誠然，深圳萬象城當初定位為華南地區最好、且最具示范效應的都市型購物中心，固然有其獨特與成功之處，那么，深圳萬象城是否真的完美無缺沒有“短板”了呢？

　　深圳萬象城為何能運營如此成功？！

　　深圳萬象城對于商業地產行業的行業的人士來說，是一個津津樂道的話題，一個從事商業地產中、高層逾三年以上的同行或許均能道出其某些成功之處。

　　1、重金聘請國際設計團隊

　　華潤重金聘請綜合實力國際排名第三、商業建筑設計國際排名第一的RTKL 設計師事務所擔綱萬象城項目規劃和建筑設計。華潤此舉付出的專業顧問費要比國內一些購物中心設計費用高出很多，但避免了購物中心今后使用、出租時的不便，實際上是為項目增值了;萬象城零售設計顧問在建筑設計一開始就已經介入，這是目前國內許多購物中心所沒有的;在建筑功能上，萬象城是單獨建筑，購物中心上方無常見的住宅塔樓或寫字樓，這就最大限度的保證了購物空間的靈活性和舒適性;在建筑特色上，萬象城除了擁有如米蘭大道、陽光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業空間的構成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶商家所贊許。

　　2、動線：真正做到人車分流、人貨分流

　　整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現;內外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流;在出租空間上，呈現“兩高”的特色：層高高(5.6米至6.8 米不等)、實用率高(達60%)，方正實用;88 部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便;店鋪的可視性與通達性強。

　　3、人性化關懷落到實處

　　公共區域的空間舒適、色彩和諧;體現自然化、人性化，無障礙設計給殘疾人購物提供了方便。對女性消費者更是關懷備至，女性洗手間配置高出國家標準的兩倍。

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　　一個成功的世界級城市綜合體“精品”項目，從前期規劃論證、可行性分析、與地方政府溝通城市交通體系規劃、對接、項目資金預算與投入、融資策略、分期開發策略、產品盈利模式研究、內部立體垂直動線與外交通體系接駁、商鋪分割策略、當地消費習慣研究等紛繁復雜。

　　無疑，深圳萬象城是中國國內商業產行業一個成功的案例，主要是從其目前經營坪效、客流量、經營環境及服務配套設施方面綜合評價，但筆者卻認為“深圳萬象城”絕非一個“精品”項目，之所以說其非精品，深圳萬象城當初定位為“華南地區最具示范效應的都市綜合體”，筆者從期規劃理念、內部空間、布局規劃、內裝、景觀小品等，筆者仔細研究后發現，萬象城的空間、商業規劃、動線從純商業角度來看可圈可點，但深圳萬象城標榜為“華南地區最具效應”，但中華文化、乃至到華南的嶺南文化卻是西方建筑設計專業機構無法領悟與融合的短板，因此，由華潤花巨資聘請的世界頂級的建筑設計公司---美國RTKL 建筑設計公司擔綱規劃及建筑設計，卻沒有體現華南地區人文特點的“嶺南文化”主題，反觀萬象城的規劃設計理念與實體空間布局，更多的則是借鑒了香港或西方購物中心的先進規劃理念與設計風格，但缺少與本土或項目地所在城市人文、深圳特區特有地理、民俗、社會等多元文化有機的融合，缺乏與城市、本土文化融合缺乏有效的“粘合劑”。筆者想說的是，假如深圳萬象城脫下這件商業化后的“皇帝新衣”還剩下什么?是否賦予建筑物“靈魂”？

　　深圳萬象城的“短板”

　　筆者認為，萬象城定位為深圳最頂級、奢華的購物中心，其業態業種的規劃與后期的運營并非完美無缺，其外部交通規劃、業態業種規劃等并非科學、完美、合理，萬象城在后期運營與業態調整中甚至存在滯后等諸多問題。

