購物中心業(yè)態(tài)是國內(nèi)商業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)名副其實(shí)的“香餑餑”。然而，如何科學(xué)地規(guī)劃一個(gè)購物中心，對于國內(nèi)購物中心的開發(fā)商與經(jīng)營者們來說，在業(yè)內(nèi)仍遠(yuǎn)未形成廣泛的共識。一個(gè)成功的購物中心通過該項(xiàng)目的定位與整體設(shè)計(jì)理念，更好地滿足后期運(yùn)營。
購物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對項(xiàng)目的成敗有極大的決定性作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重。
方案設(shè)計(jì)又稱為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。
初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。
設(shè)計(jì)參數(shù)高取值
商業(yè)地產(chǎn)購物中心的開發(fā)與住宅“買家即用家”不同，商業(yè)物業(yè)購物中心面向商家與消費(fèi)者兩級客戶，所以在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，既要考慮到未來租戶的差異化需求，又需深入分析未來消費(fèi)者對空間的心理感受。
筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)越來越多的購物中心開發(fā)商開始重視前期規(guī)劃設(shè)計(jì)本應(yīng)提倡，但值得注意的是時(shí)下各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在通道、層高等細(xì)節(jié)方面均要求設(shè)計(jì)師以“高標(biāo)準(zhǔn)”取值。
這種“高標(biāo)準(zhǔn)”通常對于定位高端、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)硬件當(dāng)然有益，但也需在具體操作中做到因地制宜，要有一 個(gè)“度”的把握，以避免發(fā)生“矯枉過正”的狀況，限制到物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。
低效的大廣場
廣場作為購物中心規(guī)劃中室外與室內(nèi)人流導(dǎo)入的重要節(jié)點(diǎn)，不但起到豐富視覺變化，升華游逛體驗(yàn)的作用，更可借助其相對開闊的場地進(jìn)行布置，實(shí)現(xiàn)聚焦人流的目的。筆者發(fā)現(xiàn)不少的項(xiàng)目，將廣場面積規(guī)劃得很大，看起來非常氣派，但在細(xì)節(jié)安排方面卻很粗放，甚至不具備供人停留的功能，更談不上吸引人流，這樣的廣場是只能看的廣場，非常低效。
其實(shí)，商業(yè)中的廣場并不一定要大，關(guān)鍵是有“功能”的設(shè)計(jì)，能夠吸引人們在此聚集、參與、使用。在具體規(guī)劃時(shí)，可考慮將一個(gè)大廣場分解為若干不同主題功能的小廣場，使每一個(gè)小廣場都有獨(dú)特的吸引力，如珍珠般連接在商業(yè)街中，可驅(qū)動(dòng)人流在街區(qū)中流動(dòng)。
通透卻雜亂的立面
購物中心基于對外展示的需要，擁有臨街面的店鋪都會更受品牌的青睞。為迎合商家的需求，如今越來越多的購物中心將臨主街一側(cè)的外立面都做成玻璃通透效果，以使進(jìn)駐本側(cè)的品牌都能透過立面實(shí)現(xiàn)對外的展示。
這一做法看似是在充分發(fā)掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，但其實(shí)可能會產(chǎn)生不利影響。購物中心的立面就如同一個(gè)人的著裝，是對外傳達(dá)品味特征、吸引消費(fèi)者關(guān)注的重要部分，一個(gè)新鮮且富有創(chuàng)意的立面形象，會對大大提升顧客的好感，煥發(fā)主動(dòng)吸引力。
若每格玻璃滿布的都是不同品牌的宣傳畫面，則在外看整體立面就是一個(gè)無規(guī)則的“花臉”，給人造成“品質(zhì)低下”的印象，損害商場的價(jià)值。
