謝尚偉 ：淺談江北嘴CBD&財信廣場時尚生活中心

——源自《江北嘴》雜志訪談稿

 

  

 

　　1、江北嘴商圈已確立為主城五大續建市級核心商圈之一，您認為應該在這里打造或布局什么樣的商業項目從而完善江北嘴商業配套這一重要功能？

 

　　立足中央商務區核心客群（商務人群），全面吸引半徑3-5KM范圍住區人群，充分關注來江北嘴CBD的游覽、參觀、休閑人群，打造突出“社交屬性突出、文化品味較高、休閑娛樂完備、餐飲服務全面”，“強社交體驗”類型的主題化商業集群……這不僅是當下及未來實體商業發展的必由之路，同樣也是中央商務區結構性突出的消費需求使然；關鍵詞：服務、餐飲、社交、休閑、娛樂、文化”。

 

　　2、重慶主城區有多個成熟商圈，財信廣場時尚生活中心與其他成熟商圈的商業項目相比較有何亮點和區別？

 

　　2.1、定位不同：No shopping mall，it is lifestyle center。

　　本案是“小清新、文藝范兒、以全品類餐飲服務業態為主，生活零售為輔的鄰里型生活中心；有品質的平民范兒，堅定的“群眾路線實踐者”：高品味，但不貴，做的就是性價比。非零售業態出租面積占比約80%；

 

　　2.2、重慶第1個把服務作為獨立品牌來運營的商業中心。

　　注重優質用心服務是財信廣場時尚生活中心又一特點，為此本案打造了重慶第一個商業地產服務品牌“生活+”服務體系涵蓋40余項貼心與創新配套服務舉措，以全心服務周邊社會公眾為己任，立志成為江北嘴CBD“商、旅、家”人群的生活好鄰居。我們“不強調、不刺激”欲望，但我們全心滿足大家的“小愿望”。

 

　　2.3、地段及建筑形態得天獨厚。

　　背依重慶470米第1地標，處江北嘴CBD最重要景觀通廊。財信廣場時尚生活中心：生長在公園里的情調生活中心，締造完全有別于傳統商圈及大盒子商業中心消費體驗，消費“前、后、中”舉步即至屋面約20000平方米的開放式公園，清風拂面，看江景，眺渝中半島，舉目之處兩座大橋飛架嘉陵江，抬頭即可仰望天空，白天曬暖陽，晚上曬月亮……舉步3分鐘即有三大公園、兩個濱江廣場，可以充分滿足休閑、健身、浪漫、獨處的各種心境及需求。

 

　　2.4小而美。體量不大，但力求精致、用心、做出文藝范兒、逼格高的體驗型。

 

　　3、全球有很多知名購物中心與寫字樓、酒店于一體，將其建設成為商流、人流、信息流和資金流交匯的焦點，請問財信廣場的功能組合是怎么分配的？

　　財信廣場由“1個商業中心+1棟銀行總部大樓（交通銀行、中信銀行）+1棟奢華五星級酒店+5網球場+1個開放式公園”組成，是一個非常完整的城市綜合體組合，功能很完備，可以創造非常優質的“辦公、消費、休閑、康體”體驗，其中“公園與網球中心”是本案獨有的。

 

　　4、江北嘴將建設多個商業項目，如此會存在激烈的競爭，但同時也會形成資源優勢互補，您如何看待“扎堆式”經營的共贏理念？財信廣場時尚生活中心將如何與其他項目形成資源優勢互補，實現共生與發展？

 

　　4.1集群效應其實是一個區域商業發展很重要的基礎，有了量能，才可能店多隆市，才能形成更大范圍的輻射力，也才可能成為一個商圈，正因為扎堆兒，所以才有機會。

 

　　4.2正所謂市場是一支看不見但的確非常有力的手，所以本區域內的商業體之間的差異化定位必然是可以在投用經營過程中逐步得以調整至最佳的狀態的，完全的與眾不同是在商業領域不太可能做到的。

 

　　4.3本案“不盲目追求高大上，堅定走小而美”路線，全心為群眾服務，有運動中心與公園配備，這已經和江北嘴CBD眾多立志“高貴定位”的友鄰們走在了不同路線上了；另外，我們一直堅信“友鄰”做什么不重要，最重要的是要理解“目標消費群體的所思所想及每天的生活軌跡”，搞清楚他們的核心需求及未被（充分）滿足或可激發的潛在需求，并行之有效的解決其痛點。簡單點說我們的生意邏輯就是“關心消費者需求，做最好的自己，做出有品味的性價比”。

 

　　5、據國際經驗表明，商業項目的發展與GDP的增長是密切相關的，重慶市2014上半年經濟保持了平穩較快、穩中向好的發展態勢, GDP實現6440.51億元，增速全國第一。您認為目前的經濟形勢對商業地產帶來哪些信號？

 

