǎn)界“成功點(diǎn)炮”的毛總”。

        萬(wàn)科的確是地球上最大的房地產(chǎn)公司，但看著其圍擋上赫然打出“世界第一大房地產(chǎn)公司， 萬(wàn)科30年鉅獻(xiàn)”的直白標(biāo)語(yǔ)，我還是忍不住舉起了手機(jī)定格了這個(gè)畫面；當(dāng)我拍這個(gè)東東時(shí)，旁邊值守的保安哥也露出了一絲笑容：自豪、狡黠、尷尬、會(huì)心？不得而知。

        萬(wàn)科廣場(chǎng)作為萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略引領(lǐng)性的產(chǎn)品線，目前已成功開出了兩個(gè)，分別在北京和深圳，且體量都是10萬(wàn)+級(jí)別的；從兩個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)所處區(qū)域及地段來(lái)講，我們還是可以看出萬(wàn)科對(duì)于自己商業(yè)地產(chǎn)新兵身份的清晰認(rèn)知：相對(duì)較低的土地成本，并遠(yuǎn)離大佬級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)商，以避其鋒芒，讓萬(wàn)科廣場(chǎng)有一個(gè)相對(duì)輕松的成長(zhǎng)環(huán)境。一來(lái)降低項(xiàng)目初期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，二來(lái)通過(guò)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)積累經(jīng)驗(yàn)，從學(xué)習(xí)走向成熟。

        萬(wàn)科廣場(chǎng)購(gòu)物中心，從體量及整體規(guī)劃來(lái)看，似乎可以看到萬(wàn)達(dá)與凱德廣場(chǎng)的影子：定位大眾、家庭，走穩(wěn)健的區(qū)域商業(yè)中心路線 。不求高端，不求創(chuàng)新，扎實(shí)的站穩(wěn)腳跟，才是試水商業(yè)地產(chǎn)的住宅一哥萬(wàn)科當(dāng)下首要的破題舉動(dòng)。

        萬(wàn)科廣場(chǎng)較之華潤(rùn)置地旗下的同樣定位大眾與家庭的五彩城顯然還是略顯不足的，當(dāng)然住宅優(yōu)等生的萬(wàn)科從中等入門級(jí)水準(zhǔn)的商業(yè)產(chǎn)品切入顯然是明智的。

        1、整體建筑形象及用色過(guò)沉；

        2、立面規(guī)劃、空間規(guī)劃、內(nèi)裝施工工藝、項(xiàng)目形象略顯平常；

        3、在如何兼顧“商業(yè)空間人性需求及商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求”方面，萬(wàn)科并沒(méi)有很好的拿捏準(zhǔn)尺度，稍顯創(chuàng)新的大中庭空中懸挑平臺(tái)似乎就是一個(gè)不算成功的嘗試，顯堵，且工藝粗糙。

        4、面對(duì)幾十年一遇的大暴雨，萬(wàn)科廣場(chǎng)還算基本經(jīng)受住了考驗(yàn)，只是在中庭及個(gè)別漏點(diǎn)放了兩三個(gè)水桶作為應(yīng)急設(shè)備……比之，可以看海的深圳機(jī)場(chǎng)，顯然萬(wàn)科廣場(chǎng)已經(jīng)做得很好了……

        5、購(gòu)物中心的周邊塔樓正在施工，局部地方不盡人意，個(gè)別玻璃天花上散碎的泥沙影響觀瞻。

        6、部份可視化的用品：如消費(fèi)指南、客服中心、導(dǎo)示體系顯然不夠精致，也缺少美感。

        至于招商執(zhí)行及落地性萬(wàn)科廣場(chǎng)真心做得還可以，品牌組合還算不錯(cuò)；在這樣一個(gè)區(qū)域，15萬(wàn)方的體量，開業(yè)半年后尚無(wú)明顯掉鋪，種類業(yè)態(tài)齊備，中午就餐時(shí)分上座率尚可，想來(lái)隨著住宅及商務(wù)樓于的交付入駐，人氣集聚和持續(xù)提升當(dāng)無(wú)懸念。

