日前，位于深圳龍華的星河COCO City開業。據記者粗略統計，這已經是龍華民治片區方圓5公里范圍內近兩年開業的第5座購物中心了。最近兩年，萊蒙領尚、佐阾香頌、1866佐阾薈、九方、COCO City接連在這里開業，使得民治片區從以往沒有大型購物中心到現在購物中心云集。而集中爆發的購物中心也將考驗各購物中心的長期運營能力。專家表示，各購物中心的初期運營都可以做到不錯，但隨著周邊新建購物中心的開業，人流將會分流，因此長期的運營實力才更加考驗發展商，而12日深圳“流拍”的兩宗商業用地也從側面說明了深圳部分區域商業地產的過剩。

　　新建住宅小區

　　配建購物中心紛紛開業

　　據介紹，龍華民治片區在2012年以前幾乎無任何成熟的大型購物中心，而隨著這一片區各種新建住宅小區的不斷落成，居住人口大幅增加，商業配套上的缺乏日漸明顯。看準了這一缺口，加上各開發商住宅小區配建商業的硬性要求，這一片區的各大開發商紛紛興建定位在社區級的購物中心。

　　2012年9月，片區內萊蒙水榭春天的配建商業萊蒙領尚及其主力店沃爾瑪開業。記者了解到，定位為龍華第一個社區生活Mall，萊蒙領尚總商業面積約3.8萬平方米，涵蓋主力店沃爾瑪、精品百貨、休閑餐飲、風情商業街以及必勝客、肯德基、屈臣氏、丑丑母嬰用品店、首腦美容美發、雅蘭、建設銀行、紅酒雪茄專賣等品牌商戶，試圖構筑家庭式購物、聚餐、休閑的“一站式”休閑生活商圈，同時開創外鋪為餐飲、內鋪為精品百貨和主力店的商業形態。

　　而在僅僅過去一年，萊蒙領尚獨領風騷的局面就被打破。2013年5月1日，綠景集團商業地產位于龍華的首個項目佐阾香頌購物中心開業。據悉，佐阾香頌位于深圳龍華新區布龍路與民治大道交匯處，建筑面積5.5萬平方米，匯聚影院、超市、餐飲、服飾、鞋包、珠寶飾品、眼鏡、家居生活、移動數碼、個人護理等多種消費品類。

　　時隔僅半年，綠景商業又在佐阾香頌距離不到2公里的位置開業了1866佐阾薈購物中心。與此前佐鄰香頌不同的是，1866佐阾薈為街區開放式商業，總建筑面積5萬平方米，引入迪卡儂、華潤萬家、楊梅紅藝術教育三大主力店。

　　而到今年，龍華購物中心更是迎來開業爆發期。2014年9月27日，中航地產在深圳的首個九方購物中心在龍華開業，其總建面積達到10萬平方米，是目前龍華已開業的購物中心中最大的一個。在業態規劃上，龍華九方購物中心定位“都市生活購物中心”，以生態、藝術、人文、體驗為特色，以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點。

　　直至2014年11月8日開業的深圳星河COCO City，龍華的此類購物中心數量已經達到5個。據介紹，COCO City有8萬平方米的總建筑面積。而如此計算，5家購物中心的總面積超過30萬平方米，相當于近2個深圳萬象城的面積，并分布在各自5公里的范圍內。

　　各家都主打“親子”消費業態

　　深圳市零售商業行業協會會長花濤表示，深圳是中國購物中心發展的前沿城市，其發展一直比較穩健，發展水平也處于全國領先地位。對于龍華集中開設如此多購物中心，花濤表示，購物中心的發展與城市的發展緊密相連，在購物中心在深圳中心區域呈現飽和的情況下，購物中心發展從城市中心向區域中心和城市副中心發展，而龍華作為深圳中心區向北延伸的首站，自然成為購物中心擴展的首站。

　　從各大購物中心的開業首日來看，片區內的消費需求確實強大，各大購物中心開業時幾乎都是人頭攢動的盛況。而來自商業運營人員的說法是，開業人流只是第一步，后期的商業運營才真正考驗一家購物中心的運營實力。

　　在業態設計上，各購物中心都愈加重視餐飲和親子類業態。較早開業的萊蒙領尚強調家庭式購物，引入了一些母嬰產品商店。而定位為社區購物中心的佐阾香頌主打的商業門類就是輕餐和親子。據介紹，佐鄰香頌除華潤萬家、大地影院、優衣庫龍華首店等主力店鋪，還有星巴克、面包新語、千味涮、禾綠壽司、漢堡王、九毛九、老西安等20余家知名餐飲品牌入駐;并引進了金寶貝早教機構、橡皮堂兒童藝術教育、永旺莫莉幻想兒童游樂場等兒童品牌。

　　1866佐阾薈與傳統購物中心迥然不同，主推格調餐飲、時尚健康、文化教育和生活配套四大業態，零售僅占全部業態的5%。其中楊梅紅藝術教育被引入并作為主力店開業。

　　更進一步，親子娛樂的兒童體驗業態也成為九方購物中心的重頭戲，占據了商場總業態比例的25%。據介紹，九方購物中心除了此前楊梅紅、MEland、玩具反斗城，還引進了全球知名早教機構美吉姆、朗文青少年英語、樂高活動中心，以及首度引進的中國少兒航空體驗館、兒童廣播電視中心、親子花房等多個項目。在商場負一樓，九方購物中心還引進了梨園琴行和親子主題書店“覔”，其獨具特色的“繪本館”，欲打造成深圳首家親子悅讀書店。