　　5.1地區宏觀經濟的持續向好，必然帶動微觀經濟的走強；地區宏觀經濟的持續走強，自然會帶來更多的就業機會，城市居民的收入水平才有機會以較高的速度增長；居民有錢了，自然消費者底氣也會更足一點，因而社會消費零售總額有機會保持以高于GDP的速度增長，這對于實體商業的經營面來講其是算得上是一個利好。

 

　　5.2特別是住宅樓市的低迷，抑制或延緩了城市居民透支未來收入的購房的需求，相對來講對消費也是一種變相的推動。

 

　　5.3同時我們也要看到，重慶近年來新開業的商業地產總量呈現爆發式的增長，這在一定程度上也加大了商業地產項目招商及后期的營運風險。

 

　　5.4另外，電商分流，對實體零售業的拓店及業績增長帶來較大的壓力，這也會造成實體商業的招商壓力及經營壓力增大。

 

　　6、作為業內專業人士，請您為我們分析一下重慶市商業項目的發展現狀，以及江北嘴CBD的商業項目所面臨的機遇與挑戰。

 

　　6.1重慶正在向二環時代邁進，老商圈升級擴容，新商圈層出不窮，重慶商業地產總量供應很大，商圈之間的競爭日趨加劇，商業體可輻射的城市半徑縮小，消費者就近消費趨勢增強，鄰里型商業中心迎來較好的發展機會。（關于重慶商業發展趨勢簡析參見本人前段時間撰寫的《重慶商業地產未來之路》）

 

　　6.2作為處于由建設向營運轉換的關鍵階段的中央商務區、高起點的新商圈 、未來展現新重慶城市建設成就之窗的江北嘴，戰略機遇明顯：高端消費人群空前集中（甲級寫字樓的總部辦公人群、周邊高端住區、重慶城市一日游人群），城市資源集中：公園、教常、科技館、大劇院、濱江廣場，三座大橋、兩條輕軌線；城市設施完備到強大+消費力旺盛，江北嘴已初步具備構建重慶一流商圈的堅實底子。

 

　　6.3江北嘴CBD商貿發展面臨的挑戰：人群集聚尚須時日，建設與營運交叉，市致配套設施（交通、停車、導示）要提前規劃整合，為大量辦公、商服、游覽人群光臨做好充分準備；

 

　　6.4江北嘴CBD需要像其它商圈一樣構建一個高效整合的營運平臺：商圈管理委員會，交權責清晰的高效服務于區域入駐企業、人群；

 

　　6.5江北嘴CBD必須立即著手啟動大品牌戰略營銷推廣，讓江北嘴CBD的美好路人皆知；

 

　　6.6和重慶市旅游局商討把江北嘴CBD納入重慶市級4A以上城市觀光景區，讓更多的外地朋友知道并便捷前往體驗，一覽重慶最具特色的兩江交江、南濱美景、南山俊秀、嘉陵江岸、漫步如畫中央公園、領略跨江大橋壯美……

 

　　7.您對江北嘴CBD商業項目發展前景有怎樣的預期？今后的升值潛力和投資價值如何？請您結合市場發展情況，為投資興業者提幾點相關建議。

 

　　7.1江北嘴CBD的商業前景無疑是美好可期的，而且完全有底氣比肩觀音橋、解放碑，加以時日力壓兩者也不是沒有可能。

 

　　7.2在房地產市場低迷的今明年入手江北嘴的優質項目或許是一個較好的投資選擇，江北嘴區域無疑會成為低迷市場情況下最抗跌的硬通貨，也可能是未來市場回暖的領漲板塊。

 

　　7.3關于對投資者的建議：

 

　　7.3.1理性的明確自身投資需求是第一位的；

 

　　7.3.2內地房產或許已過了短線炒作的黃金時期；房產已成為中長線投資產品，要分析城市發展趨勢及城市板塊發展定位，選準時機，選對項目，在合理的價格下如手（對于絕大多數投資產而言永遠不要期望在最低點買入；也不要期望能在最高點賣出，這樣踏空的風險極高），是理性房產投資的要議。

 

　　7.3.3江北嘴CBD區域的房產特別適合中長期持有，不適合短線炒賣。

 

　　7.3.4買入之前，一定要多做功課，地段、交通、物業配置標準，停車位配置、后續管理服務水平及與之對應的使用成本，出租使用人群及租賃價格走勢。

 

　　7.3.5對于商業經營者來講，江北嘴近期餐飲休閑需求呈現階段性短缺，商機已現，大規模的零售生意機會尚需時日。另外，在江北嘴CBD做生意一定要做足品味，做好服務，注重效率，做出有價值感的綜合性價比才是經營致勝的利器。

 

　　（謝尚偉2014年9月17日于江北；感謝《江北嘴》雜志編輯部提供了很有價值的溝通分享平臺）

　

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xsw791011- 該帖于 2014-9-23 10:17:00 被修改過