多中心已漸漸成為如今我國大城市的發展趨勢，再好的城市購物中心，消費者一年能去幾次?

　　目前的零售大環境特征之一就是：大賣場郊區化、邊緣化，購物中心社區化，社區商業漸受熱捧。對于不同房企而言，會根據自有優勢和資源來運營和發展社區商業，我們總結了7大房企的社區商業模式，或可為大家提供借鑒。

　　萬科：自建自營 “五菜一湯”統一運營

　　自長陽半島社區商業配套完善后，“五菜一湯”的萬科社區商業標配模式開始在北京萬科多個項目進行推廣，成為住宅項目社區商業模式的典范。

　　在萬科社區商業標配“五菜一湯”體系中，“第五食堂”是萬科自創的社區餐飲連鎖品牌，北京首店于2012年正式落戶長陽半島，為業主提供物美價廉的生活餐食，特請中餐大師制作南北菜系，自開業以來營養豐盛的健康飲食深受業主好評。

　　另一標配是萬科社區連鎖品牌“幸福街市”，作為長陽首個社區菜市場，食材新鮮健康，種類豐富、價格公道，更是徹底解決了萬科社區居民的“菜籃子”問題。

　　萬科在全國已有近300個樓盤，僅萬科項目內的社區商業似乎已經潛力無限。但更值得重視的是萬科在社區商業上的“系統集成”。此前，幾乎包括零售商在內的所有企業，進軍社區商業都是單打獨斗，即以某單一業態進駐，至于其他生活類業態的組合，基本是“聽天由命”，物業方對此也是抱“愿者上鉤”的態度。萬科在社區將商業進行規劃后形成統一模式，讓原本處于“自然生長”或“野蠻生長”狀態的社區商業有了標準，各業態的相互補充，讓彼此的發展有了更強的生命力。

　　對于旗下三大商業產品線之一社區商業的未來盈利模式，業內人士也曾表示：“長期看，商鋪作為一種資產長期持有，有升值獲益的前景。社區商業資產留下來，未來可形成可觀的資產包。”

　　龍湖：避免高端

　　匹配家庭的完整業態

　　“龍湖不只有天街商業和步行街商業，還有規模龐大、發展潛力看好的社區商業”。這是一業內人士說到龍湖商業時的第一感觸。

　　事實上也的確如此，不管是龍湖發展起步的龍湖花園，還是后來的藍湖郡、水晶酈城、紫都城等眾多高端小區都有一定規模的社區商業。尤其是水晶酈城的諸多社區商業，目前已經發展成為新牌坊城區中心的重要商業組成部分;而紫都城的社區商業已經成為了冉家壩片區的生活中心。

　　龍湖社區商業定位偏重于家庭，以家庭為導向，為家庭的老人、孩子等提供匹配業態，包括兒童教育、老年娛樂等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消費的完整業態。

　　恒大：劇場模式

　　自有業態反哺

　　如果說萬達用影院拉動商業廣場，恒大則希望用影院撬動社區商場。恒大影城已經先跨出了實質性一步，分別在中山、西安、岳陽、儋州四個城市的項目內興建四家帶影院的小商場。未來恒大院線項目將覆蓋全國17個省市自治區，院線總量超過150家。

　　“恒大影城”是一座四層高的小型商業樓，設置在住宅小區。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場，總面積1萬到2萬平方米。影城希望為社區及周邊居民提供生活配套及娛樂服務。這種社區商業模式稱為恒大劇場模式，“影院其實就是社區商場的主力店”。

　　而在恒大城規劃的3210平方米社區商業內，匯集餐飲、金融、醫藥、購物等元素，豐富綜合的生活服務配套，讓業主一出家門就可以滿足不同類型的生活需求。

　　萬達：體量太大

　　“不是一個好模式”？

　　萬達模式的社區商業被稱為“不是一個好模式”，但實際情況見仁見智。社區商業是整個商業地產類別中最值得開發的形態，因為其資源利用率最高、距離客戶群最近、目的性消費最明顯的商業需求，因此可以打造像萬達模式一樣的可復制性社區型商業模式。

