近日，中山重大舊城改造項目——西區服務業綜合改革試驗區，已完成用地征收公告編制，并報市政府批準。與此同時，號稱中山規模最大、涉及面最廣的舊城改造工程——蓮員路片區改造工程，也傳出有了新進展。

       回顧中山城市建設近二十余年的發展歷程，大型的舊城改造項目并不少見。自1996年起，中山就已經對舊城區進行大刀闊斧的改造，改造項目包括岐江一河兩岸、步行街第二期工程、重建人民大橋等。

       配合這些舊城改造項目，中山還相繼進行了多項拆遷改造工程與道路擴建工程，大幅改善了城區的人居環境。而在引入市場資金運作的背景下，部分舊城改造項目也取得了成功。比如當前依舊是中山最旺商圈的大信新都匯，就是最好的例子。

    但令許多市民感到困惑的是，與當年中山風風火火的改造相比，如今的舊城改造項目不僅進展極為緩慢，且都屬于“局部改造”。文章開頭提及的兩個項目，已經屬于當前中山最大規模的舊城改造項目。

    如今的中山城區，黃金地段的土地日益減少，開發商對舊城改造項目其實極為渴求。而對于舊城區的年輕一輩居民來說，舊城改造也是幫他們短期致富的直接途徑。既然雙方都有需求，為何今日的舊城改造速度不及當年？

以下是一鴻城市改造研究中心給出的觀點

    導致上述問題出現的原因眾多。比如中山很早就對舊城改造有了總體部署：控制舊區建新區、建好新區改舊區。按照這一總體部署，舊城改造得輪著來，分批進行，還沒輪到的片區自然無法進行。

    又比如，利益協調難。越大的舊城改造項目，牽涉越多利益主體。由于不同利益主體訴求不同，單是與這些個體協商，都需要費上非常大的工夫。文中開頭提及的兩個項目，便是花費了數年時間在與個體協商上。

   不過上述兩個原因，其實都并非最大因素。假如參與的改造主體“財大氣粗”，自然完全可以縮短協商速度。之所以令許多資本不敢貿然進入舊城改造項目，最大的攔路虎還是中山的“洼地效應”。

    理由很簡單，開發商參加舊社區或城中村改造，除了要支付拆遷補償和安置成本外，還需要負責建設相關市政或商業配套。

    有開發商跟筆者算了筆賬，如果要在城區核心地段開展舊城改造，各項成本粗略算下來至少要去到6000—7000元/平方米。而洼地效應下的中山，目前城區許多標桿樓盤也只能賣到這一價格。況且舊城改造很難完全確定進度，假如某個環節進展不順利，開發商極有可能會做賠本生意。

    遵循這一思路可以看到，自1996年至今，中山的舊城改造實際上仍是政府充當了主導作用，引入商業化運作的成功案例少之又少。如今的西區服務業綜合改革試驗區建設與蓮員路改造工程，同樣也是政府唱主角。

    但近年來，伴隨著政府角色的逐步轉變，城市建設的主體逐漸交由市場。而精明的資本預期不明，不敢“接棒”，故中山的舊城改造速度相比之前放緩，無法像周邊城市一樣快速推進。

但由資本引領的舊城改造浪潮，在中山卻絕對可期。放眼未來數年，伴隨著各種交通基建的加速建成，中山這片“洼地”將被不斷“填平”。屆時，資本將能看到巨大的市場，真正意義上的舊城改造大潮必將到來。

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