一、開店選址的基本因素。
選址是開店的開端。誰都愿意選一個生意興隆的旺地。
提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經(jīng)驗(yàn)的商人通常也犯這類錯誤。看走眼有時并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點(diǎn)都有可能起作用。
有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：
1、人的流量。
2、租金。
3、繁華程度。
4、交通。
5、居民結(jié)構(gòu)。
6、面前場地。
7、車站碼頭。
8、機(jī)關(guān)學(xué)校。
9、專業(yè)市場。
10、經(jīng)營性質(zhì)。
11、經(jīng)營品種。
12、房屋結(jié)構(gòu)。
13、能見度。
14、相鄰店鋪。
15、地勢。
16、朝向。
17、樓層。
18、規(guī)劃。
19、相關(guān)政策。
20、房東。
提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。
二、選址調(diào)查。
人口與購買力分析
有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。
1所需調(diào)查的項(xiàng)目。
⑴常住人口數(shù)
⑵家庭及構(gòu)成
⑶人口密度
⑷教育程度
⑸從事行業(yè)
⑹自然增加率
⑺社會增加率
⑻家庭人均收人
⑼白天流動人口數(shù)
⑽年齡構(gòu)成
⑾家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)
2主要項(xiàng)目分述。
1）家庭人口及收入水平。
提示：家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括人口、家庭成員年齡、收人狀況等。
如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭（有一個獨(dú)生子女），則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。
2）人口密度。
提示：一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。
要計(jì)算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。
白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。
人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。
3）客流量。
提示：一般在評估地理?xiàng)l件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。**量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。
★上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：
各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。
上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。
上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。
根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。
★一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：
居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。
日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地
火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。
體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。
4）購買力。
提示：商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平
對地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。
企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。
三、商場選址的原則和程序。
1商場選址的原則。
①、方便顧客購物。
滿足顧客需求是商場經(jīng)營的宗旨，因此商場位置的確定，必須首先考慮方便顧客購 物，為此商場要符合以下條件：
⑴交通便利。
提示：車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強(qiáng)，流動量大。如果是幾個車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價值更高。商場開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。
⑵靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機(jī)購物。如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場開業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。
提示：但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價高費(fèi)用大，競爭性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場經(jīng)營，一般只適合大型綜合商場或有鮮明個性的專業(yè)商店的發(fā)展。
⑶人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)；
提示：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。
⑷符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；
提示：這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場”，所以能夠進(jìn)入商場購物的顧客人數(shù)多，客流量大。
②、有利于商場開拓發(fā)展；
商場選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經(jīng)營：
⑴提高市場占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長期發(fā)展；
提示：商場選址時不僅要分析當(dāng)前的市場形勢；而且要從長遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開拓市場。
⑵有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；
提示：不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對地域的要求也有所不同。商場在選址時，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合商場更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢，樹立本企業(yè)的形象。
⑶有利于合理組織商品運(yùn)送；
提示：商場選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動的正常進(jìn)行。
③、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；
衡量商場位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。
2商場選址的程序。
① 、選擇商場位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：
⑴選擇區(qū)域、方位；
提示：選擇商場店址，先要找出目標(biāo)市場、找準(zhǔn)服務(wù)對象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場、服務(wù)對象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和檔次，測算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。
⑵制圖——找出最佳位置；
提示：在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競 爭對手和互補(bǔ)商場，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。
⑶市場調(diào)查；
提示：在商場店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場調(diào)查過程中，應(yīng)注意將調(diào)查對象分類統(tǒng)計(jì)，并對調(diào)查時間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。
⑷具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)；
提示：確定店址的具體位置后，需要抓緊時機(jī)投資興建商場。如何啟動則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。
四、商圈調(diào)查與選店。
1商圈調(diào)查的目的。
做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況。調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來店鋪位置的選擇。
1）商圈調(diào)查的目的包括。
