山宗合龍近日在深圳市調(diào)，其中一站是在業(yè)界并不知名的“深圳歡樂頌購物中心”。有報(bào)道稱“歡樂頌顧客盈門、生意紅火，是南頭商圈最旺的城市綜合體之一”，歡樂頌體量確實(shí)不大，目測3萬方，難說是“城市綜合體”，但卻是五臟俱全、不乏亮點(diǎn)、頗有啟發(fā)。

據(jù)查，該項(xiàng)目于2010年10月開業(yè)，此前卻是命運(yùn)多舛、一波三折。早在2004年，該項(xiàng)目被列為深圳52個(gè)需重點(diǎn)處理的問題樓盤之一，是南山糾紛最多、處理最難的老大難項(xiàng)目。該項(xiàng)目先后經(jīng)歷了蛇口商業(yè)發(fā)展總公司、鴻岳公司、金福瑞公司多次轉(zhuǎn)手，復(fù)工又停工，最終由華潤萬家租賃下來，打造旗下全新業(yè)態(tài)品牌歡樂頌全國首店，應(yīng)該可以算作華潤萬家涉入商業(yè)地產(chǎn)的首次嘗試。

歡樂頌地下一層、地上五層。名為購物中心，但觀察得知，其每個(gè)樓層均有統(tǒng)收銀點(diǎn)，更有百貨形式的特點(diǎn)，可以理解為“百貨+餐飲+影院”。山宗合龍市調(diào)時(shí)，正值歡樂頌業(yè)態(tài)布局調(diào)整。觀察歡樂頌周邊情況，不難發(fā)現(xiàn)，歡樂頌雖然人氣不錯(cuò)，卻也是面臨著巨大的挑戰(zhàn)。開業(yè)以來，歡樂頌“定位以所在區(qū)域家庭消費(fèi)者為主要對象，兼顧商務(wù)及旅游顧客”，但周圍商業(yè)情況已經(jīng)發(fā)生變化，常興天虹以百貨為強(qiáng)項(xiàng)，商品力和折扣力強(qiáng)于歡樂頌;七巧國主打兒童業(yè)態(tài)并配套更加多元的大餐飲，分化著歡樂頌的“家庭消費(fèi)者”;而南山文體中心等文化場所投入使用，也讓周邊社區(qū)居民有了更多生活選擇;歡樂頌正對面的舊改區(qū)被卓越集團(tuán)拿下，根據(jù)《南山區(qū)大新村四港片區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃》，有相當(dāng)一部分的商業(yè)用地。

社交餐飲環(huán)繞一樓，大牌餐飲入駐小項(xiàng)目。歡樂頌一樓除了金雞路(超市卸貨區(qū))無餐飲外，其他各面均有餐飲店鋪，以輕餐飲為主，包括麥當(dāng)勞(麥咖啡)、太平洋咖啡、星巴克、面包新語、樂凱撒、必勝客等，有均有外擺位，突出強(qiáng)烈的社交屬性。此前在低樓層的千味涮、漢拿山等餐飲調(diào)整到了高樓層，料為拉動客流向上流動，還新引進(jìn)九毛九、綠茶、西貝莜面村等餐飲。從餐飲品牌的檔次來看，歡樂頌在餐飲招商方面還是有不錯(cuò)的能力。

業(yè)態(tài)組塊布局，引入大型集合店。觀察發(fā)現(xiàn)，歡樂頌本次調(diào)整，更加強(qiáng)調(diào)了清晰的業(yè)態(tài)組合，在布局上大有“合并同類項(xiàng)”的意思。一樓突出鞋區(qū)，縮減了本不占優(yōu)勢的化妝品區(qū);男裝區(qū)和童裝區(qū)分割明顯;引入運(yùn)動集合店滔博，加強(qiáng)運(yùn)動品牌的整體運(yùn)營和品牌號召力;另引入莫莉幻想，替代了原先小而散的兒童兒童游樂設(shè)備。

外立面富于特色，廣告位可視性強(qiáng)。歡樂頌體量不大，漏液不高，但卻非常容易識別。山宗合龍覺得頗有點(diǎn)鳥巢和水立方和合體(如圖，引用于網(wǎng)絡(luò))。外墻以斜拉鋼結(jié)構(gòu)拼接，呈現(xiàn)不規(guī)矩形狀，并將外墻廣告位嵌入其中。樓梯四個(gè)面均有歡樂頌或華潤萬家LOGO呈現(xiàn)。

水無常形，兵無常勢。在競爭日益激烈和同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，不變不行，而如何變更考驗(yàn)運(yùn)營者智慧。歡樂頌本次調(diào)改算得上大手筆，而具體效果如何，還有待考驗(yàn)。