內容提要：項目現狀、商圈分析、建筑設計、內部空間設計、內外部交通動線設計、業態規劃與布置、入駐品牌與樓層落位、商鋪租金比較、優劣勢分析。

　　目前商場已匯聚了來自歐美、日韓、港臺多個國家及地區的 170 多個品牌。開業初期，商場租金定位較高，商場的經營以收取租金為主，少量快時尚品牌實行聯營模式(如 H&M、優衣庫、無印良品)：二、三樓租金約 380 元/平方米/月，四樓租金約300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理費，戶主單獨收銀。少數商家承擔不起租金撤場后，商場進行了經營調整。

　　一、 項目現狀

　　悅方ID MALL 坐落于長沙市天心區坡子街與黃興路步行街交匯處，地處長沙五一核心商圈，項目總建筑面積 12 萬平米，共七層，地上五層及地下第一層為商業，地下第二層為停車位。

　　悅方ID MALL 開業以來，一直在不斷引入更多國際化、獨特的時尚品牌，去滿足長沙及周邊城市年輕消費群對時尚的不斷追求。目前商場已匯聚了來自歐美、日韓、港臺多個國家及地區的 170 多個品牌，其中 70 多個品牌均是首次入駐長沙，包括來自歐美、日韓、港臺多個國家及地區的服飾、飾品及餐飲娛樂品牌如UNIQLO、MUJ、H&M、NOVO、 J.LINDEBERG、MissSixty、CHOCOOLATE、b+ab、Watson’s、COSTA COFFEE、PACIFICCOFFEE、星美國際影城、喜悅滑冰場、HISHOP 精品超市、俏江南、許留山等，這也填補了許多國際潮牌在湖南乃至華中地區的空缺，為長沙這座中部最具活力和開放性的城市增加了不國際時尚品牌零距離對話的平臺。

　　二、商圈分析

　　悅方ID MALL位于長沙核心商圈——五一商圈正中央，長沙歷史名街——民俗美食文化街坡子街東入口處，北依全國知名酒吧街解放西路，南臨東西主干道人民路;東依黃共路步行街，西臨百年老店火宮殿、沿江風光帶，連接地鐵一號線人民路站。

　　五一商圀，號稱湖南第一商圀，擁有 6000 個商家，年消費額數十億元，日均客流量為30 萬人次以上，是長沙乃至整個湖南名副關實的人流、物流、資金流、信息流的中心。

　　三、建筑設計

　　1. 建筑立面設計

　　悅方的外立面設計別具一格，整體趨于現代主義極簡風格，充滿了時尚的快感。裝飾采用大量的直線和體塊元素，運用多重對比塑造了一個簡單大方的視覺空間。整體基色素雅穩重，飽含高檔成熟的魅力。輔以高純度高亮度色塊，彰顯時尚與活潑。

　　2. 內部空間設計

　　大體量的中庭設計，并且中庭設置電梯，作為垂直交通的空間。電梯的背面充分利用，用來作廣告牌，既隱藏電梯在美觀上的不足，又有效利用空間。中庭跟平面都用弧線，但整體的風格統一。且兩邊小的中庭上方設置電梯，在下層可以當景觀用。

　　四、交通流線設計

　　1. 外部交通流線

　　悅方ID MALL 建筑平面由坡子街分為南北兩部分，二至五樓南北相連。主入口位于南部臨人民路，規劃前坪有 7000 平方米入口廣場，北面入口臨解放西路，但是被萬達廣場(沃爾瑪)阻擋;坡子街東路為項目的步行街東入口;西面入口為沿坡子街的臨街鋪面。

　　2. 內部動線設計

　　關內部動線設計不同于百貨四四方方的動線，是一種弧形動線，可從黃共路步行街上的悅薈廣場側面導入客流，再將客流從火宮殿方向引出。中庭空間開闊，多功能衛生間體現人性化，自然采光充足，整體造型動感明快，給人一種活潑快樂的規覺效果和時尚體驗。商家也一致認為，悅方的硬件條件在長沙的販物中心、百貨中的確是最好的。

　　一層為了人流的方便，設為局部底層架空，其流線清晰便捷，各功能房間易于尋找。餐飲和其他如服裝區域沒有嚴格意義上的劃分，它們在每一層以主從關系出現。

　　五、業態規劃布局

　　1. 業態橫縱布局

　　B1：高端超市、家居生活、文化館

　　L1:國際名品、化妝品、珠寶、鐘表
　　
　　
　　

　　L2:名品服飾、潮流精品、休閑餐廳
　　
　　
　　

　　L3:時尚服飾、運動休閑、潮流地帶
　　
　　
　　
　　

　　L4:真冰場、美食廣場、數碼專區
　　
　　
　　

　　L5：五星影院、主題餐廳
　　
　　

　　2. 總體業態分析

　　悅方ID MALL 在數量上占比最大的為零售業態，在配套服務上，數量較少，但如喜悅傳奇、喜悅滑冰場、星美國際影城這些主力店均占有較大面積。在零售業態上主要經營的服裝類、珠寶鐘表配飾類。

　　由亍在實踐過程中的定位變化，在放棄最先宣傳的奢侈品招商方向之后，悅方通過h&m、novo、優衣庫等快時尚主題品牌店的組合作為主力店，打造充滿 high&in 癿時尚體驗，成為年輕時尚化的購物中心。在長沙，這種模式的販物中心目前只有樂和城與之類似。

　　六、商鋪租金比較

　　開業初期，商場租金定位較高，商場的經營以收取租金為主，少量快時尚品牌實行聯營模式(如 H&M、優衣庫、無印良品)：二、三樓租金約 380 元/平方米/月，四樓租金約300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理費，戶主單獨收銀。少數商家承擔不起租金撤場后，商場進行了經營調整。

　　七、借鑒分析

　　優勢

　　1、業態品牌形成差異，約 70%的零售品牌來自歐美、日韓與港臺地區，其中，近70家商戶品牌首次進駐長沙，給長沙零售商業注入了新鮮血液，形成品牌差異化的經營，有利后期市場的培育與發展。

　　2、自2012年上半年開業以來，通過各種營銷活動提高知名度，聚集人氣，商場人流增長較快，經營趨于良性穩定的發展。

　　3、專業的設計團隊，合理規劃設計，引導人流聚集，方便人流集散。(各個方向設置多個出入口、在與萬達廣場相銜接處設計了7000平米的前坪廣場)，注重公共空間及設施打造，營造優越的購物環境。

　　劣勢

　　前期二、三、四層租金偏高，商戶經營壓力較大，導致后期營運過程中部分商家承擔不起租金而撤場，導致經營調整與招商頻繁。
　　（來源：商業地產學院）