謝尚偉：散售街區商業的規劃設計控制要點

第一部份:分零出售型商業產品類別

宜分零出售的商業產品類型：

——中小規模（5萬方以下）不具備統一經營管理條件的且未來增值前景有限的分散型開放式商業街或裙樓配套底商。

出售時機：                                                               

——宜在住宅銷售的中后期、主力店簽約后，項目交房之前，散售型商業產品賣未來價值預期比賣商業經營呈現更宜去化且售價更高。

第二部份：社區配套型商業項目開發規模測算

社區配套型商業合理規模=【(本案居住人口量+本案步行5-10分鐘范圍內居民數量+途經本案的經常性日均流動人口量)×1平方米/人—（減去）本案5-10分鐘范圍內已有商業物業總量】×調整系數(0.8-1.2)

說明：

1、此公式適合于非中心，相對純粹的居住片區的社區服務型商業的總量預測，此計算結果為純商業物業面積總量規模，包含不計容積率的地下商業。

2、中央商務區、中心商圈、旅游地產等類型商業物業規模測算不適宜于此公式。

3、調整系數即為保守值與樂觀值問題，根據項目處于該大片區地段特征而定。

第三部份：散售商業產品的規劃設計控制要點

一、控制單元面積，實現總價的有效控制，面向更廣的投資人群。

1.1、平街層商鋪宜劃小，理想單元面積區間30-50平米，開間進深比1：3.5-4以內，最小開間不低于3米，最好4米及以上。

1.2、2樓以上的商鋪面積可適當放大，理想單元面積控制在150-240平米左右，不宜超過500平米。

1.3、根據地區市場需求狀況判斷是否設計復式結構商鋪。

復式結構商鋪的優點在于實現了1、2層單位物業價值的均好性，缺點在于商鋪單元面積相對較大，總價更高，投資受眾相對較窄；如果規劃復式結構商鋪，單元面積至少不小于100平米，否則各層面積過小會導致實用性下降（要考慮室內樓梯對空間的占用因素）。首層復式結構的另外一種做法是借鑒別墅地下空間的方法，向下延伸出不計容的地下層空間，以加大贈送率提升附價值。

1.4、商鋪合理劃小并可靈活組合，兼顧對大中小各類投資客群的需求，保證商鋪具有較好的市場適應性。

二、商業樓層規劃不宜超過4層，過高樓層的商業基本辦公價值。

三、做大贈送空間，提升商鋪價值。

3.1水平贈送：從2樓開始通過退臺（側退或后退）實現更多的戶外或半戶外的增送空間，既可提升商業品質，為后期良好的商業氛圍的形成提供基礎，又可成為商鋪突出賣點，很大程度上提升商鋪售賣價值。

3.2豎向贈送：“商鋪標準層高”疊加“設計規范充許的不計容空間”，實現改造后更高的空間使用率。

四、層高宜按計容的上限（重慶商鋪計容控制指標為5.1米）規劃，底限條件為商鋪裝修后凈高不低于3米，換算為層高約4.5米。

五、柱網規整，理想柱距6-8.1米。

5.1如果街區下面有車庫，考慮停車的經濟型，則橫向柱網8.1米為宜；如考慮商鋪單元面積最小化，則6米橫向柱網也不錯。

六、如果商業上有塔樓，則應做結構轉換，以確保商鋪空間的規整實用性。

七、建筑立面要點：

1、宜簡化，最大程度擴大商鋪的開窗觀景面，避免過多的裝飾結構柱對商鋪觀景面的遮擋；商業建筑立面不能為了追求建筑風格符號而犧牲實用性。

2、考慮在立面設計夜間氛圍燈飾。

3、商鋪沿街面須考慮設計進深1.5-2米的遮陽板，一是防止高空墜物對行人的人身傷害，二是有遮陽遮雨的功能，利于吸引人流趨近商鋪，為商家帶來更多的生意機會。

4、避免立面裝飾構件對店招完整性的破壞，出現風水方面的瑕疵。

5、如要規劃戶外LED顯示屏須考慮對周邊建筑及人群的影響并提前做好規劃及相關手續的報審工作。

八、商鋪基本硬件配置標準：

1、獨立店招位，每鋪1個，并預先設計店招方案供商家后期制作參考，以確保外立面形象的調性統一與高品質。

2、隱蔽式專屬空調機位（須依據商鋪面積的大小估算空調型號，預留合理的空調外機安放空間），確保商業立面的整潔。

3、水、電一戶一表，且最好將水電表集中設置于同層設備間，便于后期管理。

4、網絡、通訊接口分別預留，滿足商家經營安裝電話、收銀設備、辦公設備之需。

5、30平米及以上的商鋪最好按餐飲標準規劃，設置好煙道；

6、商用物業的煙道必須與住宅用煙道相分離，并滿足高空排放的要求。

7、燃氣主管應預留到商鋪附近，以利于商家后期申請開戶。

8、商業街公共用水、用電應設置專表計量，便于物業管理后期的公攤能耗費用的準確分攤。

9、清水毛胚交付即可；即便為躍層商鋪預留樓梯口即可，以滿足商家對樓梯進行個性化設計的需要。

九、人流車流動線規劃。

1、商業與車庫之間必須有直達電梯連接，有條件的話最好是自動扶梯到達。

2、盡量避免非采光內街通道的出現；如2樓以上存在室內內街通道，通道凈寬度不能小于2.5米，3-4米是比較合理舒適的尺度；原則上應規避不能直通平街層的外廊式單邊單循環通道。

