??“如果說今天香港公司當中誰最了解中國房地產，我想我們起碼排在前一、二名吧。”2013年農歷年末，九龍倉集團副主席、中國地產發展主席周安橋與媒體餐敘時這樣談他眼中的九龍倉及中國機會。

??2013年，九龍倉在內地物業銷售額為212.09億元人民幣，超過了200億元的2013年銷售目標，與上一年相比增長41%。

??“廣交朋友”是九龍倉在內地發展的重要信條。近幾年，九龍倉的“中國合伙人”包括了中海、招商地產、萬科、綠城、融創等內地地產大鱷，并在北京、天津、上海、重慶、杭州、廣州等城市合作開發項目，成為與內地開發商合作最多的香港公司。“在合作項目中，我們定位于‘做一個好的合伙人’，給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重”，周安橋說。

??“這些合作項目對于我們來說除了賺錢以外，都是學習的過程。通過學習，我們覺得和內地公司的關系拉近了。”周安橋同時認為，九龍倉還是香港公司中最愿意向內地公司學習的。

??記者：李嘉誠正在出售在內地的資產，而九龍倉卻沒有停止在內地擴張的腳步，同為香港公司，為何兩家的判斷如此不同？

??周安橋：無論是出售或投資，都是基于對市場起伏的判斷，屬于正常的市場行為。其它公司出售持有內地資產，這對我們造成的直接影響非常小。海港城和時代廣場是我們最重要的資產，我們相信內地強勁的經濟增長和城市化步伐將為香港和世界帶來機遇，所以我們提前把海港城(國金中心IFS系列產品)開到了內地。以我們在香港的成功商業經驗，在內地打造新的海港城和時代廣場，這即是我們對內地未來的充分信心。目前，我們手里持有非常充沛的現金，未來爭取不會錯過內地任何一個有價值的好項目，無論它在什么區域、什么城市。

??記者：李嘉誠在內地撤資，有的人看到房價信號，有的人看到其他信號，您怎么看這個問題？

??周安橋：首先，這些想法從商業角度肯定是言之成理的，就是哪里回報率高就往哪里走。現在來講，表面的理由是歐洲的回報率比較高，1塊錢有7-8分錢的回報，同樣的投資在美國或者香港可能都低于5%。所以他從一個4-5%的區間退出，去一個8-9%的區間，這個在商業上是說得通的。如果是倒過來，如果這里是10%的回報，他退出去一個8%的地方，那肯定是有經濟以外的因素，肯定是他看到一些政治上的或者其他表面解釋不了的因素。

??第二，李嘉誠確實有一點過人之處，每一次世界上有大的危機，他都能在危機前套現。他分別在市場上積累或者套現，手上有500到1000億的現金。等到下一輪如果真的有事情發生，大部分人都套住了，唯獨他手上還有錢。這是一個可能性，他可能看到了一些大家沒看到的。所以我覺得這兩個是互為因果，而且他可能提早一兩年做準備工作，并不表示馬上有這個狀況。

??記者：也有一個說法是，李嘉誠不太適應越來越規范的市場，因為他進入市場比較早，當時市場還不是很規范。李嘉誠在廣東那邊建的住宅風格還是港式的，沒有陽臺，有觀點覺得他可能不夠融入。

??周安橋：他所面對的問題對于香港所有開發商都是一樣的。換句話說，我們是比較喜歡看到規范化的，大前提是大家要在同一條線上，不能要你規范我不規范。我們在國內發展，以前是領導者，現在不一樣了，我們相對來講優勢不明顯。

??我們雖然在獲取資金上具有成本上的優勢，在財力上也優于大多數內地公司，但是內地公司對市場比較了解，對市場的信息香港沒有絕對優勢。大家是做生意的，不能說多高我都有，都是要算賬的，是以對市場的了解和對市場的預判為基礎的。在這種形勢下，李嘉誠也好，我們也好，都沒有明顯的優勢。

??記者：在優勢式微的情況下，九龍倉怎么應對？

??周安橋：說到九龍倉，就是去學習、多學習，這也是我們真正在執行的。這幾年我們認為自己是香港公司中最愿意向內地公司學習的。有記者問我們和綠城，大家都說我們賺大錢了，但其實賺大錢是我們沒有考慮的。入股綠城對于我們不是買賣，是學習。通過入股拉近了我們和綠城的關系，現在我們去杭州，不用問為什么，你去你姨媽家里，過年去看爸爸媽媽，不用再事先寫報告了，現在是自己人一樣。他們的東西可以拿來用，談合作，談看法，這是更近距離的學習。通過學習，我們覺得和內地公司的關系拉近了。如果說今天香港公司誰最了解中國房地產，我想我們起碼排在前一、二名吧。