        當(dāng)然住宅一哥或許并沒(méi)有想過(guò)在商業(yè)地產(chǎn)方面后來(lái)居上，超越華潤(rùn)、中糧、萬(wàn)達(dá)、凱備從而繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)策略總體而言還是出于分散系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、完善大盤配套、拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、為社區(qū)居民生活商務(wù)提供一站式的解決方案的目的，說(shuō)到底商業(yè)地產(chǎn)在萬(wàn)科體系內(nèi)至少在很長(zhǎng)的時(shí)間里都只是配角，當(dāng)不了女一號(hào)。

        佐鄰香頌，典型的鄰里型生活中心，只有地上兩層+局部負(fù)1層的華潤(rùn)萬(wàn)家超市。小而美，生活味，注重兒童、餐飲、生活服務(wù)類別，注重可視化的設(shè)計(jì)感與藝術(shù)調(diào)性的細(xì)節(jié)。比較令人欣喜有如下方面：

        1、四色一組的垃圾桶，引導(dǎo)市民進(jìn)行垃圾分類。對(duì)于環(huán)保、文明的城市生活習(xí)慣的引導(dǎo)，的確是一個(gè)商業(yè)體應(yīng)當(dāng)肩負(fù)的責(zé)任，佐鄰在這個(gè)方面當(dāng)是內(nèi)地率先垂范者，值得學(xué)習(xí)和贊揚(yáng)。

        2、立體化處理，觀感不錯(cuò)的的衛(wèi)生間指示系統(tǒng)，把衛(wèi)生間標(biāo)識(shí)做得醒目容易，但做得漂亮，還是立體的當(dāng)是全國(guó)第一個(gè)。

        3、電梯前廳及防火門上的頗具藝術(shù)感的束狀即時(shí)貼貼花，花錢不多，但的確漂亮；

        4、大中廳的陣容龐大的造形燈組，注定成為商業(yè)空間的焦點(diǎn)，可以達(dá)到引領(lǐng)人流向上的功能。

        5、公共通道天花上成組布置，別具匠心LED燈組，那種品味與調(diào)性不亞于雅致餐廳。

        6、連入駐購(gòu)物中心的品牌展示也進(jìn)行了整體設(shè)計(jì)，如一只展翅的大蝴蝶貼于墻面，醒目且優(yōu)雅。

        7、多功能觸屏系統(tǒng)、休憩座椅、藝?yán)取⒖傮w簡(jiǎn)白的基調(diào)、闊綽的中庭空間……都看得出業(yè)主方對(duì)于如何在僅兩層有住宅裙樓的內(nèi)做出清晰、文藝、有親和力的商業(yè)空間方面下足了心思。

        當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目并不完美，尚有部份空鋪存在，從顧客人群來(lái)看，其消費(fèi)力也不算強(qiáng)；遠(yuǎn)離軌道，對(duì)面就是建材市場(chǎng)，外面幾條街的低品質(zhì)底鋪叫賣各色大眾傳統(tǒng)的商品，似乎這里本來(lái)也缺少發(fā)展更大規(guī)模的綜合性商業(yè)體的市場(chǎng)條件，而佐鄰以2萬(wàn)方左右的體量，基本做到了精致的小而美和有影響力的生活味，值得點(diǎn)贊。如果在后期營(yíng)運(yùn)過(guò)程中繼續(xù)堅(jiān)持項(xiàng)目規(guī)劃的初衷，該項(xiàng)目必成周邊公眾的優(yōu)+生活好鄰居，一如其Slogan:仁里孚佐，親和如鄰。

        皇庭廣場(chǎng)——深圳福田CBD核心區(qū)，順接兩條地鐵，坐擁林立的甲級(jí)寫字樓群及高星級(jí)酒店群，對(duì)面就是會(huì)展中心……地段價(jià)值不用說(shuō)，真的不錯(cuò)！2013年底即宣告開業(yè)，至今半年已過(guò)總體開業(yè)率依然令人心驚肉跳，有50%嗎？即便那家看起來(lái)生意很好的“小*國(guó)”轉(zhuǎn)型之作——“*小館”，淺嘗一次之后，絕無(wú)第二次光臨的理由；貴不是問(wèn)題，問(wèn)題是速度不行，味道一般，份量過(guò)于精致，菜品樣樣咸就不說(shuō)了，連白米飯都不提供，要吃飯必須買其45元/份起的套飯……這種尷尬，我還是第一次在中餐館遇到，這樣的定位的“*小館”居然看起來(lái)生意不錯(cuò)，我想可能還是自己的口味或點(diǎn)菜水平的問(wèn)題。

