來福士

　　
　　西溪海港城

　　原計劃今年開業的來福士、西溪海港城……紛紛推遲至2016年

　　錢江新城兩家Mall延后，西溪海港城方案“從頭來過”

　　剛剛過去的2014，于杭城零售圈，注定是不平淡的一年，娃歐轉型、中都關門、尚泰撤離，武林銀泰、百大、西湖銀泰、國大先后改造，運河上街、下沙寶龍、萬達、集盒、水晶城、中大銀泰相繼開出……迎來送往，未曾消歇。

　　眾多商業體項目陸續浮出水面，杭城的商業格局似乎隔幾日被改寫，有人甚至統計過：“到2016年，杭州大大小小的商業綜合體將達到上百個。”商業體供應量的井噴式增長，使得很多區域從原先的商業體稀缺一夜之間變成了供給過剩，甚至出現了幾個商業體“貼身肉搏”的局面。

　　按照此前很多Shopping Mall項目公開的開業計劃，今年原本還將迎來新一輪開業高峰，令整個戰局更加復雜，但來福士、高德置地、西溪海港城、杭州大廈武林城市廣場(西子國際)、濱江寶龍城市廣場等原定于2015年開業的商業體，紛紛不約而同地將開業時間推遲到了2016年。

　　新聞事件

　　本來今年要開的這些Mall

　　可能要等明年了

　　尚泰百貨一走，萬象城似乎顯得冷清許多，而被視為其未來有力競爭對手的“隔壁鄰居”來福士、高德置地廣場，眼下還是一片施工現場，根據最近的報道，它們預計都將在2016年開業，比之前計劃的日程推遲了一年。

　　相隔不遠，慶春商圈內由杭州大廈操盤的西子國際商業項目，即杭州大廈501國際廣場，從2012年合作消息公布以來就備受各方關注，現在也同樣將開業時間從今年推遲到了明年。

　　在城西，未來科技城最大的商業配套項目之一西溪海港城，在去年11月傳出因開發商資金鏈問題已停工三個月的消息，之后由北大集團旗下的北大資源收購，才恢復施工，按照工程進度，預計商業項目的開業，最快也要在2016年年底了。

　　此外，原先有消息稱將于今年開業的濱江的寶龍城市廣場，現在也對外宣稱2016年才會開業，而位于武林廣場核心商業區的國大綜合體，相關人士表示會爭取在2015年底開出，但具體時間還要視工程進度，很有可能也要2016年與大家見面了。

　　新聞調查

　　他們都“避開”了2015年

　　只是巧合嗎?

　　在2014年下半年，下沙寶龍、萬達、集盒、水晶城、中大銀泰等接連開出，令杭城商業格局發生了重大的改變，尤其是城北、城西板塊，商業體扎堆，堪稱是“貼身肉搏”式的競爭。原本，2015年又將繼續迎來新一輪的開業高峰，但從目前看來，這個高峰可能要到2016年出現，時間節點上如此趨同，只是一個巧合嗎?

　　“因為我們的項目屬于地鐵上蓋物業，地鐵施工進度對我們的影響很大。”西子國際項目的相關負責人表示，考慮到目前商圈外圍環境等因素，2015年還不是最有利的開業時機，他們也在對原來的規劃方案做進一步的提升。

　　更多商業體項目的開發或運營方則表示推遲開業并非主動行為，而是受工程進度等客觀因素的制約，還有因資金問題而產生的變數。“整個經濟大環境不景氣，導致銷售不好，回款變慢，開發商資金鏈斷裂，也是一些Mall項目推遲開業的重要原因。”資深零售業內人士分析。

　　品牌收縮戰線

　　購物中心“招商難”

　　這些2016年開業的商業體，大部分表示目前尚未開始啟動招商，而當它們進入這個階段的時候，在品牌資源上難免也將面臨競爭。據西溪海港城原先的規劃，將在其主體購物公園中納入城市精品奧特萊斯，但據說最終招商沒能成功，這個方案只好作罷。

　　“現在經濟大環境不好，不少品牌開店都會非常謹慎，尤其是一些大品牌，決策更加理性，在選址等方面的要求都提高了，項目的招商難度會更大。”其中一個項目的相關人士表示。

　　不少品牌從去年開始就在收縮開店計劃，以綾致時裝為例，去年有消息稱其在內部下達命令，杭州地區當年不再開新店，而且月銷售低于10萬元的店都得關。在這種趨勢下，當同一個區域內開出好幾家購物中心，它還可能每一家都進駐嗎?

