上海房價前一段時間的瘋漲是由于三大因素：供求關(guān)系是主要矛盾，貨幣寬松是最大推手，資本避險是投資本性。CIH學(xué)習(xí)中心借用專家的角度與大家一起閱讀一下！

1.供求關(guān)系是主要矛盾

上海過去10年間累積供應(yīng)的商品住宅是182.8萬套。累計銷售178.5萬套，供應(yīng)減去銷售，余量僅4.3萬套，三個月就可以賣光了。而這里面還有另外一個數(shù)據(jù)：上海的核心區(qū)，7個區(qū)已經(jīng)連續(xù)14周是零住宅供應(yīng)。

規(guī)劃可建面積中還沒有批準上市的住房有多少呢?累計10年間，平均每年供應(yīng)1420萬平米，按照每戶80平方米，差不多18萬套，也就是我們每年賣掉的房子。換句話說，10年間供應(yīng)的面積基本上全賣掉了。

上海房子有沒有余量呢?其實是有的，第一類是2005年之前推出的土地，還有一些余貨，當然這個是周轉(zhuǎn)的過程;第二類是非房地產(chǎn)企業(yè)或者非政府公開出讓的一些土地，包括城中村改造、政府建保障房、政府機關(guān)以前建造的一些房子等。這導(dǎo)致上海供求關(guān)系沒有剛剛所說的那么緊張，從供應(yīng)來看，1978年到2005年，上海累計竣工面積6.3億平方米。如果按照2400萬常住人口來算，人均是26平方米，而此前的數(shù)據(jù)稱人均有35平方米，是按照戶籍人口算。常住人口也要住房，再加上拆遷，6億平方米就只有5億平方米了。

上海的常住人口人均面積26平方米，還沒有包括拆遷。上海供求矛盾在哪里呢?需求非常之大。第一，這10年上海每年新婚11萬對，全國平均每結(jié)婚3~4對，離婚1對，那么上海每年離婚7萬對，還有每年再婚3.8萬對。這些人都需要房子。

第二，這10年間上海的常住人口凈增長量為807萬，單身人口有44萬人(2010年數(shù)據(jù))，而且現(xiàn)在單身人口越來越多。

第三，租房需求，2010年上海統(tǒng)計年鑒顯示，租賃住房占比39.5%，常住人口購買商品房的為25%。就算這5年間得到了很多改善，假設(shè)提升10個百分點，把25變成35，消耗掉80萬套住房，相當于這10年間推向社會的住房。

2.貨幣寬松是最大推手

上海的供求關(guān)系問題這么大，但是為什么沒有在去年或是前年爆發(fā)呢?因為去年貨幣超發(fā)。從下圖可以看到M2與商品住房的量價有著非常明確的推動關(guān)系。

除了貨幣超發(fā)，利率和首付還降低了。這里面有個邏輯，利率下降銷售會上升。那么，貨幣因素是不是會導(dǎo)致房價持續(xù)上漲呢?在美國，經(jīng)過了幾輪量化寬松房價已經(jīng)恢復(fù)，所有大中城市的房價都在往上走，包括倫敦、巴黎、悉尼、堪培拉、墨爾本、新加坡、香港。香港確實經(jīng)歷了兩輪暴跌，但是現(xiàn)在房價比2007年、2009年暴跌之前都要高得多，現(xiàn)在正在經(jīng)歷第三輪下跌。

3.資本避險是投資本性

什么樣的股票是最好的呢?一定是收益最大、風(fēng)險最低的。那么，什么樣的房子是最好的呢?其實跟股票道理一樣，買房價上漲速度最快的城市里面的核心地段里面的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，它的收益率一定是最快的，風(fēng)險是最小的，好比你買股票買最好的行業(yè)中最好的企業(yè)。其他的企業(yè)活不下去的時候，它依然還能喘，這個股票就是最好的。這個就是“剩者為王”的概念。

