“商戶就是演員，很多的演員組合在一起，表達一個主題，通過主題的敘述和表達，完成了大悅城對于年輕人生活方式的理解。”這是中糧置地控股總經理韓石在闡釋對大悅城的定位時，常常打的比方。
在如今純住宅地產市場行情出現變化的行業背景下，越來越多的開發商開始或已經涉足商業地產，讓本來起步較晚的中國商業地產過早地呈現一片“紅海”。加之來勢洶涌的電商沖擊，運營成為考驗商業地產商的一大難題。
韓石曾歷任北京西單大悅城執行董事、北京朝陽大悅城總經理以及天津大悅城總經理。可以說親身參與了大悅城的起步和成長。如今又身為中糧置地控股的總經理，也自然對大悅城的運營很有發言權。
韓石指出，隨著消費者收入的增加，他們對環境、服務的要求也越來越高，其中一個就是對于體驗式購物的追捧。而大悅城在體驗方面也做了不少功課。
“大悅城在體驗上的打造，首先體現在空間上。大悅城使用率是50%左右，另外50%的空間留給消費者，以營造一種比較舒適的購物氛圍。”據韓石介紹，大悅城還在包括座椅、花壇等細節的設計上都努力照顧到年輕人希望更私密、專屬小空間的需求，“座椅不是像辦公室那種規規矩矩的座椅，而是受年輕人歡迎的有創意、有設計感的座椅，在空間感上讓年輕人覺得這是我的專屬領地”。
據韓石透露，中糧置地控股一直在做大數據的系統。“在大悅城創建伊始，我們對POS系統和數據分析系統就非常重視，也花了很多的心血。目前幾個大悅城的數據分析我都可以看到，當天每個品牌的銷售情況我都可以看到。”
他強調稱，大悅城最核心的是經營客流。“商業地產商有一些是做地產，有的是做渠道，大悅城做的是人流和客流。客流量一直是我們關注的重點之一，更確切地說是有效的客流量，即我們目標客群的客流量。所以大悅城不是單純的做一個商業地產的項目，更多的是經營年輕人客流。”
以下為觀點地產新媒體對中糧置地控股執行董事兼總經理韓石先生的2014博鰲房地產論壇采訪實錄：
觀點地產新媒體：2014博鰲房地產論壇主題是“下行通道中的房地產”，您覺得這個主題怎么樣?
韓石：從目前這個階段來看，這個主題是比較符合現狀的。
觀點地產新媒體：有人說是拐點，有人說到了低點，您覺得下半年市場走勢會是怎么樣的?
韓石：從中糧置地控股的角度，今年應該是高周轉、強調速度的一年，特別是對新開盤的項目，
觀點地產新媒體：今年上半年的銷售是按照公司之前的計劃進行嗎?
韓石：市場競爭壓力比較大，中糧置地控股的銷售還是按照原來計劃在走。進入的城市包括香港、上海、北京、三亞、成都、蘇州和南昌，未來會繼續深耕已進入的城市，持續提高市場的份額。
在新城市拓展這一塊，將以商業規模和城市發展的潛力作為主要考慮指標，以大悅城城市綜合體作為核心發展的主線，在全國范圍內擇機發展，優先關注廣州、重慶、武漢、西安、青島，重點關注大連、鄭州、廈門和濟南等城市。
觀點地產新媒體：這是已經制定好的計劃還是已經有看中的項目地塊?
韓石：有一些已經有看中的地塊，正在做項目的前期工作，有的是剛剛在接觸，這個確實有一個城市發展的重點，按照這個大的戰略在往下走。
觀點地產新媒體：現在很多的購物中心會有更多空余，而不是像過去那樣一個商鋪擠著一個商鋪。
韓石：隨著消費者收入的增加，他們對環境、服務的要求也越來越高。大悅城在體驗上的打造，一是體現在空間上，使用率是50%左右，另外50%的空間留給消費者，以營造一種比較舒適的購物氛圍。大悅城希望能夠讓18到35歲的年輕人，在除了辦公室、家里以外的第三空間，完成他們的吃、喝、玩、樂、購。
除此以外，大悅城也是一個社交、聚會平臺。現在年輕人的生活方式，是以玩的心情在購物。這個過程中，更多的是包含精神方面的需求，大悅城就是給他們提供這樣一個平臺。我們在包括座椅、花壇的設計上都照顧到年輕人希望更私密、專屬小空間的需求，座椅不是像辦公室那種規規矩矩的座椅，而是受年輕人歡迎的、有創意、有設計感的座椅，在空間感上讓年輕人覺得這是我的專屬的領地。
另外，大悅城還通過品牌不斷升級，增加品牌的豐富度，來提升體驗感，增加大悅城的體驗屬性。比如說零售方面，大悅城引入的更多是一些強調個性、時尚的零售品牌，以及一些設計師品牌，有創意的品牌。比如說天津大悅城，我們引入的騎鵝公社受到了當地政府的肯定，它是給年輕人提供了一個創業的空間，里面有34個小的創意品牌。
在餐飲品牌方面，提供聚會類的餐飲以及簡餐一類可能是年輕人更喜歡的，所以我們增加了這些品牌的量。大悅城也在不斷地把這些餐飲的品牌進行調整。舉個例子，外婆家這個品牌，大悅城特別希望能作為該品牌的首選地，因為這是年輕人更喜歡的一種新的品牌。
從重頭戲服務上來說，站在大悅城的角度，我們會做好每一個服務的細節，以滿足消費者的需求。大悅城的數據統計的系統是非常完善的，可以通過數據的分析了解到年輕人消費習慣的改變，另外通過消費者調研的系統，得出他們最不滿意的部分，比如說洗手間排隊等問題。我們通過了解到這些情況，做一些硬件的改造和提升。比如說電梯有的時候不夠了，我們在某些地方加一些扶梯，更方便消費者。大悅城從點點滴滴做起，在了解年輕人消費喜好變化的情況下，從各方面滿足他們的需求。
大悅城最核心的是經營客流。商業地產商有的是做地產，有的是做渠道，大悅城做的是人流和客流。客流量一直是我們關注的重點之一，更確切地說，是有效的客流量，即我們目標客群的客流量。所以大悅城不是單純的一個商業地產項目，更多的是經營年輕人客流。
大悅城另外一個相對核心的優勢就是比較年輕和常新。可以不斷地變化，不斷地根據年輕人的習慣變化進行自我調整。我要求西單大悅城作為年輕人時尚的風向標，這個要求是很高的，比如說在品牌組合上，必須有一種非常好的敏感度和眼界。
我經常打一個比方，我說各個商戶就是演員，很多的演員組合在一起，表達一個主題，通過主題完成我們的個性化定位，通過所有的敘述和表達，完成了大悅城對于年輕人生活方式的理解。
我們說的演員，主力店就是主演，還有其他各個店組成所有演員的角色。通過共同演繹的主題表達大悅城的定位，通過這個定位表達年輕人對現在甚至未來生活方式的理解。這個理解如果不對，那就是一個失敗的MALL，如果太領先了，也不會被人家接受，所以這種把握也是考量商業管理團隊的能力和智慧。
觀點地產新媒體：中糧地產亦準備開發深圳大悅城項目，這會不會與中糧置地控股產生同業競爭問題?
