據不完全統計，今年南京有近十座商業綜合體集中開業，金鷹三期、森林摩爾、同曦瑞都購物廣場等大型商業綜合體已開業，再加上花生唐、中海環宇城等也預計將于年內開業。而萬達確定入駐仙林湖的消息，更是讓大家的目光集中到商業較為匱乏的大仙林板塊上。
然而，并非所有的商業綜合體都人氣火爆、運營成功，例如同處于大仙林板塊的東城匯的業主們有點煩。“買房時開發商承諾的大型超市一直沒兌現，商鋪開開關關，商場的人氣也一直不旺。每次去找商業管理公司，都說是‘養商期’，讓我們耐心等待。眼看三年的包租期就滿了依舊如此。”很多業主像王先生一樣，擔心合約到期后自身利益得不到保障。
以東城匯為首個案例，現代快報網將深度關注和探討南京的商業綜合體的運營和發展，敬請期待。
[現狀調查]
開業兩年負一層空鋪率超8成
商戶稱在東城匯做生意虧本的不少
記者在現場看到，與同處于仙林中心的亞東商業廣場和金鷹奧萊城相比，東城匯的人氣明顯不足。據資料稱，東城匯定位仙林中心大型商業綜合體，采用包租運營方式，負一層為時尚精品購物街，一二層為餐飲和零售，三層為教育文化和娛樂天地，四五層為大型美食廣場。
記者從負一層逛到五層，發現不少店鋪緊鎖大門，貼著“店鋪轉讓”的字樣，其中商鋪空置最多的是負一層。記者粗略地統計，該層100多間鋪子，僅有不到20家鋪子開業。
“在東城匯做生意，虧本的不少。”一家化妝品店老板告訴記者，她是第一批來到東城匯的商戶之一，剛開業時人氣還不錯，但后來越來越差，“現在完全靠以前在其他地方積累的老客戶來維持勉強的收支平衡，連兼職都不敢招。”
一位經營食品零售店的商戶介紹：“最糟糕的就是負一層，去年下半年開始，租戶陸續撤柜。” 他告訴記者，自己準備撐到年底，實在不行也只能撤柜。下午兩點左右，記者在零食店停留了近30分鐘，只有兩位客戶來買飲料。
相比負一層的慘淡，一到四層由于有餐飲的支撐，人氣相對好一些，但仍有店鋪空置，還有部分店鋪貼著暫停營業的字樣。
【業主質疑一】
商鋪3年返租將到期鮮有人問津
負一層業主擔心后期收益難保障
東城匯人氣淡，不僅讓商戶頭疼，也讓業主倍感焦慮。據了解，東城匯整個商業體開發商自持40%，此外60%的商鋪銷售給業主。商鋪于2011年開始對外銷售，采用“返租”模式：負一樓的商鋪包租三年，返利6%，一樓以上的商鋪包租五年，前三年返利7%，后兩年返利8%。記者了解到，當年買鋪時三年到五年的返利已經在總房款中扣除，如今最讓他們擔憂的是，負一層的商鋪明年年中包租合約即將到期，到期后業主們的收益如何保障？
“當初開業日期一拖再拖，開業后也人氣不旺�？烊炅�，還是沒起色。”負一層的業主韓先生非常擔心，照目前的情況來看，負一樓的鋪子要出租出去并不容易，“很少有人想租負一層，以后不但收益沒保障，甚至連轉手出售都難。”
業主王女士的擔憂更現實：“我的鋪子早期租給了一個服裝店，但沒開多久就關了，到現在都沒租出去。到期后，繼續包給商業管理公司，能否租出去要打問號�？墒鞘栈刈誀I我沒時間也沒信心。”是租是留，王女士左右為難。
【業主質疑二】
“即將開業“的大型超市未能如約而至
管理公司由戴德梁行換成開發商商管公司
業主張女士則直言這次投資很失敗。“當初買鋪時開發商給業主列出了四點購買東城匯的論據，”張女士回憶，“城市副中心消費需求強，周邊商業稀缺，高科自持40%跟上市公司一起賺錢，戴德梁行統一管理……現在看來，條條論據都不成立。尤其是最后一條，現在商業管理公司的東城匯商業管理公司，并非是承諾的戴德梁行管理。”
更讓業主不滿的是，開發商之前所承諾的大型超市一直都未兌現。“東城匯承諾將引入南京城首家蘇果超市的精品超市BEST TIME，開始說2013年4月份開業，現在即將開業的海報還貼著，但超市進駐卻不了了之了。”一位李姓的業主指著二層“BEST TIME精品生活超市 即將開業 敬請期待”的海報告訴記者，“沒有大型超市，光靠一個個小鋪子很難聚集人氣。”從開業時間的一拖再拖，到商業管理公司的“變臉”，再到超市的一再變更，業主們對東城匯的信任度一降再降。
[開發商回應]
前期洽談的超市不會進駐、戴德梁行只是顧問公司
開發商坦言：運營出了問題，正著手整頓
對東城匯的運營問題，開發商高科置業相關負責人坦言：“東城匯負一層的運營情況確實出現了問題。今年5月份，東城匯商業管理中心已開始對負一層的商鋪進行重新整頓，我們也希望后期能夠有所好轉。”
而針對業主的擔憂，東城匯商業管理中心的工作人員卻無法給出準確的答復：“目前我們正在積極招租，負一層148戶商鋪，目前已簽約了60-70家。等包租合約到期，我們希望商管、業主、商戶三方再一起協商解決。如果業主愿意的話，可以把商鋪再給我們托管。”對于業主最關心的后續收益問題，商管中心卻表示：“目前還沒有具體方案。”
同時，商管公司的工作人員也證實，前期承諾的超市不會進駐：“超市確實沒有，東城匯附近已有兩個蘇果超市，所以之前和超市的洽談失敗。”工作人員表示，后期會不會有超市目前也無法保證。對于戴德梁行統一管理的問題，工作人員解釋說，“戴德梁行是我們商管中心的顧問。”
[業界提醒]
開發商此前無商業地產開發經驗
包租式商業綜合體普遍面臨運營難
一般商業的“養商期”到底該是多久呢？上海道置投資管理有限公司副總經理邵雪松認為，商業體一般至少有2-3年的“培育期”，而仙林作為南京新興商圈，培育期可能會更長。在他看來，東城匯更適合定位為成社區型的商業體，因為周邊居民消費偏向生活和娛樂，周邊大學城學生的消費能力也有限。
南京問策商業管理顧問公司董事總經理蘇曉晴認為，采用出售包租的大型綜合體運營比較難，開發商在后期難以確保業態的統一性。大型綜合體的運營對開發商管理團隊的專業性要求比較強。更重要的是，不少開發商在商業地產上的開發是將重心放在前期規劃中，考慮如何開發適銷對路的產品，若完成銷售，對于開發商而言，利益鏈就已完成，“即使開發商自持部分商鋪，但是其利潤已經從銷售中獲取了。因此，后期在運營上就會比較松懈。”
記者在采訪中發現，在眾多專家看來，能否運作好商業地產，經驗非常重要。就實際情況來看，高科置業更擅長的是住宅開發。在其公司的網站上，記者看到，高科置業先后開發了新城佳園、山水風華（別墅）、新城鄰里、左右陽光、誠品城等高品質樓盤�？墒菛|城匯是高科置業開發的第一個商業綜合體項目，缺乏商業運作經驗是東城匯失敗的重要原因之一。
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