　　萬象城作為定位深圳的頂級購物中心，倡導一種高端的品質奢華生活方式，其客戶群體有別于其它一般購物中心定位，其核心客群是位于“金字塔尖”城市精英群體，比如擁有全球眾多鉆石級高端客源如瑞銀等40 多家世界五百強企業高管資源的華潤大廈，然而，萬象城卻缺乏與之相匹配的高端服務業態業種，比如頂級會所業態，可滿足金字塔尖的高端客戶的獨特品位與奢華生活享受與社交生活需要，比如頂尖商務雪茄會所、高爾夫私人酒店或高端俱樂部。

　　筆者需特別指出的是，目前國內頂級私人會發展迅速，業已成為國內高級社交中心，作為高端購物中心如深圳萬象城的經營者們應與時俱進，認真思考并科學合理規劃。

　　現高端會所如今市場細分有的偏政治金融、有的針對明星藝術家、有的則以休閑娛樂見長的銀行家俱樂部、有的以餐飲休閑為主，但都無一例外地都是吸引社會商界精英、外國政要、社會名流等珍貴的高端客戶群體，其定位“精準、專屬、服務、小眾”，并與奢侈品牌聯手，借高端俱樂部的影響力與號召力充分挖掘，從而有效開辟商為地產高端營銷的全新模式。例如上海“鴻藝會”經常成為高端地產客戶活動舉辦地，可謂高朋滿座，衣香鬢影，業已成為國內一流高端商業場所。

　　其次，缺乏與高端奢侈品業態互動的娛樂休閑業態，深圳萬象城亦無法與二期的奢侈品品牌旗艦店進行資源、渠道整合，深圳萬象城開業迄今為止逾八年，以筆者觀察，尚未見到深圳萬象城摸索出一條成熟的高端物業推廣新模式。

　　其三，深圳萬象城缺乏運用現代科技手段如光影技術等營造獨特的消費愉悅體驗，作為一家代表深圳城市商業的名片，深圳的現代科技技術與專利在國內乃至世界均有不俗的表現，而深圳萬象城在此方面的投入與思考無疑還顯得微不足道，甚至為一片空白。

　　其四，據筆者觀察，深圳萬象在前期規劃設計時，由于缺乏前瞻性的規劃，深圳萬象城作為深圳的名片，必然將會吸引眾內國內的消費者及旅游團的光顧，以及萬象城在高端消費領域，由于，深圳毗鄰香港，深圳高端消費品，相當大一部分主要依靠旅游消費人群拉動。基于此方面的缺失，深圳萬象城未充分系統地思考其旅游觀光的定位功能，未重點規劃設計供觀光旅游團停靠旅游大巴的港灣式站點，從而使得許多旅游團大巴無法停靠，導致深圳萬象城觀光消費的高端群體流失。

　　其五，深圳萬象城的主力店芮歐百貨，從其開業后至今表現平平，無疑是深圳萬象城前期招商團隊及后期運營管理中的一個“問題店”，從其現內部的品牌結構、內部裝修、櫥窗設計、美陳等似與深圳萬象城的定位、品質等無法有效融合，其主力店功能已完全喪失。

　　再者，筆者對于深圳萬象城的定位為深圳最高端的購物中心，其業態業種除缺少高端會所(餐飲、娛樂、休閑)的業態與之互動外，其高端品牌與香港如出一輒部部為西方品牌，沒有體現獨特的產品差異與特色。深圳與廣州的商業為何多年來均無法有效截留本地的高端消費群體，據復旦大學中國經濟研究中心發布的“必勝客指數”顯示，深圳的中產階層規模，僅次于北上廣，位列全國第四。無論大家是否承認這一事實，但時至今日依然如此。

　　最早的入駐深圳的高端百貨“西武百貨”，如今也黯然離去，除了其地位被業態更豐富的深圳萬象城取代，更重要的是深圳雖然作為國內一線城市，其高端客戶群體不可謂不龐大，雖然深圳萬象城的開業也截留住部分客源，然而，高端消費主流習慣仍從根本上無法改變，即深港兩地的地緣的消費生態習慣，深港兩地地緣特點毗鄰，由于深港兩地存在匯率差，到一河之隔的香港購物，無疑是最經濟實惠的選擇。部分同一國際品牌的同一款商品，在國外購買可便宜50%，在香港購買也能便宜20%左右。

