萬達商業(yè)(03699.HK)上市后宣布的第一個大動作，是王健林宣布不準備自己掏錢了。

　　1月14日，萬達商業(yè)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬達廣場。

　　
　　機構(gòu)出錢+萬達管理的新一代萬達廣場，將遍地開花。

　　簡單來說，大概的模式就是貼牌。機構(gòu)負責(zé)出錢，萬達負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，并貼上萬達廣場的招牌、使用萬達的“慧云”信息管理系統(tǒng)和電子商務(wù)系統(tǒng)。

　　告別以售養(yǎng)租時代

　　過去的15年，萬達廣場更迭四代。但不管是第幾代，萬達廣場從投資、建設(shè)到管理，自己全套包攬，以售養(yǎng)租。

　　過去的萬達模式，是依靠執(zhí)行力玩兒現(xiàn)金流。對于每個項目爭取自土地收購的24月內(nèi)開始運營購物中心，36月內(nèi)完成銷售物業(yè)的交付使用。

　　一名離職的萬達高管對澎湃新聞表示，“在萬達干活，很簡單。模式很成熟，你不需要想太多。但你要完成指標，壓力很大。”

　　目前， 萬達商業(yè)的租金商業(yè)近三分之一的江山。2014年，萬達商業(yè)公司及其子公司的合同銷售收入1601.5億元，同比增長26.8%;全年實現(xiàn)租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達100%;自持物業(yè)租金營業(yè)利潤全年達67億元，預(yù)計租金收益占核心凈利潤的三分之一。

　　三年前，這一比重僅為7.4%，而到了2014年上半年則提升至22.3%。

　　但是，以售養(yǎng)租時期的萬達太快，沒時間精雕細琢。很難有品牌商跟得上萬達擴張的步伐，萬達就自己做了萬達百貨、萬達電影院線、北京大歌星。

　　在一些城市，萬達廣場出現(xiàn)經(jīng)營不佳的狀況，在過去一段時間里，王健林開始砍掉三四線城市一些經(jīng)營不佳的萬達百貨，并削減了一些城市萬達百貨的面積。

　　現(xiàn)金流之困

　　事實上，萬達此次轉(zhuǎn)型并非毫無征兆。大量持有物業(yè)情況下，萬達正面臨越來越大的資金壓力。

　　王健林玩兒到159個萬達廣場規(guī)模，萬達與其說是以售養(yǎng)租，不如說是以融養(yǎng)租。招股書顯示，2014年上半年，萬達商業(yè)的現(xiàn)金流凈額為-89.5億，同比(比上年同期)下降94.4%;2014年上半年，萬達融資活動現(xiàn)金流量凈額高達351.35億元。

　　如果這種情況繼續(xù)延續(xù)，情況可能會更差。

　　實際上，輕重并舉這種模式，業(yè)內(nèi)一點也不陌生。凱德也是，但凱德模式的本質(zhì)是地產(chǎn)基金模式，以高杠桿和境外超低的融資成本，等待他們的管理團隊培育商業(yè)，再以合適時機退出，替接盤俠管場子。

　　萬達內(nèi)部人士透露，萬達會自留一小部分股權(quán)，以后的操盤中，也將如此。

　　萬達商業(yè)這樣的巨無霸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，將為眾多盲目模仿萬達模式的開發(fā)商敲警鐘。商業(yè)地產(chǎn)，真的不是誰都能玩的。
　　（澎湃新聞 記者 王齊）