中國房地產界一直存在著，周期短成本難以控制，質量低下，缺乏個性化設計，成本空間過度壓縮，缺乏創造力等問題，隨著技術的不斷進步，住宅工業化逐漸走入人們的視野。住宅工業化有著模塊化生產，創新容易，成本下降以控制;縮短工期，加速資本周轉，提高效益等優點，漸漸被各大房地產企業所應用，最著名就是萬科的搭積木式建筑，就是住宅工業化的一大典范。

如今隨著房地產傳統模式的停滯不前，成本消耗過高，住宅產業化的機會或者說拐點也到來了，CIH學習中心就借助專家的視角與各位一起分析一下!

住宅工業化的拐點，為什么是現在到來?

一人工漸貴，技術進步，工業化成本低于傳統模式

有家百強之前搞住宅工業化其實已經許多年，10年前他們計算了一下。搞工業化的項目，100套房只有一套漏水，傳統模式修建的，20套有一套漏水。但是工業化的成本，比傳統模式還高15%。綜合下來，傳統模式還是合算。

但這10年來，人工成本越來越高了，特別是中國的年輕勞動力越來越少，“人口紅利”不再增長以后，這種趨勢越來越明顯。

而住宅工業化的相關技術，以及各種機器人技術，這些年卻一直在進步。而當住宅產業由傳統的勞動密集型轉變為科技密集型，工業化成本未來肯定會遠遠低于人工成本。

現在住宅工業化的成本，低于傳統的建筑成本，在有一定規模的樓盤已經變成現實。以萬科金色夢想項目為例，即便工業化每平成本要高出300元，但縮短工期和減少人工，及建筑滲水的情況降低到0.1%以下，則財務成本、用工成本及后期運營和保養總成本綜合降低。

二存量房時代，耐久、易維修成為需要重點考慮的問題

以前房子賣出去就算了，可現在，中國房地產將會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房將取代新房占據交易市場主導地位，這無論對于房企還是房地產產品，都將是一個劃時代的臨界點。

以往建房或購房首要關注點是房屋地段、功能、空間設計等，而當前，更耐久、易維修或將成為房屋產品的重要競爭力。

而且，因為房企自己也將持有大量的房子，房子好不好維修，影響的將不止是房企的品牌，還有他們自己本身的利潤。

老房子的裝修和維修非常麻煩，不僅裝修要“傷筋動骨”，管線漏水、隔音通風的問題也很難處理。而住宅產業化的產業預制件和工法：

一方面能保證更高精度和質量。解決防水抗滲等90%的質量通病。比如遠大住工楓丹白露項目，由墻體、樓板、陽臺、屋頂等44個構件構成，從鋼筋等原材料進廠驗收到PC構件成品入庫，將誤差縮小至毫米級，而在工地安裝裝修現場，機械化的標準作業可控可查。萬科東薈城取消抹灰的同時避免了后期墻體空鼓開裂，減少了施工工序，對各專業工種工人數量和素質要求更低。

另一方面，不同于采用傳統的管線埋到澆灌的混凝土里很難更換，可通過墻體與管線分離、輕鋼龍骨隔墻等，使結構和設備管線維護和更換更便利。

此外，通過采用整體廚衛等工業化部品系統，防水防滲，保證了建筑品質，并完美結合了舒適健康性和適老通用性。

三材料種類增多，模板增多，工業化也可以做出豐富細節

以前建筑的原始材料比較少，模板也較少，很多建筑細節需要現場施工來完成，建筑工業化做出的產品反而容易千篇一律。而隨著材料的增多，模板的增多，現在工廠里各種排列組合所能生產出的產品細節，并不比現場施工能生產出的細節少。

四大家環保意識增強，而工業化更環保

行業研究顯示，如果中國10%的建筑推行工業化建造方式，建筑垃圾將減少83%，材料損耗減少60%，建筑節能50%以上。此外，外墻滲漏率低于0.01%，至少可降低25%~30%的人工，節省25%的建造時間。根據早前萬科新里程試點項目相關資料，住宅預制率達到37%即可節約用水36%，節約用電31%。

例如傳說中主體15天建成的湘陰T30酒店，用鋼量比常規建筑少10%~20%，混凝土少用80%~90%，建造成本低10%~30%，建筑垃圾不到常規建筑的1%，甚至電梯上下產生的動能都可以用來發電。

而綠地百年宅如果按照100年使用算，每年節約能源20%以上，每年減少二氧化碳排放86噸。

五客戶對產品認識更深刻，好產品可以直接帶來溢價了

如綠地百年宅每平米增量成本約為104元，但是開盤價格每平米高出了3000元。

住宅產品化這么好，拐點又已經來臨，那么如何實現住宅產業化呢?

實現住宅產業化，要先搞清以下幾個問題

1先建制還是先建房?