　　“優質品牌資源一直都是稀缺的。”資深零售業內人士分析，現在購物中心的數量急速增長，對于品牌來說，他們有了更大的選擇余地和話語權。“我們傾向于選擇與有大集團背景、成功商業運作經驗的企業合作，現在極少會入駐新項目。”上海衣念集團市場拓展部門的相關負責人表示。

　　萬象城尚泰百貨撤走等案例

　　讓MALL的發展蒙上陰影

　　“我們還在調整定位和規劃。”這是從這些項目的運營方口中聽到最多的一句話。

　　2014年眾多商業體廝殺的局面，已經讓未來新增項目的經營者感覺到了濃濃的寒意，而萬象城尚泰百貨撤出后，至今沒有接盤者出現，也讓很多經營者更加嚴肅地審視Mall開業后的發展問題。

　　“從這兩年杭州購物中心的增長和變化趨勢看來，同質化競爭非常嚴重，所以我們希望能進一步細分市場，定位更精準，做出有自己特色的商業。”西子國際項目的相關負責人表示。

　　西溪海港城在股權變更過后，主題購物公園的整個定位和業態規劃都要從頭來過。濱江寶龍城市廣場、國大綜合體等項目也都在方案調整中，“我們將不設百貨作為主力店。”濱江寶龍城市廣場總經理席蕾說。而位于武林廣場核心商業區的國大綜合體，希望能夠盡量提高坪效，趨向于縮小單個店鋪的面積，同時也注重業態的配比的優化。

　　深度分析

　　杭州的購物中心體量

　　已經遠遠超過需求

　　Mall的過量發展和“空置化”現象的背后，是商業供應和需求之間的失衡。

　　有人統計過，在2016年之前，杭州商業項目將達到近百個，建筑面積近800萬平方米，而未來3至4年主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍，相當于4年完成過去60年的開發量，以萬象城24萬平方米的商業體量計算，未來4年相當于新增23個萬象城那么大的體量。

　　杭州甚至省內的購買力、消費水平能否支撐得起這么大的商業體量?一位零售業內人士表示，按照杭州800萬常住人口，在商場人均年消費1萬元來計算，一年的消費總額為800億元，如果一個商業項目需要2萬/平方米的消費才能存活的話，800億元的消費只能支撐400萬平方米的商業體量。

　　這樣看來，未來杭城算是保守估計的800萬平方米商業體量，也已經超出了消費能力近一倍。“從這一兩年到未來幾年內，杭州的商業將處于洗牌的階段，最終淘汰掉一批商業，存活下來的才能再整合優質資源，繼續發展。”零售業內人士表示。

　　Mall能不能按時開業

　　或許并不是最重要的?

　　盡管商業體過量的問題已經引發了業內的關注和憂慮，但仍有許多項目陸續進入開發、規劃階段，僅銀泰集團的項目而言，未來幾年內，杭州范圍內還有西溪銀泰城、下沙銀泰城、蕭山銀泰城等將相繼開出，有些項目距離也不遠，例如坐落在蔣村的西溪銀泰城與城西銀泰城，難道他們不擔心未來的競爭，而且還是師出同門?

　　“對于很多商業體的開發商來說，Mall賺不賺錢其實沒那么重要——而且靠餐飲帶動人氣，銷售很難上去的Mall，的確很有可能就陷于虧損，但是只要有了一個商業項目，就是開發商在此處的住宅、寫字樓、商鋪的銷售法寶，這方面的銷售收入比起Mall的經營收入來，顯著多了。”零售業內人士表示。

　　Mall延遲開不是個別現象

　　深圳等城市陸續出現

　　Shopping Mall的延遲開業的情況，并非僅在杭州出現，福州、深圳等地也有類似的情況。

　　根據《每日經濟新聞》的報道，位于深圳中心區福田的購物中心皇庭IAMALL，因資金等原因建設進度緩慢，2003年開工以來遲遲沒有開業的消息，直到2013年底才開出。

　　而廣州Shopping Mall延遲開業的購物中心中，不乏知名開發商的經營物業：日本永旺集團旗下位于番禺區的清河永旺夢樂城，原計劃2013年秋天開業，也宣布延遲開業;位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業，但拖延多年至今仍無動靜。

　　與此同時，在這些地區已經開業的購物中心，“空置化”又成為新的問題，2013年深圳陸續開業的保安天虹購物中心、海雅繽紛城、寶能allcity等多家購物中心都存在不同程度的“空置”現象，而廣州Shopping Mall在2013年的整體空置率也遠超警戒線6%，達到10.8%。
　　（每日商報 記者：陳伊麗 實習生 翁含露）