前言

　　2014年鄂爾多斯新任市委書記白玉剛同志在發改委調研時候強調，要認真貫徹落實習近平總書記在我區調研考察時的講話指示精神和自治區“8337”發展思路，站在更高起點上謀劃鄂爾多斯經濟社會發展。

　　鄂爾多斯市發改部門特別是鄂爾多斯市發改委領導班子一定要有新的視野、新的思路、新的思維、新的理念，在更高站位上，做好鄂爾多斯市發展和改革工作。一定要有更長遠的謀劃，既要思考解決當前問題，更要著眼長遠考慮鄂爾多斯今后發展。一定要有更大的信心和勇于擔當的精神，研究資源型產業延伸升級、壯大非資源型產業的思路措施，推進鄂爾多斯市經濟轉型發展。

　　鄂爾多斯新區被很多媒體宣傳為空城，新區房地產暴跌導致崩盤，民間借貸導致金融秩序混亂。鄂爾多斯貧富差距大，如何解決這些難題?完全依靠好大喜功的官方研究機構難以提出真正有效的思路。

　　2012年開始深圳新摩爾公司開始調研鄂爾多斯城市規劃和城市產業以及房地產問題，謀劃鄂爾多斯未來100年長遠發展的戰略問題，要解決好非礦產業產業，例如，要積極謀劃現代服務業發展，旅游業和文化產業要大發展，將傳統牧業和旅游產業協調發展，向觀光和度假牧業轉型發展，要考慮普通民眾能夠提升收入，增加城市中產階級人口，謀劃社會的和諧發展。

　　千里之行，始于足下，面對鄂爾多斯新區房地產暴跌和經濟下行壓力，我們需要系統的思考，找到鄂爾多斯未來五年以及十年可持續發展的新路，找到可操作性的政策思路。

　　一、 鄂爾多斯區位特點與產業基礎

　　呼包鄂是內蒙古的金三角，目前生產總值達到4600多億元，占全自治區的一半以上，人均生產總值超過1萬美元，同上海、寧波、蘇州、無錫一道，步入發達城市行列。讓三市突破行政區劃的界限，實現一體化發展，并上升為國家區域發展戰略，在自治區已形成共識。

　　• 在產業構筑上，呼和浩特更加偏重第三產業的發展。要建立以乳業為核心的現代農牧業體系;以電子信息、醫藥發酵為主的高科技、高附加值的新型工業化體系;以金融、物流、旅游為主的現代服務體系。

　　• 包頭更加偏重工業園區的建設。著力打造鋼鐵、鋁業、裝備制造、稀土等六大優勢特色產業，注重用高新技術改造提升傳統產業，提高工業的現代化水平，加快集約化發展，形成產業集群。

　　• 鄂爾多斯更加偏重資源的綜合開發利用。要依托煤炭、天然氣等資源，通過大基地、大產業、大集團來延伸產業鏈，搞資源就地轉化、加工，提升產業層次，優化產業結構，完善產業布局，成為要素流入區。

　　2009-2013年增長率

　　2008年，鄂爾多斯市經濟實現又好又快發展的同時，城鎮居民的生活水平又上了一個新臺階。城鎮居民人均可支配收入達19435元，同比增加3209元，增長19.8%。

　　2008年，全市城鎮居民人均工資性收入14339元，同比增加2453元，增長20.6%，是家庭收入的主要來源，占家庭總收入的比重為70.5%。城鎮居民人均經營性收入2915元，同比增長30.7%，占家庭總收入的比重14.3%。城鎮居民人均財產性收入繼續增長，為1166元，比去年同期增加194元，增長20%。

　　2003-2013年人均收入

　　世聯地產2008年度研究

　　鄂爾多斯人口五年來變化情況

　　2008年鄂爾多斯人口數據

　　二、 鄂爾多斯康巴什新區新城建設與房地產暴跌的原因

　　康巴什新區位于鄂爾多斯中南部，地處鄂爾多斯高原腹地，距東勝25公里、阿鎮3公里，與東勝區、伊金霍洛旗的阿鎮共同組成鄂爾多斯市城市核心區，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和裝備制造基地、轎車制造業基地。

　　2004年以前，那時的整個鄂爾多斯一度是內蒙古最為貧困的地區，而康巴什還是片荒漠，只有兩個小村莊，不到1400人。

　　2006年，鄂爾多斯房地產的均價在1200元每平方米左右，到2007年時均價達到5000多元。2009年，房價再次大幅上漲，達到7000到8000元/平方米;2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600到700元每平方米。

　　鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤!據一位長期生活在鄂爾多斯的人士透露：繼高利貸危機之后，康巴什樓市大面積降價，從2010年的均價10000元暴跌至2011年3000多元。2013年新區房價已經到1700元。