        廣州與深圳，毗鄰而居，1小時(shí)動(dòng)車距離，其地理及經(jīng)濟(jì)關(guān)系如西南成渝，江蘇的南京和蘇州，是典型的廣東省雙城記，雖然廣州在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)方面略好于深圳，但深圳之于全國(guó)的吸引力或早已超越廣州。

        在太古匯之前，廣州的拿得出手的商業(yè)體似乎就只有天河城、正佳廣場(chǎng)及全國(guó)聞名的地下商業(yè)街流行前線。毫無(wú)疑問(wèn)，太古匯的成功開幕是廣州高品質(zhì)購(gòu)物中心劃時(shí)代之作。當(dāng)雖然廣州太古匯總體精細(xì)化程度及投入比之香港太古廣場(chǎng)尚有差距，比之上海的新鴻基旗下的IAPM的大膽創(chuàng)新也略輸個(gè)性，但畢竟太古出品；論空間與規(guī)劃，內(nèi)地高檔購(gòu)物中心可與之相提并論的我想也不會(huì)超過(guò)3個(gè)。單就無(wú)鋼架支撐的中庭玻璃欄板工藝一項(xiàng)，內(nèi)地就無(wú)出其右。

        1、如香港太古一般，廣州太古依然因循乳白+木質(zhì)元素構(gòu)建起整體簡(jiǎn)約自然風(fēng)，個(gè)人認(rèn)為此種風(fēng)格是可以歷久彌新的，不前衛(wèi)、不古板，適度而自然，很好的權(quán)衡了時(shí)尚與穩(wěn)健。與香港不同的是，廣州項(xiàng)目在木質(zhì)元素部份用色略沉而已。

        2、把橢圓造形應(yīng)用到多個(gè)中庭空間，自然流淌，和自動(dòng)扶梯一起構(gòu)建起了很好的畫面感。

        3、有設(shè)計(jì)感的實(shí)木中庭休閑坐凳，看似前期投放成本高一些，但遠(yuǎn)比一些購(gòu)物中心選用彩色樹脂或玻璃鋼制品坐椅耐用、耐舊，易維護(hù)，并有很好的觀感與觸覺(jué)品質(zhì)。

        4、結(jié)合項(xiàng)目順接地鐵，且多標(biāo)高地形特征，把快時(shí)尚、潮牌放在人流較大的低區(qū)，將國(guó)際一線放到人流相對(duì)較少、純翠的高區(qū)，很好的實(shí)現(xiàn)了不同層級(jí)定位的品牌對(duì)人流的依賴及奢侈品牌對(duì)有品質(zhì)的、安靜的消費(fèi)環(huán)境的需求，各得其所，其理念非常成熟，值得學(xué)習(xí)。

        5、購(gòu)物中心的屋頂花園—寫字樓的裙樓，規(guī)劃了一排全日制的餐酒吧，很好的實(shí)現(xiàn)了整體項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全時(shí)段需求，景致不錯(cuò)，體驗(yàn)想來(lái)不錯(cuò)。

        6、用多個(gè)點(diǎn)式小天窗代替一通到底的大天幕，很好的平衡了購(gòu)物中心的能耗、自然采光、自然光線對(duì)購(gòu)物中心室內(nèi)照明品質(zhì)的影響；對(duì)于采光中庭的控光隔熱選用了更高成本的，但的確更美觀的貼膜方式，而非簡(jiǎn)單粗暴的安裝有礙觀瞻的自動(dòng)化遮陽(yáng)簾，這是一種成熟的、對(duì)品質(zhì)、對(duì)營(yíng)運(yùn)有充分理解的很有功底規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。看看，我們還有多少項(xiàng)目在開業(yè)之初以大天幕為驕傲，營(yíng)業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)一到夏天抬頭一望要么白花花的陽(yáng)光刺眼，高區(qū)夏天悶熱難耐的，要么滿天的說(shuō)不上什么感覺(jué)的遮光布！！！