??記者：去年年末，九龍倉分別與招商地產和綠城合作，在杭州收獲兩幅地塊。未來，合作是否將成為九龍倉在內地住宅市場發展的主要方式？

??周安橋：“廣交朋友”是我們在內地發展的重要原則。最近幾年，可以說我們是跟內地開發商合作最多的香港公司。做一件事情本來就有一系列繁瑣的程序，多了一家合作的，兩家都要給意見，理論上可能會更麻煩。九龍倉有一個比較好的態度，在合作項目中，我們定位于“做一個好的合伙人”，給予伙伴充分的信任和足夠的尊重。如果是這個事情決定了由你操盤，那么90%的事情我不會干涉，10%的東西會全力參與，做到最好。對方覺得和我們合作是很愉快的事情。合作的好不好，像餐廳一樣，看有沒有回頭客。如果合作一次，又合作兩次、三次、四次，像跟招商一樣。我們合作的，基本都是四次以上的。

??未來我們依然堅持兩條腿走路的策略：一，依靠我們在香港海港城與時代廣場積累的豐富經驗，發展我們自持的“投資物業”，比如IFS系列；二，積極發展住宅等“發展物業”，在這方面我們一直在與內地的優秀企業合作，向他們學習。

??記者：九龍倉和內地公司合作，拿地是否會容易些？

??周安橋：也不是。往往合作拿地，容易拿的貴一些。一家看這個東西看10塊錢，互相鼓勵之下，搶到的是11塊錢，搶到的機會更大，但往往付出更高的成本。如果經常發生這樣的事情，一般就不再找他合作拿地了。要找做得好的、敢拿的，一個是作品要好，一個是要拿到地。

??記者：九龍倉喜歡和什么樣的公司合作？具有什么特征的？

??周安橋：我們最喜歡某些方面比我們強的公司。我們希望每一次合作，多多少少能學到一點東西。每家公司都有其特點。

??記者：萬科這家公司大家比較了解，他們的領導人喜歡健康理念，還舉行類似馬拉松比賽的活動。香港公司看來，會不會覺得這樣的領導人很不一樣？

??周安橋：不會。我們去年有個慈善活動，舉辦兩代人游泳公益比賽。我們主席吳光正和他的兒子也參加了，獲得了第二名的好成績(主席去年67歲了)。不同于萬科，我們不做這種全公司推廣類的活動，甚至全社會的宣傳，但起碼我們也是很贊成這種理念的，提倡健康。公司領導層也積極參與體育運動，吳主席的兒子吳宗權先生也代表香港參加了多哈亞運會的水球比賽。

??記者：1月14日，九龍倉成都國際金融中心正式開幕。這個項目對九龍倉意味著什么？

??周安橋：國金中心(IFS)是九龍倉集團在內地的旗艦商業地產品牌。我們正在內地核心城市以香港海港城為模范開發五個IFS項目，分別在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。成都國際金融中心IFS是其中第一個投入營運的項目，項目投資總額逾160億元人民幣。購物中心建筑面積達21萬平方米，比海港城的商業面積還大，可以說，成都國際金融中心將成為中國西部最頂尖、最國際化的一站式購物集中地，它對于成都在中國商業城市版圖中的地位也會有大幅提升。

??記者：成都國際金融中心這個2007年的地王為何歷經6年才入市？

??周安橋：之所以項目今年才入市，一方面因為我們追求完美，設計圖紙一直在進行不斷地修改和完善，直至達到現在的最佳購物體驗；另一方面則是因為該項目在進行初期開挖工程時，曾發現地下埋有唐宋古跡，我們對古跡進行了精心的保護，設計師將原址復建，巧妙地打造了位于地面一層的古跡廣場。

??記者：在內地，包括成都這樣的城市商業地產都存在不同程度的過剩，您認為IFS是否能在內地取得像海港城一樣的成功？

??周安橋：由于供應量的增加，加上電子商務的沖擊，內地許多城市的商業地產確實存在過剩的情況。但IFS與普通的商場不同，它將消費、辦公、娛樂、休閑、居住等集于一身。對于我們，把商場弄得更有特色、更有趣，不光是買衣服，更是一種體驗。每段時間都要有新東西推出，不能停留在某一階段。

??我們做這樣的生意，選地點很重要。每個城市最好的地段，地段是很難復制的，地段是幾百年的沉淀。作為做地產的，我們能控制的是占到一個好地方，不是10年、20年會改變的。我們相信，好的地段在任何情況下相對是有競爭力的。所以我們對地段的挑選極其嚴格，有時候嚴格到90分都不夠，一定要達到最好。可能媒體覺得我們為什么不多蓋幾個？我們看得中、價格又合適的好地的確不好找，保證不了一年能找到一塊好地。

??記者：做綜合體，九龍倉比較關注哪些指標？

??周安橋：指標大家看到的和記者寫的都差不多，離不開GDP、老百姓消費水平、消費習慣。現在講這些問題比二十年前好很多，當時還沒有形成趨勢，現在大部分城市或者說我們要進入的城市，我們已經有數據了。具體點，如果某個城市LV已經開了兩家，那么我們如果進入這個城市，要看他愿不愿意開第三家，或者他隔壁的Chanel愿不愿意開？這個對我們來說變得是很具體的考量了。