　　不僅如此，深圳萬象城的國際品牌新品上貨速度更是遠低于歐美和香港市場。筆者研究后發現，深圳萬象城乃至全深圳范圍內在國際高端品牌的陣容方面，從前到現在、乃至未來相當一段時間內均將無法超越香港，這是現實的商業生態環境，如果深圳萬象城的經營者無法理性地看待，無疑將不利于萬象城的發展。據深圳市零售商業行業協會秘書長花濤說“深圳具有龐大的富裕階層，但是近些年來，本地的高端消費群體流失現象越來越嚴重”。

　　在筆者看來，深圳萬象城只不過部分的拷貝了香港的一部分國際一線品牌而已，基于此原因，能留在深圳本地的高端消費群體還是非常有限的，深圳萬象城二期的開業運營，高端消費市場明顯陷入“僧多粥少”的窘態，最終，導致“西武百貨無“粥”而終，只有被迫關店離開。

　　因此，深圳萬象城定位為高端的購物中心，如果僅靠打國際頂級品牌的匯集地的這張“牌”，根本無法上撼動香港的國際品牌消費中心地位，更遑論截住內地的高端消費群體，其主因是深圳萬象城在國際頂級品牌陣容與價格方面均無法“單槍匹馬”爭奪“購物天堂”---香港的國際地位，現在、乃至未來相當長的一段時間均不會取得成功。

　　深圳萬象城唯有打造或形成自已的高端頂級品牌的特色文化及產品，深圳萬象城的經營者未來，應將眼光轉向國內，承接國內的國粹高端精品，并籍深圳產業轉型升級的“東風”，現許多內地的高端產品設計總部已移師深圳或正在進行，深圳萬象城應通過深圳的城市特殊地位來承接、承載具有中國文化國粹的高端精品(中國的高端侈奢品)，從而賦予更多的高品質“中國文化”特色元素。

　　由此，深圳萬象城將成為融合中西高端產品具有“唯一性”內涵與特色的購物中心，進而有別于香港購物中心以國外西方頂級品牌的購物中心，從而，吸引大量的內地新貴與金字塔尖的精英群體光顧，并具備的國粹文化鑒賞、展示、消費的中國文化特色。

　　在高端服務方面，筆者認為深圳萬象同樣存在諸多“短板”。過去國人習慣于直接購買商品成品，近些年，隨著人們對于高端消費品的認識更加理性、成熟，價格更高、個性化服務更強的高端“定制”業務，已經在深圳興起。深圳的精英很多，素質也非常高，他們對“定制”方面的需求更高。以珠寶為例，通過“定制”一個獨一無二的精品，可以滿足金字塔尖的精英群體對家族“傳承”的需求。

　　個性類定制化的奢侈品，將會是一個趨勢，深圳萬象城的經營者們應努力順應這一潮流趨勢，而不是光靠引進一些國際一線品牌旗艦店進駐“了事”；深圳萬象城應努力調整業態業種，在國內娛樂休閑漸成主流的趨勢深圳萬象城的經營者應打造成為深圳城市度假首選目的地，包拓引進高端會所，不僅能給客人提供吃、喝、玩、樂，甚至還要為高端客戶做身體檢查和調理等增值服務等等，如果筆者用審視的眼光，甚至還可羅列更多……

　　誠然，深圳萬象城并非“神器”，世界萬物均有所長短，實屬正常之至，倘若“深圳萬象城”真的沒有短板或缺陷，反而有違常理。筆者并非去否定或貶損它，值得肯定的是當年華潤集團即深圳萬象城的決策者的勇氣與智慧不可磨滅，已實屬不易。但我們應客觀理性地、善意地、甚至用批判的眼光去審視它，切忌盲目地去祟拜，唯有如此方能客觀、正確地對待，進而正確地進行吸收、提煉，取其精華，去其糟粕，有效規避自身的商業地產項目在拿地、產品研究與定位、規劃設計、動線、業態組合與業種規劃、招商、后期運營等階段重蹈覆轍。
　　（作者：聯商博主 熊杰）