萬(wàn)科總裁郁亮在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，萬(wàn)科未來(lái)會(huì)像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)
這件事現(xiàn)在有了眉目。9月4日晚，萬(wàn)科宣布以約16.51億元人民幣的價(jià)格，將旗下子公司萬(wàn)獅置業(yè)90%的股權(quán)出售給房地產(chǎn)投資公司Reco Nanshan Private Limited。萬(wàn)獅置業(yè)主要開發(fā)和運(yùn)營(yíng)擁有11萬(wàn)平方米寫字樓的上海虹橋萬(wàn)科中心。
而僅僅一周前，萬(wàn)科剛與美國(guó)凱雷投資集團(tuán)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書。雙方計(jì)劃成立一家資產(chǎn)平臺(tái)公司，萬(wàn)科和凱雷分別占股20%和80%。
這一系列動(dòng)作，標(biāo)志著萬(wàn)科此前設(shè)想的“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的模式正在成型。
萬(wàn)科與凱雷的合作立即引起外界的強(qiáng)烈關(guān)注。新成立的平臺(tái)公司可能將以收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購(gòu)萬(wàn)科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，長(zhǎng)期持有，未來(lái)以資產(chǎn)證券化的方式退出。雙方還計(jì)劃成立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的境內(nèi)商業(yè)物業(yè)的招租和運(yùn)營(yíng)管理，萬(wàn)科對(duì)這家公司擁有絕對(duì)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
在這種模式中，萬(wàn)科將不會(huì)把大量資金投入在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持有上，而是更多地作為運(yùn)營(yíng)管理方，以萬(wàn)科的品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值和投資回報(bào)。
這是萬(wàn)科在權(quán)衡自己的能力后得出的方案。萬(wàn)科董秘譚華杰曾表示：“低成本、足額資金都不是萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)所在，所以萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)不會(huì)放在持有資產(chǎn)上，而是運(yùn)營(yíng)。”像華潤(rùn)、中糧那樣將大量資金投在商業(yè)項(xiàng)目的自持上，并不符合萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)的思維邏輯。
“未來(lái)我們商業(yè)地產(chǎn)的量很多，要持續(xù)健康地做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇，這種模式從萬(wàn)科開始做商業(yè)便確定下來(lái)。”負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶此前對(duì)媒體表示。
萬(wàn)科被認(rèn)為是借鑒了凱德置地對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，而毛大慶在來(lái)到萬(wàn)科之前，在凱德工作了15年。
在凱德置地，投資開發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目，會(huì)被打包裝入境外成立的私募基金或者信托基金，凱德通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)作成熟，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，凱德又會(huì)以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的方式退出，再進(jìn)行循環(huán)投資。
在這個(gè)過程中，凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITs的完整投資和退出流程。有數(shù)據(jù)表明，其3到5年內(nèi)就可以使旗下商業(yè)物業(yè)凈收益率達(dá)到8%左右。
“凱德之所以成功，是因?yàn)槎嗄旮牛挥心愕奈飿I(yè)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流或者可以做成資產(chǎn)包的時(shí)候，才能在房地產(chǎn)證券化的市場(chǎng)中去吸引投資者，”萊坊綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)中國(guó)區(qū)董事孫俊安對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)，“現(xiàn)在萬(wàn)科跳過了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的積累階段，對(duì)投資者的吸引力并不明朗。”
去年11月，萬(wàn)科的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目—北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)開業(yè)。在第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊看來(lái)，雖然中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)已開始零散地做一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的打包上市，但政策限制及交易平臺(tái)的缺失對(duì)于房地產(chǎn)金融化依然造成一些阻礙。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)規(guī)模也會(huì)限制其資產(chǎn)證券化的進(jìn)展。
3年前，郁亮曾對(duì)萬(wàn)科做商業(yè)有過幾個(gè)假設(shè)，其中之一就是利用金融工具。“如果有金融工具參與，萬(wàn)科會(huì)做得大膽一些。”
這個(gè)金融工具已找到，但投資者也變得更精明。
（第一財(cái)經(jīng)周刊 作者 沈從樂）
