2006年的夏天，我托著行李箱，走出深圳地鐵一號線終點站，站在世界之窗入口的金字塔前，興奮地看著眼前這個傳說中的淘金之地，這座夢想之城，理想之城，創新之城，滿懷成就一番偉大事業的憧憬。馬路正對面的一個大工地正上演著傳聞中的深圳速度，多年后才知道它是后來小有名氣的益田假日廣場。那年，我就在這座上演過無數奇跡的城市，開始了我的商業地產之旅。

正像那篇聞名已久的文章《深圳，你被誰拋棄》所說的，2000年后的深圳屬于娘不疼，爹不愛的階段，所有的利好政策都隨著小平爺爺的與世長辭轉向長三角、環渤海。而這并不能改變我對深圳的向往，因為在我心目中，上海代表了資本的后花園，北京是權力和野心家的天地，深圳代表了大多數像我一樣草根的創新創業夢想(用現在的話說，深圳是一座屌絲逆襲之城)，我更適合這片土壤。深圳的特征或者說這種定位，在本屆政府大力推崇萬眾創新、大眾創業的背景下，更是如魚得水。

深圳人

深圳沒有真正的所謂本地人，大家都是來自五湖四海，造就了深圳海納百川無限包容的城市性格，孕育了創新創業的基因。漫步在深圳的街頭，霓虹燈和咖啡館的角落，你不可能像在其他城市那樣，看到古老的城門，陳舊的店鋪，逼窄的小巷，頹圮的墻垣，爬滿青藤的老屋，松柏森森的廟宇，無所事事的閑漢和步履悠閑的老人，聽不懂的方言。這里只有嶄新的大道，高聳的地王大廈、歡樂的華僑城，川流不息的車輛和一張張年輕的臉。在這些年輕的臉上，你能讀到自信和果敢，憧憬和向往，堅毅和執著，剛健和機靈，也可能讀到疲憊和茫然，苦惱和艱辛，灰心和憤懣，但不會有老態龍鐘。

深圳是一個年輕的城市，在這個常住人口超1300萬的一線城市中，土生土長的“原住民”只占極小的比例，而戶籍人口僅300萬，外來人口超過1000萬，并每年凈流入超過30萬人。其中20-35歲年齡段人群占比超過40%，遠遠大于北上廣等其他一二線城市，而這個年齡段恰恰是消費力最為旺盛的人群。深圳戶籍人口中大專以上學歷占比超過43%，常住人口中大專以上學歷人口占比超20%，這2個數據又大幅領先于全國任何一個城市。所以說，深圳相比北上廣最大的競爭力就是其強大的人口質量和素質。

彼時的深圳房屋均價已達9000多，關外大概只有五六千，對于月薪2500的我來說，一年不吃不喝也只夠在關外買半個廁所。一開始我住在南山的白石洲，緊挨著著名的豪宅區波托菲諾號稱均價3萬，當然，現在已經漲到十幾萬一平了。現在一年不吃不喝,終于可以買個馬桶了。附近不遠處就是深圳大學、南山科技園、騰訊大廈。像深圳的不少大型城中村一樣，這里住滿了上十萬像我這樣懷揣夢想和激情的大學生。這里就像個巨大的孵化器，在徘徊、掙扎、奮斗了上十年后。不少人長袖善舞，留在深圳，事業有成，結婚買房然后分散到深圳各區，融為深圳的一部分。

站在城市商業消費者的角度來看，未來一定是屬于能持續吸引高素質年輕人的城市。深圳即使沒有眾多科研院校那又怎樣，只要對年輕人有磁鐵一樣的吸引力，深圳無疑仍是我最看好的城市之一。

商圈的發展

深圳的商圈發展史就是一部城市發展史，這句話用在深圳這座新興經濟城市尤為貼切。改革開放以來，這座海濱之城的每一次擴容，都會激起一波商業繁榮并形成新的商圈。首先是深圳都會的起點羅湖區，有金三角商圈(東門、人民南、地王);而隨著深圳經濟發展的西擴，已形成福田區華強北商圈和中心區CBD商圈;2007年西部通道的開通及日趨成熟的社區和相關配套設施的完善，深圳第三代商圈——南山中心區已經成為新生代綜合體商業的代表，引起越來越多的關注。目前正在規劃建設的前海中心區，更是借鑒香港的社區地鐵商業綜合體模式，建造第四代商圈——前海商業文化中心區。

長久以來，深圳的商業發展是遠遠落后于其他一線城市的，一個很大的原因在于背靠一個巨大的消費市場香港。很長一段時間，深圳人都習慣購物去香港，娛樂去東莞。在深圳發展的前20年中，深圳一直背靠香港這棵大樹，但近年，深圳正在加速擺脫香港的影響，甚至實現超越。