??記者：您怎么看華潤的萬象城？

??周安橋：萬象城也做的不錯，體量也有大有小。和我們比，量肯定超過我們了，但他還沒做出一個能超過海港城的。我們只好說我們盡可能把我們所有IFS做到接近海港城的水平，量方面可能不少公司做的會超過我們。大家采取的路還是不太一樣。華潤應該說是我們佩服的對手。

??記者：去年遺憾地未能取得上海徐家匯中心地塊，今后九龍倉怎么規劃自己的上海戰略？

??周安橋：九龍倉在內地資產的一半以上集中于華東地區，而上海則是華東地區最重要的城市，可謂九龍倉的重中之重。在上海，九龍倉獨立開發或合作開發共10個項目，其中包括浦西第一高樓、也是上海品質最高的純寫字樓——會德豐國際廣場，它引領整個內地寫字樓市場的行業標準。

??我們一直非常看好上海的發展。而最近上海自貿區的批準建立，無疑會讓上海這座城市在亞太經濟版圖乃至世界經濟版圖中的地位繼續上升，也會讓上海城區以及周邊的區域價值不斷上漲。未來，我們不會放過任何一個有重大投資價值的機遇。

??記者：香港商界現在對上海自貿區普遍是怎樣的心態？會有恐懼嗎？

??周安橋：不能說是恐懼，因為其實真正對上海自貿區了解的香港人也不是太多。自貿區到底會做什么事情，包括香港對深圳的前海也不太了解，或者說了解之后也不太敢相信是這么回事。理論上，上海還是靠譜一點，包括上海要搞金融改革，因為上海有基礎。你說香港怕不怕，香港一個是不明白，一個是有點怕，怕上海會取代香港。
　　（新浪樂居深度報道 記者余舒虹 張杰/文）

　　相關報道：九龍倉堅持“兩條腿”走路：未來重點發展商業地產

　　日前，九龍倉集團副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋在上海表示，2014年九龍倉集團在內地發展順利，透過靈活彈性的銷售策略，對一些城市的部分項目銷售價格進行了調整，全年銷售額為220億元人民幣，基本達到年初擬定的目標。

　　2014年九龍倉在內地較少拿地，周安橋表示，2014年房地產市場的波動和局部地區的住宅庫存積壓使公司在這些城市的拿地策略相對謹慎，但對中國房地產市場總體仍是審慎樂觀的，過去六個月政府對房地產市場松綁，提振了市場的信心，但集團態度仍趨審慎，會視市場機會，按個別項目的回報率，謹慎選擇住宅等發展物業，目前九龍倉的內地土地儲備約1000萬平方米。

　　周安橋先生認為2015年的房地產市場會繼續調整，并希望政府減少干預，讓市場本身發揮更大的作用。城鎮化會給房地產帶來更多的機遇，房地產市場將會更趨于健康、平穩地發展。

　　2015年初，九龍倉聯合體以86.9億元人民幣的價格競得北京市豐臺區2宗地塊。周安橋表示，九龍倉集團一直非常看重北京、上海等一線城市的機會，一直在尋找合適的地塊。按照集團的規劃，未來依然堅持兩條腿走路的策略：一方面依靠在香港海港城與時代廣場積累的豐富經驗，發展自持的“投資物業”，如IFS系列;另一方面按著個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發展物業，包括自己獨立開發和操盤，也內地的優秀企業合作。此次在北京聯合拿地，由于北京三環以內可以出讓的住宅用地已經很少，因此機會難得。北京樓市潛力依然很大，態勢很好，土地非常稀缺，項目銷售價格也達到較高水平。

　　九龍倉集團通過多年來的增值及不斷投資，以香港海港城、時代廣場和內地國金中心(IFS)為代表的投資物業賬面值已于2014年躍居全球前三名。未來，周安橋表示，未來商業地產是九龍倉內地發展的重點，目前正在內地核心城市以香港海港城為模板開發五個IFS項目，分別在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。成都國金中心(IFS)是其中第一個投入營運的項目，在經歷了一年的運營后，取得巨大的成功，從2014年1月開業至2014年12月底，成都IFS購物中心的出租率接近100%，人流量增長250%，營業額增長接近400%，2015年預計可實現50%的增長。仿效海港城模式，有近300家商鋪，其中90個是首駐成都的品牌。成都國金中心(IFS)已經成為中國西部最頂尖、最國際化的一站式購物集中地。此外，成都國金中心(IFS)寫字樓T1已達到40%的出租率，完成了相當于其他同類寫字樓兩倍的成績，達到了集團預期。

　　除了目前的5個國金中心外，九龍倉還在積極尋找機會，尤其對內地核心城市優質商業地段，特別是在上海和北京這樣的一線城市。內地商業地產的比重將逐步增加，總面積將超過香港。預計2015年九龍倉集團業務同比增長30%，在內地商業地產預計30%的租金增長，五年之內，內地商業地產的營業額占集團總量的30%以上。
　　（上海證券報）