⑴了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等。
⑵確定未來店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。
⑶分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。
⑷計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。
⑸找出商圈內(nèi)的障礙，包括：
道路設(shè)施不便。
人口擁擠。
交通過度擁塞。
⑹法規(guī)方面：應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃ＩＴ一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。
⑺其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。
2商圈調(diào)查作業(yè)范圍。
確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店。
3商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)。
尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程：
1）商圈情報之主動收集；對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時了解，預(yù)計(jì)未來地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。
2）商圈資料之建立；不斷修正。
3）商圈之規(guī)劃、評估、分析報告。
4）未來整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。
5）商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。
6）租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。
7）租金行情之分析了解和呈報。
8）競爭廠商／店鋪開店情報之搜集及應(yīng)對策略之?dāng)M定。
9）經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動。
10）和房東之租店談判。
11）與法務(wù)訂定租店合同。
12）執(zhí)行開店管理及制度。
13）不良店之遷移和淘汰。
14）其它有關(guān)的開店事項(xiàng)。
4商圈的定義。
商圈，是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。
1）依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：
⑴主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。
⑵次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。
⑶邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。
提示：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。
5商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式。
1）商圈范圍劃分確定；
提示：商圈的實(shí)際位置會有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)。
⑴商圈范圍；
集中型商圈：主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。
分散型商圈：主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。
⑵馬路之分界；
提示：凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。
⑶鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；
提示：使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。
⑷高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；
提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。
⑸安全島之阻隔， 因安全島阻隔；
提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。
⑹大水溝，因大水溝阻隔；
提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。
⑺單行道，因單行道阻隔；
提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。
⑻人潮走向，由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向；
提示：使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。
2）商圈之界定方法；
提示：法則、是從各家競爭店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。
下面來舉例說明：我們準(zhǔn)備開的店鋪，稱為計(jì)劃店，在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計(jì)劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計(jì)劃店600米，店鋪的面積為20平。
⑴這里得說明法則的限制：
只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。
顧客認(rèn)知的距離會受購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離短。
提示：并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來核定結(jié)果，到時候老錢可承擔(dān)不起。
⑵繪制簡圖，這個時候開始動手了。
集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖
標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）
著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）
人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場，娛樂區(qū)…之同等類）
可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門店
政府重要之行政中心
車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所
標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向），不要簡單只是車道
標(biāo)出未來促銷活動發(fā)DM的可行地點(diǎn)。
⑶、抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定，抽樣點(diǎn)之選擇；
辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)（未來適合設(shè)店之地點(diǎn)）
人潮走向匯集地點(diǎn)
固定人口較集中流動之地點(diǎn)
⑷可能形成未來的商店群之地段；
⑸預(yù)定三～四個抽樣點(diǎn)
⑹其中盡量以一個抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店
3）發(fā)DM點(diǎn)之選擇
⑴主消費(fèi)群走動頻繁之點(diǎn)
⑵次消費(fèi)群走動頻繁之點(diǎn)
⑶區(qū)分消費(fèi)群活動頻繁之時段
6商圈特征。
1）商店特色及分布情況；
⑴建筑型態(tài)；
于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度
新建筑樓與舊式建筑之分布
目前之改建情況
一～三年內(nèi)可能改建之趨式，中國的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長眼光。
⑵行業(yè)型態(tài)；
于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型
以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次
⑶分布家數(shù)；
以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對象
主要道路之商店分布明細(xì)
將商店分門別類記錄
并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表
于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)
商店匯集地帶之概述
以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。
⑷地點(diǎn)類型；
孤立店
未規(guī)劃商業(yè)區(qū)
規(guī)劃購物中心
2）住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）
⑴建物型態(tài)
實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)
建筑高度，樓數(shù)
建筑型式為新式或舊式
分布區(qū)域
目前之改建情況
一～三年內(nèi)可能改建之趨式
⑵分布情況；
實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況
將該商圈分為
