中國造城的速度太快了。

　　三五年光景，一個新城區就華麗麗誕生了。大致套路是這樣的，要造某某新區，政府大手一揮，幾百萬平方米的地，好了!開始造概念，各種CBD走起!去各大城市土地推介會，造勢賣地!各大產業園區，招商!產城一體!只要拉來了兩三家大企業，就開始宣講，全球多少強已經來了多少家，你再不來就沒地了。

　　接下來，就是各大開發商苦思冥想的創意銷售時刻了。

　　在這輪空前絕后的城鎮化進程中，中國一下子多了很多個新的中央商務區，也多了很多的住宅、購物中心、寫字樓、酒店。

　　所有的人都在問一個問題，泡沫什么時候會破?

　　答案或許是，分化。

　　不論是購物中心還是住宅，在不同城市，不同區域，差異化越來越明顯。有些商場人滿為患，一天幾十萬人流，晚上八點去吃飯也要等位一個小時以上;有些卻門可羅雀，冷冷清清，幾十億的投資成本，租金還沒回流商家已經要提前離場。

　　贏者仍然通吃。

　　接下來，澎湃新聞想用數據和案例告訴大家，各地購物中心都活得怎樣?希望能給埋頭苦沖的造城者們，提供一些思考。

　　中國：零售商新進目的地

　　沒來過中國的牌子，都在來中國的路上。

　　見過中國人的消費力么?出個國，看著一個免稅店就走不動，澎湃新聞曾舉例，一個大陸客人在澳門一個商場某一個品牌店，一次性消費100多萬買斷當下所有新款。

　　不光是土豪，中國大眾消費者的市場很龐大，很龐大（點擊查看大圖）：
　　　
　　

　　看看各大品牌對中國人的喜愛，看機場就夠了，在美國舊金山機場，清一色的中國服務員，中文暢游暢買。中國甩開了德意志大不列顛，全球零售商們即使放緩了腳步也要毫不猶豫地繼續沖進來，將來這態勢必須超越日本，直逼法國。

　　上海：全球購物中心面積最大

　　不要和中國比大比多，你知道嗎?全球10個購物中心面積最多的城市，8個都在中國。

　　這份榜單中，上海高居榜首，在建購物中心面積達330萬平方米。第二名不是北京不是廣州不是深圳，而是西南一霸成都，這個以商業供應過剩聞名之都，僅比上海少10萬平方米，320萬平方米的在建面積甩開大北京5名之遠。

　　話說，上海最大的購物中心不斷被刷新，32萬平方米的月星環球港開業不到一年，33萬平方米的世博源立馬又盛大開業。下一個最大，不知花落誰家?

　　請注意，這個是在建，算上存量，我們熟悉的巴黎、紐約、倫敦自然不會被甩開這么遠的距離了。在建面積如此之龐大，反映了中國當下激增的供應。

　　這簡直太考驗政府的規劃能力了。不止一位開發商抱怨過，“當初說好的，三年內，我們這一片，就引進我們一家購物中心，現在隔壁不到3公里，就開了一家更大的。消費力就這么多，大家都不好活。”

　　各個城市的空置率分化很嚴重啊。比如沈陽和無錫，有些項目的空置率就高達40%。記者從沈陽機場一落地，沿路都是各種在建商業綜合體，從高端奢華到普羅大眾，一應俱全，但生意不是太好。即使是在全國其他城市大熱的項目，比如萬象城，比如恒隆，去沈陽看看，對比下來和上海差得有點多。

　　這里說一下，上海的購物中心在國內基本上壟斷老大哥的地位，不論是在建還是開業。睿意德統計來看，上海已開業的購物中心有155家，其中社區購物中心數量83家，為全國最多，比第二名北京的44家幾乎多出一倍。

　　上海，是整個大中華區最受零售商喜愛的城市，主要呢，因為上海消費力強對新鮮事物的接受度高，所以新牌子基本上是來一個火一個。就說Michael Kors吧，在嘉里旗艦店開業之后，今年又陸續在國金中心和來福士開分店。不光是衣服鞋子，吃喝玩樂皆如此，來吧，來吧!