3、平街層商鋪與市政道路之間的距離（即人行步道或廣場）不小于8米。

4、應結合交通規劃，在主沿街面或廣場規劃出租車及公交車停車港。

5、車行入口應開在與市政干道接駁的支路上；車流與人流相對分離，如無法做到完全分離，則需增加景觀隔離敦。

十、商業景觀與導示系統

商業景觀、商業導示系統、商業立面店招規劃應會同設計方案一并完整報批，以減少后期增補可能出現的風格差異、二次改造施工難度及無謂的成本增加、政府審批程序的繁鎖。

1、須依托內街、廣場設置符合項目定位且較具設計美感及功能性兼備的供人群休息的設施（座椅或花池）。

2、具有視覺沖擊力的項目整體精神堡壘，規劃于中心廣場或市政主干道旁或主沿街面（傳播項目整體名稱、預留部份主力店品牌宣傳位、并具主要配套設施的指示功能）。

3、沿市政道路及內街廣場規劃設計集路燈、廣告燈箱、刀旗架，集照明與廣告位功能于一體。

4、商業綠化：

4.1根據當地城市人文及政府導向，宜選擇有特色的單一樹種形成主題景觀大道。

4.2、以小喬木、灌木為宜，最大程度的減少對商鋪遮擋。

4.3四季色彩變化明顯，或四季常綠的芳香類開花樹種。

4.4樹池間距須結合泊車便利性考慮，并可利于樹池設計易維護的座椅設施。

5、商業導示系統應在設計階段一并考慮（以預留相應電源接口），做到與建筑風格契合美觀、時尚且具備功能的擴展性（如商家宣傳資料放置、商業宣傳功能的整合）及內容更新的便捷性，以發光燈箱為主，兼具白天與晚上導示效果。

6、小型水景應是商業景觀的標配，水景應以動態為佳，且考慮安全性與易維護型，首選具有參與性的旱噴，淺溪及具有留影價值的疊水。

7、在報建階段就須將項目整體名稱字的位置規劃在設計方案中體現出來，以避免后期增設的繁鎖審批程序。

十一、商鋪交房標準：

1、天地墻清水毛胚房交付或按政府要求的最低標準執行；

2、給排水管入戶；

3、電源、通訊、網絡接口入戶集成于多媒體箱；

4、煙道（如有）接口入戶預留；

5、水、電表安裝調式完成；

6、消防煙感、噴淋調試完成；

7、門窗安裝調式完畢，其中門以雙扇平開門（且必須向內開，而不是向外開在通道）為宜；

8、如為躍層商鋪，預留1至2樓的樓梯安裝孔洞即可。

9、店招位畫面封裝到位；

10、商鋪門牌編號檢查安裝到位；

十二、其它注意事項

1、商鋪出圖深度：需在商鋪單元圖紙中標明商鋪面積（建面、套內）、開間、進深、層高、承重墻、柱子、梁高、給排水位置及管徑、衛生間、配電箱位置及最大電量數據、煙道橫截面積、店招位尺寸等，便于施工圖復核檢查、銷講及后期商家裝修審批時的查詢，且可以避免業主收樓出現經濟法律糾紛。

2、商業屋面：全部設計為上人承重屋面，并做好與相鄰住宅的分隔，利于后期經營利用及管理，避免安全隱患。

3、商鋪標高需于道路廣場標高基本一致，商鋪地面應略高于道路及廣場，以免出現雨水倒灌；同層如出現標高差，盡量采用緩坡而非階梯踏步方式解決，公共通道需將方便殘障人士的無障礙設計作為基本標準。

4、消防設備箱面板宜用與墻磚一體化的設計，采用內嵌式而非外凸式，且不能設計在商鋪范圍的墻面上。

5、電梯應采用大載重、大轎廂的低速電梯，至少1350KG，15人；街區商業采用外掛的觀光電梯更具人流引導性；電梯前廳應留足等待緩沖區，應不小于10平米。

6、商業公共空間采用兩組可分組控制的照明，并采用節能燈源，暖色光源。

7、商業的可視性是第1位，商鋪門口不能有柱子，并應盡可能的避免景觀、構筑物對商鋪的任何遮擋。

8、公共部份的裝飾用材不宜選擇過于高檔材料，且不宜采用過于復雜的施工工藝，規劃設計時應考慮到日常維護的便捷性及材料更新成本的經濟性。

9、公共衛生間之男女廁所的蹲位應在參考設計規范的基礎上提高女衛生間的蹲位數量，男女蹲位比應為1：1.5-2，以減少女衛生間使用等侯時間。

10、規劃部分地面停車廣場有利于提升項目商業氛圍及提升項目有車族的吸引力。

11、規劃適度超前的網絡帶寬，提供WIFI接入功能。

                               謝尚偉   2011年8月10日