像廣東省的很多城市一樣，深圳的零售商業中，各類專業市場的占比很高，如東門的窗簾布藝，華強北的電子。2007年我在華強北調研的時候，賽格一樓一節1.2米長手機柜臺的月租金，就超過一萬多，如此豐厚的租金回報，遠遠超過馬路對面的茂業百貨這樣的傳統零售商。全中國90%以上的水貨手機，都從這條街源源不斷流向全國各處，與之相配套的，是深圳關外大大小小的成千上萬家山寨廠形成一條完整的產業鏈，這里能買到你任何想買的山寨電子產品。這也難怪傳統服飾零售在深圳一直相對處于弱勢，也在一定程度制約了深圳百貨購物中心的發展。十年前的深圳，其實可逛的地方，就一個東門和華強北。

隨著深圳的產業升級，各種低附加值、勞動密集型的工廠，逐漸淘汰或遷到內陸的重慶、成都、鄭州等地。產業升級，深刻改變了2件事，一個是沒有學歷和技術的低端人群在深圳的發展空間越來越小，符合高新產業發展的高素質人才加速流入;另一個是深圳的專業市場逐漸萎靡，目前除了電子市場轉型升級，其他的很多專業市場逐漸淘汰。百貨、購物中心這類零售市場開始大發展。現在來看，南山商圈，寶安商圈、龍崗商圈等一大批新的商圈，就是在這短短的十年內逐漸崛起的。所以說，深圳的商圈發展史，就是這座城市轉型升級的發展史。

深圳的未來

繼2002年一篇長文《深圳，你被誰拋棄》后，2014年深職院鄧志旺博士的一篇《深圳拋棄論十二周年紀：再過10年北上廣將不敵深圳》再次引起關于深圳未來的瘋狂討論。鄧博士還做了大膽預言，未來10年，深圳將一騎絕塵領跑中國城市，北上廣將不敵深圳。

鄧博士的核心觀點是，從這12年來看，深圳并沒有被拋棄，其在新一輪中國城市競爭格局中的占位，發展的質量，發展的速度，發展的前景，早已把所謂的北上廣等一線城市拋在了身后，甚至一直被深圳視為學習榜樣的香港，也即將被深圳刷在身后。

第一、深商全球伐謀，GDP最鐵血!這個成績并不是國企、外企，是深商，這意味著本土的經濟實力雄厚，能抗衡風險;第二、深圳的金融實體更能代表中國未來的方向!如果民營資本進入，深圳的金融產業必將超越北京和上海，成就中國最具活力的金融產業;第三、文化沙漠上發展文化產業，領略現代文化要靠深圳!特點在于現代文化產業，動漫，游戲，音樂，演繹，旅游等文化大產業;第四、深圳是中國的科技之都，航天科技到材料技術，從制造到產品，深圳是唯一能代表中國走向世界科技前沿的唯一一座城市。

站在商業的角度，深圳未來的發展一定也是兩條路走，電子數碼專業市場轉型升級做大做強;零售購物突飛猛進，各種新型購物中心不斷推出。

目前深圳商業項目存量大，但品質不高。商鋪經營主要是電子、餐飲、服裝等，特色商業幾乎沒有。在全國范圍內有影響的專業批發市場主要是電子類產品。但鄰近的廣州有至少10個以上不同種類大規模的專業市場。

深圳已經在電子數碼產業形成了高中低完整的產業鏈。不僅僅有騰訊、華為、中興這些世界級的高科技品牌作為標桿，這里還有全球最大的電子市場華強北，福田天安數碼城等一大批電子專業市場。至今，從這里走出的上市公司已經數不勝數，對深圳乃至全國科技、電子以及創意產業等，有強大的促進作用。這里，有可能是中國的又一個硅谷。

深圳在中高檔購物中心方面，距離同級別的北京上海仍有不小的差距，數得上的全國知名項目，無外乎一個華潤萬象城。近年來陸續開業的京基百納、COCO PARK，益田假日廣場、海雅繽紛城也吸引了一些眼球。未來，香港對深圳的吸附力將逐漸減弱，南下香港購物的習慣將逐漸被深圳本土商業取代。隨著一大批源自深圳本土的開發商萬科、金地、招商、華僑城、綠景、寶能、鴻榮源、星河、東海、花樣年、京基、中海、天健、深業、天安等陸陸續續轉型商業地產開發，深圳的商業項目將迎來井噴。

深圳的商業地產就像一個嚴重低估的績優股，與它一線城市的地位并不相符。雖然它IPO時間短，起步晚，假以時日，一定會取得它應有的地位。