上海中高端購物中心租金水平在四大一線城市中最高

廣州跌了、北京跌了、上海跌了，2015年住宅、寫字樓銷售表現搶眼的一線城市，購物中心的表現卻略顯遜色。2015年，三大一線城市中高端購物中心首層商鋪租金下跌，跌幅最大的廣州為-4.3%。唯一例外的深圳，上漲幅度也只有0.5%。

高力國際認為，2016年四大一線城市購物中心租金仍有很大可能會下跌，不過，那只是新增供應量過于龐大所致，需求依然強勁，前景依然樂觀。

A 廣州商鋪租金領跌一線城市

2015年四大一線城市中高端購物中心首層商鋪租金概況
　　近日，高力國際研究部公布2015年四大一線城市中高端購物中心首層商鋪租金情況。其中，租金水平最高的是上海，每平方米的月租超過1100元。令人意外的是廣州，租金水平也在千元/平方米·月以上，位居四大一線城市榜眼位置。一直以來，廣州房地產價格水平在四大一線城市中表現平平，住宅價格遠遠落后于其他三大城市，甚至只有深圳的一半；甲級寫字樓租金同樣落后于其他三大城市，只有北京的一半；只有購物中心的租金能充分體現出廣州一線城市的地位。

廣州購物中心租金表現搶眼，其漲跌幅表現同樣搶眼。2015年，廣州購物中心租金跌幅為-4.3%，遠遠大于北京、上海的-1.6%和-1.2%。

廣州2015年商鋪租金為何領跌四大一線城市？主要還是供應增加。世邦魏理仕的數據顯示，2015年廣州優質零售市場全年共有6個分散在各區的物業、共約50萬平方米的新增供應落成。且新落成的購物中心主要位于租金較低的非核心區域，例如萬達在蘿崗、南沙新增的萬達廣場，這些購物中心的落成，一方面增加了空置率、加劇競爭；另一方面直接拉低全市租金水平。

北京、上海的情況和廣州類似，高力國際將其歸結為“整體市場租金主要被新興區域內低于平均租金水平之新項目拉低”。不過，北京、上海非核心區域購物中心的需求同樣強勁、租金水平相對較高，因此不至于把全市整體水平拉得太低。

據介紹，2015年北京優質商鋪物業市場共有4個建筑面積總計30萬平方米的新項目入市，市場總存量增至460萬平方米。在4個新項目中，只有一個新項目位于核心區域，超過90%的新增商鋪面積均位于豐臺及房山等新興區域，新興區域的市場存量占比由2014年第一季度的40%上升至2015年年底的55%。2015年上海共有7個購物中心開業，新增供應超過50萬平方米，其中只有兩個項目位于核心區域，新開業項目的區位以及低于平均水平的租金拉低全市平均租金。

租金走勢例外的深圳，正因為新增購物中心多位于核心區域。2015年，深圳共有3個購物中心入市，提供32萬平方米的新增供應，其中兩個項目24萬平方米位于核心零售區域。此外，深圳購物中心全年需求旺盛，吸納率同比增長兩成多達到近32萬平方米，維持了全市平均租金的穩定。

B 快時尚品牌全面活躍

在四大一線城市購物中心整體向下的情況下，某些區域購物中心以及某些行業的租金仍有上升。仲量聯行華東區董事總經理顧東尼表示，一些實施品牌調整的購物中心是上海租金增長的主要動力來源。

品牌調整，主要表現為迎接快時尚品牌的到來。快時尚品牌在2015年表現突出，店鋪增加，提升或保持了部分購物中心的租金水平，四大一線城市皆是如此。

在北京，Zara將西單大悅城門店從800平方米擴至1700平方米；New Look、H&M、Old Navy、Hollister及優衣庫均于去年擴張，主要集中在新興區域。在廣州，New Look、Old Navy、SPAO均在2015年設立華南區首店；H&M、無印良品、優衣庫、Urban Revivo增設門店數量。在上海，H&M、Forever 21、Hollister等品牌擴張及店鋪升級；無印良品在淮海路開設3層店鋪并豐富商品類別，成為無印良品在國內的最大門店，面積為840平方米，成為快時尚品牌在上海擴張的最好例證。在深圳，優衣庫、GAP、H&M、UR、Old Navy、Chocolate在華強北九方購物中心設立新店，深圳首家COS于益田假日廣場開業。

除了快時尚品牌外，餐飲、兒童零售品牌等也在一線城市表現搶眼。“像廣州2015年體驗業態持續增長，跨境電商直購店表現活躍。”世邦魏理仕相關負責人表示。至于奢侈品品牌，則表現分化，部分品牌在廣州撤店，在上海擴張，在北京升級旗艦店以提升品牌形象。

C 2016年商鋪租金下跌概率大

與2016年相比，2015年購物中心的新增供應只是“小巫”。2016年，四大一線城市購物中心入市面積繼續增加。最少的廣州也有50萬平方米，最多的上海超過90萬平方米。除廣州外，其他三大一線城市購物中心的新增面積都比2014年翻番。

龐大的新增供應，必定會導致空置率上升，妨礙租金的上漲。高力國際預測，2016年，四大一線城市中高端購物中心租金會受到龐大供應的拖累，整體租金下跌是大概率事情。

　　即使如此，高力國際仍看好2016年四大一線城市購物中心的走勢，因為大部分新增面積都有較好的預租率，不會導致空置率大增；此外，一線城市有持續增長的收入、龐大的人口基礎支撐零售消費，推動購物中心需求的增長。高力國際零售房地產服務部董事林丹此前在深圳表示，2016年深圳商業開始進入購物中心發展旺盛期，新興商圈不斷出現，商業格局不斷發生變化，開發商與零售商不斷求變尋找新的發展方向。
　　（羊城晚報 文/張秀欽 制圖/馮茵 數據來源/高力國際研究部）