　　談到萬達大規模進軍二線城市進行近郊大規模再造城市中心的開發模式，業內人士指出，“新的萬達的模式實現了一種資金平衡，但社區商業部分顯然不是一個好的模式。”

　　萬達找到了可持續發展模式，即“用賣掉10萬平方米的社區商業，來實現10萬平方米的購物中心的持有，達到其資金投入的平衡。”

　　但由于萬達的商業中心開發體量過大，其自身持有的購物中心基本上能夠滿足居民的消費需求。在購物中心旁邊的社區商鋪體量較大，消費支撐不夠，所以“投資萬達社區商鋪的人出租和經營的壓力較大”。

　　購物中心的成功掩蓋了商鋪的隱憂，其社區商業多被大家所忽視。其實社區商鋪也是要認真對待的如規模控制、合理規劃，功能分區、組團與沿街相結合等，也會有很好的發展空間。

　　協信地產：社區商街

　　步行只在10分鐘內

　　協信阿卡迪亞為滿足不同消費者的需求，特別創建了星光鄰里——社區商街，為社區生活錦上添花。與星光系商業不同的是，星光鄰里是專門為社區業主們所打造的購物天堂。而全新的社區商街中商圈的商業高度將因協信阿卡迪亞星光鄰里而得以全面提升，最終將再造社區商業藍圖。

　　學生們放學后在自家社區里的綜合超市挑選文具、白領們下班后在家門口的大型超市買菜稱肉、老人們溜達著到樓下的代收點繳納水電費……

　　協信阿卡迪亞從“便民、利民、惠民”出發，積極打造最便民的社區商業服務圈，通過實施連鎖品牌、便民服務、信息智能化進社區等措施，為自己的片區打造最便民的社區商業服務圈，主要是以滿足居民的日常生活所需為宗旨，讓居民一出家門就能買到生活必需品，因此一直堅持“缺什么，補什么”的原則進行業態引進。

　　陽光新業：大數據研究

　　業態隨消費趨勢調整

　　陽光新業有一個專門團隊來研究消費趨勢。必須了解客戶在哪里消費，靈活調整商場動線。父母可以通過刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消費了?是不是去上培訓班了?而不是每天去打游戲機。

　　子女可以將副卡作為禮物送給父母，由于不能兌現，也會催促父母經常性消費。另外，父母和子女可能并不在一個城市生活，但子女可以通過遠程充值來關心父母。這也是一種符合中國文化的商業模式。“中國人由于家庭觀念比較強，而這種主卡附帶多個副卡模式可以讓一個當家人把所有的優惠輻射到每一個家庭成員身上。”

　　陽光新業此項針對社區型購物中心的創新邏輯是，社區型購物中心本身就是一個多頻次的支付方式，另外，購物中心必須要滿足集群的概念，未來商業地產取勝的決定性在于開發商對于目標市場的應變能力。

　　花樣年：優質低價

　　新型社區電商服務

　　“嘟”的一聲，手機APP發出提醒：家里缺米了。你只需回復：“需要”。15分鐘之后，米就送來了。如果你需要家政、維修等服務，也只需通過這個APP就能解決。

　　這就是花樣年正在做的新型互聯網物業服務。花樣年從2012年就開始用互聯網基因來重組傳統物業公司，將實體社區打造成一個基于大數據的互聯網平臺，并向同行開放。

　　“社區的消費才是真正剛性的消費。2012年，花樣年服務平臺——彩生活服務集團服務的人群約400萬，400萬人口一年的總消費接近500億元。我們不想讓這500億的現金從我們門前流過。”

　　這種全新的B2F社區電商平臺商業模式，是以家庭為單位消費的電子商務平臺。業主通過此平臺可了解小區周邊各種商業服務信息，并可通過智能終端下單預訂商品或服務，待服務完成后才付款。

　　其本質是與同城電子商務相類似的區域性電子商務平臺。商品消費結構主要以日用品、消耗品為主，局限性較為明顯。但如果可以成為家庭整體消費的可信賴服務平臺，那么對于類似同城電商商品消費結構的限制會有所突破。從家庭碎片化商品消費升級為整體一站式消費平臺，囊括更多的商品覆蓋，其盈利轉化率更高。
　　（來源：新民晚報 作者：尹商）