　　城市化進程動力不足，資源性項目用人較少，荒漠居住條件不適合大規模人群聚集。

　　新城規劃和建設盡管邀請了中國工程院和同濟大學設計院規劃設計，但是缺乏可行性論證和思考,大型設計院等給錢就干活設計，根本不管是否真正適合建設新城，超前建設康巴什新區屬于典型的政府決策錯誤。

　　房地產發展以民間借貸為主，房地產建設速度太猛，遠遠超越了實際的需求，導致價格暴跌。

　　房地產泡沫造成的危害如下：

　　第一 浪費了大量寶貴的資金，造成了銀行大量壞賬，引發大量社會矛盾。在房地產泡沫破滅、多名房企老板跑路后，購房者早已對期房喪失了信心。在這座深陷高利貸的城市里，無論出租車司機、店鋪老板、學者甚至道士都有數萬數十萬的高利貸借款無法收回，最后以開發商未建成的樓房作為抵押。

　　第二 城市財政收入下降，居民得到的公共服務水平下降。

　　第三 主導產業升級和旅游產業發展無法得到較多資金支持。

　　三、 鄂爾多斯產業升級的方向

　　十二五規劃中鄂爾多斯結構轉型要取得新突破。能源化工產業升級取得明顯成效，煤炭就地轉化率達到30%以上，原煤生產占工業增加值的比重下降到三分之一以下，非煤產業占GDP比重達到70%以上。先進制造業取得長足發展，汽車和裝備制造業占工業增加值的比重上升到10%以上。第三產業質量和效益顯著提升，年均增速超過17.8%，增加值占GDP比重達到42%。地區自主創新能力不斷增強，形成一批擁有自主知識產權和知名品牌、國內外競爭力較強的優勢企業，高新技術產業增加值占工業增加值比重提高到25%以上。我們結合初步考察，提出了如下思路：

　　1.煤炭和天然氣產業要就地發電為主，減少能源浪費和環境污染，今后適合建設特高壓線路輸電。

　　內蒙古鄂爾多斯市是我國煤炭主要資源地和生產基地，境內擁有準格爾、東勝和卓子山三大煤田。目前全市煤炭已探明儲量為1496億t，預測遠景儲量10000億t。其中探明儲量約占全國的16.67%，約占內蒙古自治區的50%。

　　煤炭開采和加工轉化是內蒙古自治區鄂爾多斯市的支柱產業，煤炭產業的健康發展對全市全面建設小康社會具有重要意義。

　　對外銷售煤炭，浪費大，損耗大，需要深加工和發電。

　　2.積極發展現代服務業

　　十二五規劃中提出現代服務業“二區、三中心、四基地”發展目標

　　二區：培育發展現代服務業重點行業和新興業態，發揮現代服務業對城市發展轉型的支撐作用，提升鄂爾多斯市服務業的輻射力和影響力，力爭把鄂爾多斯打造為服務業推動資源性城市轉型示范區、西北地區現代服務業發展先導區。

　　三中心：提升物流、金融和商貿服務水平，形成布局合理、功能先進的現代服務業新框架，努力將鄂爾多斯市打造成面向中西部的現代物流中心、金融中心和商貿中心。

　　四基地：構建結構合理、特色鮮明、靈活開放的經濟、社會、文化、科教緊密結合的發展機制，努力把鄂爾多斯市培育成為蒙西產業研發和技術創新基地、西北地區總部基地、民族特色文化創意基地、北方特色旅游基地。

　　要實現上述目標，特別是總部經濟，需要在機場和高鐵以及高速公路發展方面下大力氣，增加機場航班。

　　目前呼和浩特到北京高鐵線路已經開始修建，根據國家高速鐵路網規劃，未來要把鄂爾多斯高鐵建成和呼和浩特以及包頭，西安，太原連通。

　　積極發展旅游和文化產業，要把旅游產業和生態治理作為主導產業發展。

　　四、 鄂爾多斯大力發展旅游產業和商貿產業的建議

　　2007年，鄂爾多斯市成功創建“中國優秀旅游城市”。2009年，榮獲“中國最佳生態旅游城市”和“建國六十周年中國最佳民族風情旅游城市”榮譽稱號。

　　“十一五”期間，全市累計接待游客2471.7萬人次，比“十五”期間增長162.9%;旅游總收入累計達248.5億元，比“十五”期間增長474.8%;“十一五”期間，全市旅游業固定資產累計投資41.76億元，比“十五”期間增長198.1%;