與西方發達國家比，我國建筑工業化起步晚、普及率和科技含量低，但是也正是因為此，一方面可以借鑒國外的一些經驗拔高起點，另一方面在初期普及會有更顯著的效果。

首先，完善制度和激勵機制對于住宅產業化是個很好的鼓舞，在當前市場需求多樣化和用工成本提高的臨界點上，政策支持和激勵機制助推會更有效。

例如工業化住宅最發達的國家瑞典，早在1967年制定的《住宅標準法》就針對采用建筑材料和部件標準化的住宅產業化提供政府貸款。

近年來國家對于住宅產業化提得越來越多，2015年末全國住房城鄉建設工作會議確定的2016年住建部八大重點工作中，單列“推動裝配式建筑取得突破性進展”為一條;政府工作報告中首次明確提到了“要積極推廣、大力發展鋼結構和裝配式建設”。此外，以深圳為例，2014年底《關于加快推進深圳住宅產業化的指導意見(試行)》中提到，從2015年起，除了明確采用產業化方式建造的商品房項目外，對建設單位在自有土地，自愿采用產業化方式建造的，政府將給予3%的建筑面積獎勵，計收50%的評估市場地價;同時指導意見還為產業化住宅項目在報建、審批、預售、驗收等環節開辟了綠色通道。

其次，建立住宅產業化的合作組織。以瑞典為例，HSB是合作建房運動主力，開展材料和部件標準化工作，制定的HSB規格標準反映了設計人員和居民意見。反觀國內，大部分涵蓋住宅產業化類別的企業往往只考慮推廣自身優勢，并未形成行業合力和統一技術標準。

再次，在保障房建設中實施住宅產業化。深圳最大保障性住房項目龍悅居在21萬平方米的建筑體量上大面積應用產業化建造技術，不僅節能、節材、節水、減排，解決了滲漏、裂縫等建筑通病，建設總工期還縮短了6個月。又如上海城建的浦江魯匯基地房中一幢保障房的PC化率達到70%以上，新加坡公共住宅項目——50層住宅樓達士嶺組屋整棟的預制裝配率已達到94%。

先轉觀念后改習慣

我國建設量非常大，難以短期內達到發達國家的住宅產業化水平，但是也正是因為體量大，因此采用標準化的工廠生產和系統化的拼裝，會節省更多勞動力。

然而，一個不可忽略的事實是，由于產業化住宅質量更高，在初期由于技術水平沒到及未大范圍量產、應用，建筑成本會較傳統住宅有所增加。但是，基于當前存量市場的發展趨勢，以及用工成本不斷高企，從長遠來看，住宅產業化對于房企和業主來說都是好消息。

與此同時，標準規范不完善、現有工程建設管理模式不適應、構件廠的質量監管問題等等，也成為推廣住宅產業化的重要考驗。這個需要建立行業標準和行業組織來引導和約束。

此外，住宅產業化有利于培育新型住宅產業鏈，形成新經濟增長點，帶動上下游產業發展，是房地產、建筑建材業轉型升級的良好契機。

3逐步推進，整合上下游產業鏈

首先，逐層推進。比如日本經歷了建立工業化生產體系的初期、提高住宅質量與性能的發展期，以及轉向節能倡導綠色、生態、可持續發展的成熟期。又如我國標桿房企萬科，從2003年全面開始住宅標準化運動，從最初的簡單預制件到工廠標準化預制件，從裝配式內墻到免抹灰內外墻，在2013年新開工工業化面積698萬平米，占全部開工比例達42.37%，而據萬科戰略規劃，未來所有旗下住宅產品都將使用工業化生產。

其次，標準化積累。比如從上世紀60年代開始，日本將發展部件化作為發展建筑工業化的一個重要組成部分，每年編制一冊《BL住宅部件目錄》，生產企業按目錄生產。國內住宅部品標準化和通用化程度很低，生產規模小，配套性差，部品、材料以配套產品品種少，估計不到日本的五分之一。

再次，整合、打造成熟的產業鏈 。主導可以是房企和施工企業，乃至部品部件標準化生產商。例如日本大和房屋工業公司，單獨或主導進行從研究開發至項目企劃、設計、工廠生產、現場施工建設、銷售、售后服務的全過程。

又如南京棲霞建設側重于整合產業鏈資源，采用大規模招商方式吸引住宅建筑體系、部品體系與成套技術的研發和生產企業加入基地。一方面和產業鏈企業保持良好關系，形成固定供貨商，降低材料成本;另一方面通過收取租金維持基地運營。

4信息化+合理的預制率

實現住宅產業化的途徑是預制裝配式住宅，加長預制裝配式住宅的產業鏈。信息化建設如BIM應用不但為建筑業工業化解決了信息創建、管理、傳遞的問題，而且BIM模型、三維圖紙、裝配模擬、采購制造運輸存放安裝的全程跟蹤等手段為工業化建造方法的普及奠定了堅實的基礎。

項目最終選擇多大比例的預制構件，取決于項目本身。在日本，建筑層數越多，預制比例越高;9層以下住宅全部現澆混凝土，20層以下會用半預制，超過20層，包括梁、柱在內都會全部預制。這樣做的原因，一是考慮模板的利用率和成本攤銷;二是建筑層數越高，泵送混凝土的難度越大，高空養護的難度和工作量也越大。因此減少現澆量有利于提升施工效率。

目前行業的預制率可達50%~60%，但是出于成本考慮，目前包括萬科金色夢想、東薈城等的預制率也只有10%。