韓石：中糧置地控股是專注于集團現有綜合體和其他核心商用物業的境外上市平臺，與A股有明確的業務區分。目前，中糧置地控股在深圳尚無大悅城項目，未來我們也將積極探索，協調內外部資源，需求可能的機會。
中糧置地控股還是堅持持有、銷售相結合，雙輪驅動的模式，優化結構、提升質量、提升競爭力、聚焦城市。另外在產品上還是以大悅城作為旗艦的品牌。
觀點地產新媒體：全國部分城市的降價對公司是否影響，價格是否是決定銷售的唯一因素呢?
韓石：未來政府將繼續加強城市的監測和監管，但房地產仍舊是一個支柱性產業之一，公司持有的物業多數是一二線的城市，或者是比較熱點的旅游城市，增長的趨勢比較穩定，購房需求持續，對價格有一定的支持。
我們受調控政策沖擊較小的原因，是因為公司以綜合體、商業地產，發展酒店業務為重點，與專注于純住宅的開發商相比，抵御風險能力會更強一點。
公司去年的表現也非常亮麗，無論是銷售收入還是租金，都有一定的成長。比如說西單大悅城今年上半年在租金上有10%的提升。天津和朝陽大悅城有25%的提升，沈陽提升比較快，有31%的提升。
觀點地產新媒體：對中糧置地控股而言，會不會像華潤那樣，有五彩城、萬象城這種產品線的分割?
韓石：在做大悅城的過程中，我們也積累了不錯的商業資源和品牌，也有管理的體系，結合以上優勢，以及公司所持社區商業的特點。公司正在積極探索，將旗下商業物業打造成具有街區特色、高回報率的商業產品類型。
觀點地產新媒體：未來酒店在公司業務中處于什么位置?
韓石：商業和酒店的毛利率受到影響的還是比較小，毛利率都有一定的增長。公司的酒店在三亞(瑞吉酒店、美高梅酒店等)，位置比較優越，也是核心區域，所以有比較強的需求的支持。
未來酒店的資產和收入占比會有所減少，隨著中糧置地控股托管大悅城的注入，公司將繼續發展大悅城的其它項目，未來酒店業務對集團的貢獻比例預計會有所降低。因為大悅城的量增加了，同時公司也不排除根據定位和財務回報，考慮剝離一些酒店的資產。這是對酒店方面的問題的回應。
觀點地產新媒體：大悅城跟互聯網怎樣結合?很多商業項目在嘗試這方面的一些動作。
韓石：今年3月8號，朝陽大悅城和上海大悅城，和阿里巴巴有一個線上、線下的互動。合作內容主要是新建了一個支付的平臺，這樣使年輕人在支付方式上有更多的選擇，更加方便消費者。下一步大悅城肯定會和線上、線下有一個比較好的探索，這是一塊。
還有一塊，我們一直在做大數據的系統。在大悅城創建伊始，我們對POS系統和數據分析系統就非常重視，也花了很多的心血。目前幾個大悅城的數據分析我都可以看到，當天每個品牌的銷售情況我都可以看到。幾年前我們對這個事就比較重視。另外就是在去年的時候，大悅城打通了整個會員的平臺，實現了會員的共享，目前大悅城有超過80萬以上的年輕人會員，比如，沈陽大悅城的會員可以在朝北實現資源共享，這是第二步。
第三步，下一步置地也通過ERP加強數據分析。我們每個大悅城都有自己的微信平臺、官方微博。
觀點地產新媒體：有很多商業地產想要做輕資產的形式，跟凱德學習，您覺得這種模式怎么樣?
韓石：大悅城的商業管理團隊人員超過300名，這幾年的摸索過程中，有很多的教訓，交了不少學費，也積累了不少的經驗。
有經驗、專業化團隊是大悅城的核心優勢，和其它的商業地產商相比，我們更重視商業管理團隊，讓他們有更多的培訓，提升他們的能力。
大悅城團隊在市場上也是比較受歡迎的，所有這一切，為整個大悅城輸出管理提供了比較好的基礎。
（來源：觀點地產網）