　　到2015年，全市接待游客突破800萬人次，年均增長10%以上;旅游業總收入突破150億元，年均增長17%以上。全市國家A級旅游景區達到45家以上，其中國家AAAAA級旅游景區3—4家，國家AAAA級旅游景區達到10—12家;全市星級飯店數量達到50家，旅行社達到120家;評定和命名全市“農(牧)家樂”旅游典型示范戶30家;加強全市旅游從業人員的培訓力度，力爭完成3萬人次的培訓任務。

　　1提高觀光旅游質量 ， 提升現有景區的服務水平

　　鄂爾多斯有較多旅游景點，其中核心景點是成吉思汗陵旅游區。

　　成吉思汗陵旅游區位于鄂爾多斯市東南部伊金霍洛旗的甘德爾草原上。成吉思汗陵作為一座民族的豐碑，記載著蒙古民族滄桑的歷史和燦爛的文化。

　　成吉思汗陵

　　依托全市六大類重點旅游資源，圍繞“成吉思汗長眠地，鄂爾多斯蒙古風”總體旅游形象和“天驕圣地、大漠風光、民族風情”三大類核心旅游產品，建議重點以現有旅游資源和草原文化為依托，積極發展度假旅游。

　　2.積極發展度假旅游

　　研究度假旅游的引力模型，只有度假旅游的吸引力超過游客常規想法的60%，顧客才愿意付錢消費，甚至是重復消費，才是真正成功的度假旅游作品。

　　未來鄂爾多斯需要產業升級和轉型，重點發展旅游產業，打造蒙古文化體驗第一旗，蒙古文化的傳播具有世界意義。

　　蒙古草原文化主題度假旅游項目規劃功能模型

　　要將成吉思汗帶隊西征作為文化節目排練出來，成為草原演藝中心的代表性節目。

　　選擇內蒙古鄂爾多斯的一個旗作為世界人民體驗蒙古文化的特色旅游城是有吸引力的，蒙古是誕生成吉思汗的優秀民族，她的文化需要向世界展示。

　　鑒于成吉思汗陵旅游區在伊金霍洛旗，我們建議把伊金霍洛旗度假旅游策劃和規劃設計結合，把旅游和休閑商業結合，是旅游規劃和商業規劃的具體結合。

　　商貿產業十二五規劃及完善意見。

　　規劃現代城市商業與文化綜合體

　　加速業態升級，注重在康巴什新區城市中心區打造主題文化酒店，主題旅游購物中心，旅游接待中心、草原主題美術館為一體的現代城市商業與文化綜合體。

　　加快發展連鎖經營，積極引進沃爾瑪、家樂福等知名連鎖企業，鼓勵本地連鎖經營向大型購物中心、綜合超市、專業超市、便利店等業態發展。積極推動本地電子商務發展，以“數字鄂爾多斯”建設為載體，推廣“刷卡結算”。

　　圍繞“建設大市場、搞活大流通、發展大貿易”的思路，加快中心城區農副產品、家居建材等大型市場建設，精心打造城市特色街、專業街、步行街。

　　注重食品市場和食品安全檢測結合，配合國家乳業振興戰略，把住質量關。

　　加快農牧區商貿流通業發展，以現代農牧業產業化為依托，在薛家灣鎮、樹林召鎮、敖勒召其鎮、烏蘭鎮、札薩克鎮等城鎮，建設一批專業性農畜產品和生產資料交易市場，同時繼續推進“萬村千鄉市場工程”和“雙百市場、家電下鄉、汽車摩托車下鄉”等惠民工程。

　　力爭到2015年，全市商貿流通業增加值達到1410億元以上，外貿進出口總額超過12.5億美元，培育年銷售額億元以上的商貿流通企業、連鎖企業各10家以上，建成社區商業示范店300個，年交易額超10億元產品交易市場5家以上，形成布局合理、業態先進的現代商貿流通新框架，成為立足本市、輻射晉陜寧、國家西北地區最具活力和競爭力的現代商貿中心。

　　五、 文化產業發展要有鄂爾多斯特色

　　大力發展文化創意產業，推進鄂爾多斯文化創業園區(江源文化產業園區)、秦直道影視基地、鄂爾多斯動漫產業園區、中視文化產業園區、天風動漫產業基地、東聯動漫產業園等創意產業集聚區建設，引進和發展一批影視制作、廣播影像、美術動漫、表演藝術、廣告策劃、古玩文博等文化創意產業，打造集技術開發、動漫創意、作品制作、版權交易、人才培養等功能齊全的文化創意產業基地。

　　大力發展創意設計業，著力提高創意設計對第二、第三產業的關聯度、滲透度和融合度，推動先進裝備制造業、羊絨服飾和建筑設計等產業走向高端。

　　建議重點和深圳聯手合作，深圳是設計之都，深圳是連接國際的窗口。

　　大力發展文化娛樂業，推進城市中心區游樂中心、文化產業街區和商務休閑場所等娛樂設施建設，引進和開發健康新型的娛樂形式，提升娛樂市場整體層次和文化品位。大力發展文藝演出業，編創具有鄂爾多斯特色的精品力作，開拓市外演出市場。