壓抑的高層高
基于以往有諸多選址優(yōu)勢的購物中心因?qū)痈叩停鴮?dǎo)致諸多國際品牌商家無法入駐，對其價(jià)值形成了制約。
為避免重蹈覆轍現(xiàn)在國內(nèi)的購物中心新項(xiàng)目在層高方面都開始向“高”層高發(fā)展的趨勢。
對于一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，合理的層高是必須的，但對于高度的選擇也一定要結(jié)合項(xiàng)目定位、消費(fèi)者心理、規(guī)劃指標(biāo)等因素進(jìn)行綜合考量，一味求“高”也可能會對項(xiàng)目帶來不利。
通常，對于高檔次的項(xiàng)目，可以有較高的層高預(yù)留，這符合對應(yīng)品牌的開店需求及消費(fèi)者對空間的體驗(yàn)偏好;而對于相對大眾的購物中心項(xiàng)目而言，預(yù)留一個(gè)合理的高度就好。
對于大眾人群而言，相對小尺度、不易被注視的空間才會讓他們感到自如，如同高星級酒店大堂會對他們產(chǎn)生壓力一樣。
商業(yè)地產(chǎn)過高的層高也會令他們產(chǎn)生“昂貴、冷漠、壓抑”等消極感受，況且，高層高也必將導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成本高昂。因此，層高并非越高越好。
首層的中庭黑洞
如何提升地下及高樓層的顧客到達(dá)率，這是購物中心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需面臨的重大挑戰(zhàn)，為達(dá)到最優(yōu)效果，應(yīng)思考如何盡已所能地構(gòu)思、激勵(lì)人流向上或向下移動(dòng)的方案。
現(xiàn)在越來越多的購物中心或綜合體為提升負(fù)一層的價(jià)值，采取了“中庭下擴(kuò)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，即將中庭直接由高層一直延伸到負(fù)一甚至負(fù)二層，使步入首層的顧客可以方便地看到地下樓層的商鋪，吸引其向下行走。
這表面上看起來似乎沒什么不好，卻實(shí)際卻可能會對購物中心造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者認(rèn)為不能千篇一律照搬，而應(yīng)謹(jǐn)慎為之。由于首層往往代表購物中心的形象、需重點(diǎn)營造商業(yè)氛圍的關(guān)鍵點(diǎn)，當(dāng)首層至負(fù)一層由中庭連通后，現(xiàn)在的首層就失去了原本可以形成“小廣場”的面積，也就失去再借助此“小廣場”營造商業(yè)氛圍的機(jī)會。
當(dāng)進(jìn)入商場首層的顧客到達(dá)此中庭位置時(shí)，看到的是或上或下的“空”的空間，易產(chǎn)生人氣不足的冷清感覺，會對他們形成負(fù)面的行動(dòng)激勵(lì)，從而影響到購物中心的垂直立體交通人流組織，進(jìn)而影響購物中心的整體運(yùn)營效果。
彎而無益的通道
現(xiàn)在國內(nèi)的大型商業(yè)綜合體的內(nèi)部動(dòng)線，都幾乎越來越多的規(guī)劃弧形，甚至略有彎曲的動(dòng)線。
誠然，與筆直通道相比，通常彎曲的通道在以下兩個(gè)方面更具優(yōu)勢：首先，等距離間曲線的總長度比直線更長。因此對其中的每個(gè)品牌店鋪而言，曲線通道就能提供更大的臨通道展示面。
其次，直線曲線通道給人創(chuàng)造的視覺感受較為乏味，所看到的內(nèi)容主要是空曠的通道本身及遠(yuǎn)處的端頭，而曲線通道可以借助弧度將更多店鋪引入到視覺范圍，創(chuàng)造豐富的視野及趣味的行走體驗(yàn)。
雖然曲線通道能夠帶來諸多好處，但并非在任何情況下都通用，曲線的動(dòng)線一般更適合于有較長通道動(dòng)線的項(xiàng)目。
如果有的購物中心本身動(dòng)線偏短人為地去規(guī)劃設(shè)計(jì)或追求所謂的“曲線動(dòng)線”效果，往往會出現(xiàn)要么因弧度過小而無效果，如果又為此增大弧度，從而造成凹凸不規(guī)則的低可用性商鋪，對后期開業(yè)運(yùn)營可謂得不償失。更多設(shè)計(jì)知識請關(guān)注微信“派沃設(shè)計(jì)”
