核心提示： 商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異。

　　1、商業項目的三種租金方式

　　商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。

　　一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式;而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

　　不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。

　　2、如何進行租金測算?

　　租金測算方法多種多樣，角度不同，采用方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

　　①實地調研;

　　②網絡查詢;

　　③與第三方公司合作;

　　④通過營業額進行反推(適用于調研難度較大的大型商場租金估測);

　　⑤經驗數據

　　針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研;針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。

　　通過營業額進行反推方法的前提是要了解各個業態的承租水平，或者依據業態的毛利水平，估計該類業態的承租水平。

　　通用公式：

　　年租金=年營業額*承租水平

　　租金單價=年租金/12/30/租賃面積

　　承租水平為行業經驗數據，有時可根據毛利率估算

　　簡單介紹常見的幾種業態的承租水平：

　　餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業額的7%-8%。

　　娛樂類：依據影院的營業額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的12%;KTV的承租水平一般較低，租金占營業額比例約在3%-5%左右。

　　超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業額的2%-3%左右，因超市毛利較低。

　　電器賣場：電器賣場的承租水平一般為營業額的2%-3.5%左右。

　　百貨：屬高毛利業態，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業額的12%-17%。

　　KTV租金測算：

　　2000平米錢柜KTV，單日銷售額約15萬，承租水平約4%-5%。

　　年營業額=日營業額*12*30=15*30*12=5400萬元

　　租金=年營業額*承租水平=5400*4%=216萬元

　　租金單價=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日

　　3、購物中心租金定價方法

　　根據商圈租金水平、商家承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下幾種定價方法：

　　租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。

　　保本保利定價法：以商家的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

　　投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。

　　項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。

　　4、影響租金的幾個因素

　　租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下：

　　樓層因素

　　包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價(例如女人街開盤時)，用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。

　　一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升(下降)一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

　　配套組合因素

　　本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪(店中店)形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價。

　　商業業態因素

　　此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積(每平米)每月產生的銷售收入。

　　實際使用面積*抽成扣點=租金。

　　5、案例：蘇州**國際廣場業態布局及租金定位方案

　　①主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險;對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。

　　②小商家：小商家有從眾心理，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。

　　③租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年;餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期后棄租的現象。
　　（來源：商業地產學院）