　　鄂爾多斯康巴什新區會展中心

　　加快發展會展業，依托大型會展設施，承辦大型文博會展和節慶活動，打造具有鄂爾多斯特色的國際性專業會展和文化節慶品牌。加快發展現代傳媒業，培育組建鄂爾多斯市新聞傳媒集團，推進報網融合和數字媒體技術運用。

　　鄂爾多斯會展中心是鄂市七大文化建筑之一，總建筑面積4.75萬平方米，由會議中心和展廳兩部分組成。其中，會議中心建筑面積31540 平方米，包括一個900人多功能廳、300人報告廳、29間中小型會議室及可容納99個車位的地下停車場。展廳建筑面積15940 平方米，由三個等面積的小展廳組成，每個小展廳可安排200個標準展位。會展中心于2007年3月16日正式開工建設，其造型設計中融入了蒙古包、馬鞍等多種體現蒙元文化的符號和元素。

　　建議將蒙古文化產業博覽會作為國家級會展打造起來，推動和外蒙古的文化交流，團結海內外蒙古同胞，推動民族團結事業發展。

　　到2015年，全市文化產業增加值占GDP比重超過5%，建成中國少數民族文化產業發展基地。

　　六、 城市發展戰略的調整與完善

　　1. 近五年放棄康巴什新區的全面大發展戰略，收縮戰線，有序推動房地產復蘇和健康發展。

　　重點做好新城核心區建設，采取分片滾動發展戰略。

　　康巴什新區核心區規劃

　　借鑒美國處理經濟危機和房地產暴跌區域的做法，以能源產業發展帶動寫字樓等類型房地產復蘇，吸引大企業來鄂爾多斯發展，例如，康巴什新區的綜合體項目要和重大能源項目結合，打造能源和金融總部聚集區，能源產業特別是發電和煤炭深加工產業還具有較大發展空間。

　　將旅游產業和文化產業相關的房地產項目重點給予金融支持，政府給予減免相關報建費用等，幫助盤活酒店和旅游以及文化相關的旅游房地產建設項目。

　　加速裝備制造等重點項目上馬，吸引更多產業工人來鄂爾多斯工作，有效增加鄂爾多斯人口。

　　集中資金和力量首先盤活新區距離市政府及公共設施較近核心區的樓盤，其次，要盤活距離公園和學校較近的好位置樓盤，對于具備條件能夠正常銷售的樓盤，幫助房地產公司先還回民間借貸的本金，維護借貸者的合法權益，減少損失。

　　2. 將鄂爾多斯打造為內蒙古的人才特區 吸引更多優秀人才進入鄂爾多斯發展，給予優秀人才創業支持，給予最好的待遇吸引優秀人才到鄂爾多斯工作。

　　要借鑒深圳的人才政策，鼓勵留學生來鄂爾多斯發展創業。此外，要大力引進各類高級人才和咨詢機構，規劃設計機構為鄂爾多斯服務，彌補現有人才團隊的知識結構和經驗不足。

　　3. 鼓勵金融產業發展 加強金融監管，整頓金融秩序，鼓勵民間資本進入發電市場

　　房地產泡沫的原因之一是民間高利貸失控，要大力宣傳，鼓勵合法的民間借貸，禁止非法集資和高利貸。

　　鼓勵民間資本利用合法渠道進入發電領域，采用大型股份公司模式，從對外銷售煤炭到發電為主轉變，通過特高壓線路建設，帶動我國電力產業升級。讓普通百姓特別是拆遷安置的百姓從能源經濟中收益，得到必要的分紅。

　　4. 加大旅游業投資， 注重龍頭旅游項目帶動，注重度假旅游發展

　　總結

　　做好戰略謀劃，科學計算分析城市化進程，這是避免盲目無序發展的基礎功課，上一個五年計劃鄂爾多斯遇到的挫折主要是缺乏科學的策劃和謀劃，盲目畫圖開發造成的戰略被動，浪費了大量資金和資源，我們需要深刻吸取教訓，作為群眾路線教育的重要內容，推動科學民主決策，在科學發展方面轉變發展思路，采取收縮戰線，量力而行，穩步發展的模式走出困境。

　　今后在有政府研究經費的支持下,我們希望和鄂爾多斯政府各個部門配合，為鄂爾多斯政府提供科學的咨詢研究。
 

　　楊寶民 宋恒明

　　楊寶民，深圳新摩爾商業管理有限公司總經理，清華大學商業地產總裁班客座教授

　　宋恒明，深圳新摩爾商業管理有限公司副總經理

　　2014/6/24