所以很多錢跑到上海來了，大家在上海買房子。有人說上海不是限購嗎?確實是，但上海房子可以通過公司來買，以前是隨時可以轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在只是延長到3年之后轉(zhuǎn)手，而且可以賣給非限購的人。可見上海的核心想法不是降房價或是解決供求關(guān)系，而是通過高房價調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)人口，提升上海的核心競爭力，包括打擊群租、收緊社保繳納力度等。

這一切看上去風(fēng)波不起，但是微觀上助推了房價上漲，擠出了低端人口。上海近5年常住人口凈增長已經(jīng)跌破30萬。

有人說上海的房價跟收入完全不匹配，實際上上海的房價跟收入比完全沒有關(guān)系，即便2006~2014年這幾年(除了2009年)人均收入增長的水平、速度跟房價的增長速度幾乎是一致的，但其實是沒有關(guān)系的。因為上海的房子不是為上海人準備的。

上海在2014年的房價是5.4萬，2015年是7.2萬，所以上海內(nèi)環(huán)的房價上漲把上海房價帶動起來，而實際上上海房價平均只有2.1萬，因為上海外環(huán)房價平均只有1.6萬，外環(huán)成交量占79.9%，內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積僅為3%。

我們認為上海的房價在可見的未來還看不到頂，但是廣州基本上已經(jīng)見底了，因為廣州常住人口幾乎不再增長了。廣州近三四年常住人口凈增長量是7.5萬人左右，對于1300萬的城市來說這是正常的人口增長率。

深圳未來十年房價不會超過香港，香港是國際都市，深圳不是，而且深圳的法治跟香港的不在一個層面上。所以我們認為，香港的房價就是深圳房價的頂。當然十年之后我們還不知道。

北京、上海我們還見不到頂，十幾萬元的房子跟香港的幾十萬港幣的房子比，也不算貴。上海主要貴的還是內(nèi)環(huán)。所以上海我們判斷是小泡沫，不存在大泡沫，除非戰(zhàn)爭或是海水淹沒城市，否則上海房價不會跌。

相同的邏輯，對于三、四線城市，首先要分析整個城市的結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展、人口變化、未來需求、城市板塊之間的邏輯關(guān)系等，如果把這些問題分析透，就不會恐慌。

4.一線城市房企怎么做?

一是資金配置。資金是流向供不應(yīng)求、改善性需求較大的一、二線城市的，所以現(xiàn)在標桿房企會在一線城市拿地，當面粉比面包貴，我們要冷靜面對，不要跟風(fēng)。

二是謹慎拿地。踩準點，在一個區(qū)域內(nèi)不追漲，但是整個時間區(qū)域內(nèi)，還必須要追。在短期內(nèi)可以回避。所以我們認為現(xiàn)在買房是個好的臺階，如果現(xiàn)在地價因此而受到冷遇，那就是你買地的一個好時機。逢低買入，逢高拋盤;控制土地房價比，雖說今天的地王不等于明天的樓王，但可以看到，過去的地王全部解套了。

三是精做產(chǎn)品。提升產(chǎn)品附加值和自身打造產(chǎn)品的能力。中小城市一樣缺好產(chǎn)品，如果企業(yè)在小城市，可以做小而美、有利潤的企業(yè)，通過時間換空間，可以通過做精品來維持。

四是控制節(jié)奏。時間換空間，房價控制總會有放松的一天，地王都會解套，但撐得住是最重要的。

五是關(guān)注政策。上海限購持續(xù)，控制房價，首付收緊，供應(yīng)增加，允許場內(nèi)加杠桿(多套房首付比例下調(diào))，不允許場外加杠桿。一線城市會限購，二線城市上漲過快的會出一些調(diào)控政策，但是所有的目標是控制房價不過快上漲，而非真的改善供求關(guān)系。因為土地資源是政府除了稅收之外最大的一筆財富。