　　不怕沒錢花，就怕沒地方花。到了周末，真的太無聊了，上海市區那些個新開的購物中心都是人擠著人排隊，看展覽、吃東西、看電影。

　　當購物中心開始成為都市人民感情寄托的場所，各大品牌怎可錯過?一輪又一輪的各種活動走起啊，還沒開的自然是擠破頭來選地段。即使是上海，除開極其個別的商場，品牌商都是絕對強勢，有些地方為了引入LV不惜天價補裝修貼租金。不過，上海各大國際奢侈一線品牌基本上都開滿了，南京西路、淮海路、虹橋、陸家嘴各開一家。現在的招商時代，是輕奢的天下，尤其是那些還沒進入上海市場的品牌。

　　世邦魏理仕統計，2013年有30家國際品牌將上海作為其登陸中國的首選城市。比如2014年3月，Old Navy在南京西路首開店，約2000平方米。4月，Abercrombie & Fitch帶著一幫八塊腹肌的男模慶祝開業，人家在靜安嘉里中心開了1800平方米。8月，M&M’s亞洲首家旗艦店開在南京東路百聯世茂國際廣場，營業面積1600平方米。

　　快時尚也是開得撲出來了，不過上海最近各大商場都在改造，像正大五樓的那些個小餐飲都調整成日韓少女裝了。還有一些商場的運營方對澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示，以前一樓的H&M、ZARA、MANGO等等快時尚品牌會調到二樓甚至三樓去，一樓會換成一些剛進或沒進中國的輕奢品牌。

　　在上海開購物中心，不管賺不賺錢，至少好出手。世邦魏理仕統計，2005-2013年間，上海大宗零售物業投資交易額高達345億元，占整個統計樣本的三成。上海從來不缺少改造的神話，類似南京東路353這樣的案例時有發生。

　　這里有必要說一下，以前一個購物中心的黃金業態比例是零售、餐飲、娛樂6:2:2。

　　世界都是吃貨的，現在你去瞧瞧上海各大商場都是排隊吃東西的人多，買東西的人相對少。于是，這個黃金比例現在演變成4：3：3。餐飲翻身把歌唱，有些購物中心甚至是3：5：2。

　　看看北上廣深的小伙伴們，都愿意把錢花在吃上，就知道餐飲搶手的態勢會愈演愈烈。不過，餐飲貢獻的租金收入不高。現在比較流行的趨勢是，各大MALL都在做小面積特色餐飲+下午茶+甜品+少許高端餐飲，有些甚至把公共面積租給甜品鋪子，比如上海的中山公園龍之夢2樓，還有中信泰富4樓。

　　多位開發商投資部人士表示，現在想進上海蓋商場晚了，沒地啊。別說后起之秀了，就說現在上海的新增供應都集中在中外環了，非常市中心的購物中心只剩下南京西路的大中里了。

　　所謂的副中心，是下一輪新開購物中心的激戰所在。

　　世邦魏理仕研究部統計，在未來三年(2014-2016)，上海預計將有接近330萬平方米 的新增供應，近80%來自城市次級商圈。比如說五角場、中山公園、大寧、莘莊、真如、七寶、虹橋商務區等。

　　上海市核心商圈的購物中心首層平均租金是52.4元/平方米/天，租滿了!

　　至于次級商圈的購物中心租金差異化比較大一點，平均下來是17.3元/平方米/天。從這里可以發現，上海市中心的房子均價七八萬元/平方米，外環同等品質的均價算四五萬好了，差別沒那么大。但是，購物中心的租金差異非常大，以10萬平方米現在的標配體量來看，一年租金差近13億元。

　　北京：高端消費聚集地

　　截至2013年，北京的常住人口為2115萬人，比上海少了差不多300萬。但北京的社會消費品零售總額全國之最，達8375億元。

　　為什么呢?因為大北京有錢人多啊。想以往每年3月，各大高端商場，奢侈品的生意那叫一個好。基本一年的營業額一半都是這段時間貢獻的。

　　現在，這個趨勢當然沒有以前那么夸張。但帝都仍然是全中國消費力最強的一個地方，數一數福布斯富豪有多少在北京就知道了。

　　在2014年初，北京政府開展“反腐倡廉、節約過年”的專項行動，大大影響了高端餐飲及奢侈品業績，北京1-2月的社會消費品零售總額同比增長速度從2013年的兩位數跌到2014年的3%，其中衣著類商品同比更是下跌了3.3%。