商店區(qū)，以（甲）為代碼
辨公區(qū)（甲２）為代碼
新式住宅區(qū)以（乙１）為代碼
舊式住宅區(qū)以（乙２）為代碼
文教區(qū)，以（丙）為代碼
于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈
并于圖上注明建筑物之樓別
3）集會場所
⑴場所類型
本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型
商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）
戲院
政府之行政機(jī)關(guān)
展覽會場
學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園。
補(bǔ)習(xí)班
表演、競技，比賽場所
菜市場，超級市場
4）證券公司
⑴聚集人口類型
青少年
上班族
特定行業(yè)人士
家庭主婦
⑵動線；
人潮匯集流動之路線
人潮匯集流動之主要方向
5）商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論；
⑴發(fā)展情況；
未來政府的行政中心、大型休閑集客場所之建造
未來的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)。
大型辦公大樓、商業(yè)中心…等的建造
該商圈的未來轉(zhuǎn)變情況
人口年齡層的轉(zhuǎn)變
消費(fèi)習(xí)慣的未來改變情況
人潮匯集的可能變動地段
⑵競爭情況；
商圈內(nèi)既存競爭者的數(shù)量及大小。
商圈內(nèi)的飽和程度。
6）結(jié)論
根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說明：
點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店
何種商品組合的配合
顧客的型態(tài)
租金狀況
集會場所
五、影響商場選址的因素。
商場設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時選擇適宜的商場設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。
提示：歸納起來，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析。
1顧客的數(shù)量和質(zhì)量。
提示：通過商圈調(diào)查，對商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動向予以分析。
1）對顧客的消費(fèi)能力分析，主要包括以下內(nèi)容：
⑴有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料；
⑵人口結(jié)構(gòu)：包括現(xiàn)有人口的年齡、性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長速度等基本情況；
⑶家庭戶數(shù)及構(gòu)成：包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動情況、家庭人口的增減狀況；
⑷消費(fèi)者的收入水平：包括個人及家庭的收人情況；
⑸消費(fèi)者的消費(fèi)狀況：包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購買力情況及消費(fèi)意識。
2商場所在地區(qū)客流情況。
提示；主要調(diào)查分析商場所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
3交通狀況。
提示：商場選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動人員的數(shù)量和質(zhì)量等。
4競爭狀況。
提示：主要了解市場競爭對手的情況，包括競爭對手的商場類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè) 額、營業(yè)方針、經(jīng)營商品及服務(wù)對象的階層等等。
5商場周邊狀況。
提示：著重調(diào)查商場周圍有無市場、娛樂街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場店址的選擇。
6商場所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況。
提示：包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。
總結(jié)：對以上這些因素，商場在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對商場產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場布局的選擇，以正確預(yù)見未來。
六、超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略。
所謂業(yè)態(tài)就是營業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等形態(tài)。目前，國內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉儲式商場、綜合性超市。
提示：超市選址是超市開發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪開業(yè)以后，再來想辦法提高業(yè)績，這時已是事倍功半。
對超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考
1便利店。
提示：便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：
⑴選址在居民住宅區(qū)：主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。
⑵營業(yè)面積：在100平方米左右，營業(yè)面積利用率極高。
⑶營業(yè)時間：一般在16小時以上，甚至24小時。
⑷商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。
⑸目標(biāo)顧客：居民徒步購物5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的的購物。
總結(jié)：便利店在時間上、空間上及品項(xiàng)上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。
2食品超市。
提示：食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：
⑴選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
⑵營業(yè)面積：在500到1000平方米。
⑶商品結(jié)構(gòu)：以購買頻率高的商品為主。
⑷營業(yè)時間：不低于16小時。
⑸以居民為消費(fèi)對象：10分鐘左右可到達(dá)。
總結(jié)：非生鮮食品類商品是無法與大型公司進(jìn)行價格競爭的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費(fèi)者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動，讓消費(fèi)者感到是去鄰居家購物，而不是去店里購物。
3倉儲式商場。
提示：倉儲式商場是以經(jīng)營業(yè)生活資料為主的，儲銷一體，低價銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制只為會員提供服務(wù)）。其特點(diǎn)為：
⑴選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部：使交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場。
⑵營業(yè)面積：一般為10000平方米以上。
⑶庫架合一：裝飾簡單，節(jié)約成本。現(xiàn)購自運(yùn)的銷售方式，貨架高6米以上，整個賣場的容積是否有70%以上用來儲存商品判斷首要標(biāo)準(zhǔn)。
⑷商品結(jié)構(gòu)：主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主，重點(diǎn)的商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。
⑸目標(biāo)顧客：以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。此種店鋪大都實(shí)行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價銷售。
4綜合性超市。
提示：綜合性超市是以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)，其特點(diǎn)是：
⑴選址在住宅區(qū)；城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。
⑵營業(yè)面積；在2500平方米以上。
⑶商品結(jié)構(gòu)：生鮮食品、衣食用品齊全。重點(diǎn)在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級、品種的多少）。
⑷目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中低收入階層的消費(fèi)需求。
⑸設(shè)施裝飾較倉儲商店好；綜合性超市市場比倉儲商場更能提供一種良好舒適的購物環(huán)境，及多品種商品選擇機(jī)會的業(yè)態(tài)。
七、總結(jié)。
每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補(bǔ)和繁榮市場的作用。只有切實(shí)了解各種零售業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮各種業(yè)態(tài)的長處，以最小的投資取得最大的效益。