　　而星河COCO City則特地開辟5000平方米的COCO童堡，齊聚教育親子機構、兒童游樂場、兒童服飾、兒童書店等，打造深圳面積最大、功能最全的兒童親子樂園。

　　消費力與商業面積未能匹配

　　短時間內，民治片區方圓5公里內崛起了深圳又一個新商圈，這無疑給深圳繁華的商業錦上添花。然而，大面積的商業規模與當地的消費力能否匹配卻成了大家關注的焦點。

　　據記者粗略統計，目前已經或者即將在龍華新區開發項目的知名房地產企業將近20家，包括萬科、金地、萊蒙、鴻榮源、合正、綠景、星河、中海等，開發產品從普通剛需小戶型到高端奢華墅院大宅一應俱全，房源類型非常豐富。但是房地產項目的風生水起并未迎來一大批居住人群，目前龍華新區各樓盤的入住率只有近五成。

　　在美聯物業全國研究中心高級經理何倩茹看來，目前龍華新區居民的消費水平足以支撐新崛起的商業購物中心，“這些購物中心都屬于中低端檔次，一般月收入5000元左右都能消費得起。”但是，何倩茹認為，目前關鍵的問題是消費人口與商業面積并不匹配，“這個片區的入駐率并不高，商業面積和消費人口仍未達到平衡狀態。”她認為，未來兩三年，隨著軌道交通和陸路交通的運力提升，這些商業面積的消化能力也會加大，因此這里的商業還需要很長一段時間的培養期。

　　從地理位置上看，福田和龍華只是一山之隔，可商業項目的檔次和種類卻有高低之分，那么福田相對多元和豐富的商業業態是否會分流龍華片區的消費人群呢?何倩茹對此并不擔心，“福田和龍華的商業定位不一樣，福田更高端而龍華更傾向于社區生活。”何倩茹認為，在各大購物中心爭相以餐飲吸引客流的情況下，福田由于上班人群多而每天出現就餐排隊的現象，如果龍華的商業也與福田的商業有著同樣的餐飲品牌和質量，居住在龍華的居民就會選擇回到自己的地方就餐了。“如果是單純購物，龍華的居民也會在周末滯留本地消費。”

　　記者在上述的梳理中發現，龍華目前新建的幾個購物中心中，以親子為主題的消費業態占比不少，同質化比較明顯。何倩茹認為，從目前的區域定位來看，龍華片區的居家生活氛圍比較濃厚，加上現代父母很愿意在孩子身上花錢，親子消費的市場還是很大的，但是是否需要這樣扎堆呈現，需要斟酌考慮，“盡管有需求，但這樣卻有點泛濫，最終還得看哪家更能吸引人。”

　　事實上，大面積的商業項目扎堆開業，無論是主打何種消費主題，都不禁讓人有商業過剩之慮。記者12日獲悉，原定于12日開拍的龍崗區龍城街道兩宗商業用地，因只有一家房企參與競拍，未達到法定競買人數，土地拍賣程序終止了。根據深圳市土地房產交易中心公告，這兩宗商業用地的樓面地價均在7000元/平方米以上。這在何倩茹看來是商業面積過剩的負面效應顯現，“開發商也開始意識到商業面積過剩的風險，這么高的樓面地價，如果運營不好將有很大風險。”她認為，開發商已經逐漸意識到深圳商業趨于飽和了，未來還將有很多舊改項目，而每一個舊改項目都少不了商業配套，即使不賣商業用地，商業面積也會不斷增加。

　　“這么多同質化的商業項目，擺在大家面前的難題是如何將其運營好。”何倩茹對記者表示。據相關媒體消息稱，萬科將聯手香港商業管理佼佼者領匯來運營萬科旗下的深圳萬科廣場，在何倩茹看來，萬科此舉很大程度是想引進香港先進的商業運營管理模式，“現在大商業地產開發商都在思考運營，只有小開發商才會盲目跟風。”

　　■相關

　　星河COCO City

　　開業首日20萬人到訪

　　據介紹，深圳星河COCO City匯集了巨幕影院、生活超市、時尚品牌、國際美食、兒童親子等多種業態等功能，是星河商業地產繼福田星河COCO Park、星河第三空間、龍崗星河COCO Park之后打造的又一新型社區購物中心。該購物中心位于龍華民治片區，項目東鄰梅觀高速，南近梅林關，北臨民樂路，梅林關近在咫尺，

　　據悉，深圳星河COCO City擁有8萬平方米的總建筑面積，地上兩層，以南北兩個街區作為商業載體，擁有近500米沿街商業，匯集了200余家國內國際知名品牌。其中，星河COCO City與博納國際影城再度攜手，打造華南最大巨幕影院;還特地開辟5000平方米的COCO童堡，齊聚教育親子機構、兒童游樂場、兒童服飾、兒童書店等，打造深圳面積最大、功能最全的兒童親子樂園。
　　（來源：南方日報 記者：曲廣寧 卓泳）