　　與此同時，中國出境購物游爆棚。不過呢，現在也不是誰想出去玩都能出去玩。低調一點總是沒錯的。

　　上海能留給新品牌展示的地兒越來越少了，北京毫無疑問成了首選。僅2013年，就有34個國際新品牌來到了北京，與2012年相比翻了近三番。

　　北京環狀的構成，導致了北京成為四個一線城市當中，地價貴得最離譜的。順其自然，新增供應只有往外環靠了。

　　杭州：供不應求

　　關于供應量過剩這個亙古不變的話題，干商業地產的天天被問，他們每次必須反駁的一句話是，“像我們這樣的供應并不多。”

　　言下之意就是，干得不好的供應再多都是枉然，這玩意兒又不像住宅一樣，蓋了就是出手貨。

　　讓我們再來回憶一下前前任全國首富宗慶后在杭州蓋的娃歐商場。選址，錢江新城;房子是租的;體量太小，才3.5萬平方米;業態混亂，撇開動線不談，這么一個地理位置大眾品牌不就好了么，買手挑的那些牌子誰知道啊。

　　你可能不相信，杭州優質零售物業的空置率比上海還低。截至2014年二季度，杭州優質零售物業存量約為100萬平方米，空置率只有1.7%。

　　浙江人民自古以來就是有錢人多，民間資本那叫一個充裕：

　　現在比較活躍的牌子基本上是快時尚、輕奢以及各種餐廳：
　　

　　成都：新區來了太多商場

　　巴適!成都人喜歡喝茶打麻將，也愛花錢。2009年至2013年五年間，成都城鎮居民可支配收入的復合增長率達到12.1%，全國排第三。

　　在西南重鎮成都，香港開發商和內地開發商都拼了命地開發商場，大牌很齊。九龍倉的國金中心開業以后，更是帶了一堆大牌。和來北京的都是買來送禮的不一樣，成都人喜歡自用，誰買誰知道啊。

　　新區新增供應階段性過多，成都空置率高這件事已經成為一個段子，你有聽說過1元/平方米/天的5A級寫字樓么。在蜀都!在成都蓋商場也有一特色，往大里蓋。那個23萬平方米的國際會議展覽中心也是醉了!

　　2010年以后，成都70%的新增供應都在新區。截至2017年底，成都將有約390萬平方米的商業新增供應入市，其中超過75%都來自新興商圈。怎么著，也要笑話三五年吧。

　　深圳：靠著香港，做做大眾市場

　　深圳是個很年輕的城市，人均收入也很高。2013年深圳居民人均可支配收入44653元，全國第一。

　　沒辦法和香港離得太近，所以深圳人民買大件直接去香港買了。根據赴港購物的統計，2012年9月至2013年9月，赴港購物的深圳市民的比例高達43.0%，同比上升18.7%。與此同時，深圳市民赴港購物的人均消費金額為11567元人民幣，與2012年6381元相比幾乎翻了一番。

　　年輕人多，自然快時尚也很多。H&M在中國最大的旗艦店就在深圳。

　　開發商也并沒有放棄深圳，有一個造商場的港資開發商就對澎湃新聞表示，深圳對時尚的接受度很高，所以會在商場里玩一些新東西，把一些最新的科技和歐美的潮牌引入。未來三年，深圳新增加的商業建筑面積將超過200萬平方米。這三年，各地都是井噴時代!

　　沈陽：開得多，空得多

　　別說沈陽商場人氣不好，是差異化太顯著。東北人的消費力是絕不容小看的，沈陽2013年人均GDP已達到14245美元。

　　沈陽空置率很高，目前沈陽的存量已超過510萬平方米，百貨與購物中心的體量比例大約為1:1。截至2014年第二季度，沈陽零售物業市場整體空置率為19.1%。

　　要說的是，仍然是贏者恒贏。空著的基本上都是沒有經驗的開發商，總空置面積為46.9萬平方米。而沒經驗的開發商經營的開業購物中心存量占到市場近一半，有120萬平方米。

　　
　　（來源：澎湃新聞 記者：王齊）