        7、太古匯的餐飲比例是很低的，這個(gè)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是購(gòu)物，零售才是真正的主角；當(dāng)然另一個(gè)原因或許是太古匯的租金并不是一般餐飲所能承受的。

        關(guān)于太古廣場(chǎng)的招商及品牌就不做綴述了，因?yàn)樽鳛橹猾@取絕對(duì)城市中心地塊，再以慢和精細(xì)著稱的太古地產(chǎn)而言，招商本身就不是問(wèn)題……只說(shuō)說(shuō)觀摩了久聞大名的方所的主觀想法：方所的調(diào)性及品味無(wú)庸致疑，而且這種品味還透出一種高貴的氣質(zhì)，里面陳列的商品的確很有品質(zhì)也比較唯美，當(dāng)然價(jià)格也不菲。圖書中外文書籍占比更大，陳列方式更接近于圖書館的布局，咖啡館以“甜品+咖啡”成套搭售的模式以確保有限的座位中實(shí)現(xiàn)更高的客單價(jià)……方所的這種氣質(zhì)與太古匯的定位是相當(dāng)契合的，但如果離開了這種“高大上”及形象氣質(zhì)佳的場(chǎng)，那人群的對(duì)位或許就是一個(gè)大問(wèn)題。顯然，在大牌林立的太古有方所這樣的文化標(biāo)簽來(lái)中和一個(gè)滿眼的價(jià)簽是很有必要的，雖然方所也不便宜。

        正佳廣場(chǎng)，體量超大，30萬(wàn)方？單層面積巨大，5個(gè)中庭，多條動(dòng)線，以至于導(dǎo)示系統(tǒng)要分“東南西北”四個(gè)方向。從現(xiàn)在的正佳廣場(chǎng)繁榮的商戶組合來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)狀況應(yīng)當(dāng)名符其實(shí)的“正佳”了。

        第二次看正佳，發(fā)現(xiàn)這個(gè)10年前建成的項(xiàng)目在規(guī)劃方面還是有很多前瞻性的，比如中央中庭的多級(jí)空中平臺(tái)，多級(jí)退臺(tái)，空中花園、空中旱噴，空中海洋館……而令人印象深刻的還是那個(gè)1000余平方米的HI百貨，涵蓋小家飾、小禮品、圖書、玩偶、擺件、創(chuàng)意文化用品、咖啡館、甚至還有一間設(shè)計(jì)師服裝品牌……琳瑯滿目，很豐富、很好看，對(duì)于熱愛(ài)生活，有點(diǎn)小情調(diào)的女性來(lái)講還是很有殺傷力的……小伙伴后來(lái)查詢了一下，傳說(shuō)這家買手制的文化生活禮品雜貨店是正佳自營(yíng)的。看來(lái)，作為購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)方，如果看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)自營(yíng)一間次主力店或許還真不是壞事，至少這將是全城獨(dú)有店鋪。

        流行前線及與之相連的N條地下商街全國(guó)聞名；空間開闊，主動(dòng)線凈寬基本都在4.5米以上，凈高4米左右，人流如織，生意興隆，品牌陣容已基本達(dá)到定位中檔的百貨商場(chǎng)的水準(zhǔn)了，廣州天河地區(qū)的地下商業(yè)街體系的確是我所見到的內(nèi)地做得最強(qiáng)大、舒適度最好、形象最好的地下商業(yè)街區(qū)。

        總體而言，廣深二城作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿陣地，因近鄰香港，多多少少在商業(yè)領(lǐng)域都具有一些風(fēng)向標(biāo)的意義，因產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，且匯聚全國(guó)眾多精英，故消費(fèi)力可持續(xù)增長(zhǎng)，大區(qū)域優(yōu)勢(shì)穩(wěn)固，若商業(yè)地產(chǎn)定位務(wù)實(shí)，用上一定的時(shí)間，傾心經(jīng)營(yíng)，要實(shí)現(xiàn)生意興隆還是極有可能的……（謝尚偉2014年6月1日于成都雙流縣沿溪小學(xué)）