一、丹尼斯百貨在鄭布局
丹尼斯百貨系統在鄭州合計開業運營有丹尼斯人民路店、花園路店、CBD店、大衛城店，總經營面積達78.97萬㎡。其中，人丹店4.5萬㎡，花丹店7.47萬㎡，CBD店27萬㎡，大衛城店40萬㎡。其均分布于鄭州知名商圈，二七商圈、花園路商圈和CBD商圈的常住人口數量、人均消費水平、市政機關企事業單位及院校云集。從功能與經營檔次定位上，人丹屬于“高端奢華店”，花丹屬于“精致生活店”，CBD店屬于“城市奧萊店+時尚流行店”，大衛城店屬于“精品百貨+時尚MALL綜合體”。
二、大衛城解析
1、項目建筑設計
項目總建筑面積40萬㎡，地下4層，地上部分由6層（MALL）的裙樓、一棟14層（1-9F百貨區，10-12F餐飲區，13-14F辦公區）的高層百貨和一座24層的酒店組成，業態上涵蓋國際精品店、時尚百貨、超市、MALL及酒店五大商業業態，內部配有108部扶梯，45部升降梯，地下設有2000個停車位，該項目投資20億元，于2015年05月08對外迎賓試營業，2015年10月16日正式開業。
2、項目區域優劣勢
丹尼斯大衛城是丹尼斯集團旗下首個集購物、餐飲、休閑、酒店于一體的大型都市綜合體。它位于鄭州市傳統商圈——二七商圈的核心位置，處于商圈兩條主干道二七路與太康路的交匯處，其所屬的二七路商圈以二七塔為中心向四周輻射，加上火車站、汽車中心站環嗣左右，該商圈日均客流過百萬人次。周邊數十路公交巴士聯通全城，地鐵1#、3#線交匯于此。廣場西北向緊靠人民公園，南面毗鄰二七紀念塔，亦為地塊注入人文氣息。
作為鄭州傳統商圈，客流吸附能力及品牌影響力為其帶來良好的宣傳口碑。但是，該商圈在土地租金成本上較高，另一方面傳統商圈周邊交通壓力大，一定程度上拉高了品牌商的租金成本，以及顧客到訪難度。
3、項目業態布局
商業規劃涵蓋百貨、MALL、BETTER拜特精品超市、五星級酒店、會所多業態，百貨品牌的設定囊括了國際國內一線二線的知名精品、化妝品、服飾及家居配飾。MALL的品牌設定包含當下最流行的快時尚品牌、時尚年輕潮流品牌以及相配套的餐飲娛樂休憩。
其中，零售覆蓋面積21.3萬㎡，酒店覆蓋面積4.5萬㎡，會所覆蓋面積0.9萬㎡。零售/酒店/會所業態配比是76%：20%：4%。在零售業態中，MALL占比50%，百貨占比44%，超市占比6%。其中，50%的MALL區域中涵蓋“32%的餐飲+13%的休憩+5%的院線兒童體驗”，44%的百貨區域中涵蓋“10%的精品百貨+34%的傳統流行時尚百貨”。
精品百貨：A塔樓1F-9F，奢侈品、國內精品、精品家居及配飾。
SHOPPING MALL:裙樓1F-6F，流行精品、流行配飾及時尚家居、體驗潮品。
餐飲休憩：B1-9F各樓層分散餐飲、休憩，10F-12F集中地方特色、連鎖餐飲。精品超市：B1F,生活必需、家庭所用。
酒店：B塔樓7F-24F，國際五星級標準酒店。
會所：14F，奢侈、浪漫的生活情調，隱私的私人空間。
丹尼斯大衛城樓層規劃
1F--9F是百貨區，主題分別是《國際精品》、《國際流行》、《閱雅名媛》、《淑雅仕女》、《青春活力》、《時尚動感》、《俊逸紳士》、《居家生活》、《多彩童趣》。10F--12F是餐飲休憩區，主題分別是《特色美食》、《主題餐飲》、《商務盛宴》。2F--6F是MALL區，主題分別是《時尚》、《個性》、《青春》、《新潮》、《酷炫》。
4、全客層核心消費客群
該項目功能定位為鄭州市中心大體量、全業態、多功能時尚生活品味的大型購物娛樂休閑中心。消費定位為全客層目標消費，并具備時下最流行的“一日游”式的消費需求。核心客群年齡段在20歲到34歲之間，消費薪資水平在3000元到6000元，消費傾向于主流大眾時尚休閑領域；次核心客群年齡段在35歲到39歲之間，消費薪資水平在6000元到8000元，消費傾向于居家生活品味社交領域；拓展客群年齡段在40歲到51歲之間，消費薪資水平在8000元到1萬元以上，消費傾向于文化情調優雅閑情領域。
三、大衛城首開鄭州商業項目特色
四、大衛城餐飲業態
“以前是進商場購物，現在是進商場吃飯”。大衛城類購物中心擴大餐飲品牌占比，增加簡餐、快餐、主題餐飲、特色餐飲、異國風味多餐飲業態。
12F定位商務盛宴，主打大型主題餐飲，累計餐飲品牌4家，進駐品牌有上井日料、王品牛排、鐵板誘惑、姆瑪餐廳；11F主題餐飲，主打特色主題餐飲，累計餐飲品牌12家，進駐品牌有爐魚、外婆私房菜、魚酷；10F特色餐飲，主打特色美食、中式快餐，累計餐飲品牌25家，進駐品牌土大力、芙蓉巷、百宴菌菇拉面、舒來喜；2F—6F輕食冰飲，累計餐飲品牌13家，進駐品牌豪麗斯、許留仙、鮮芋仙、爺茶、DQ、水貨；B1F休閑時光，主打簡餐、輕食、冰飲，累計餐飲品牌38家，進駐品牌星巴克、西樹泡芙、日出茶太、滿記甜品等。全館進駐餐飲品牌數量92家，其中，簡餐輕食冰飲占比高達41%，數量占據餐飲品牌第一，其次是特色餐飲占比27%。
五、大衛城兒童業態
兒童產業已經開始發力，“童”領天下勢不可擋。在新開的商業項目中，兒童業態從進駐品牌數量、品牌占地面積上大幅增加。兒童產業鏈涵蓋兒童零售服裝配飾、兒童主題樂園、兒童餐飲及親子餐廳、兒童競技、兒童益智培訓、兒童早教、兒童攝影、月子中心、產后修復中心......在新開商業中一站式孕嬰童產品線配比高達12%。根據商業定位及商圈客群的實際，發揮兒童品牌資源優勢，在大衛城78家兒童品牌中更傾向于兒童零售，占比90%；兒童體驗占比較低，僅占10%。這反映出丹尼斯零售品牌效應及零售品牌資源多，不去過多的犧牲毛利額去引進純租金模式的體驗業態。
9F主打兒童消費、娛樂、體驗業態，定位“多彩童趣館”，涵蓋孕嬰童裝、童鞋童車、兒童玩具、兒童休憩等一系列兒童主題風。“巧樂思手工創意粘土”由一群專業的捏塑老師，指導小朋友捏塑與發揮本身的創造力，達到創作過程中的樂趣和作品完成時的成就感！“反斗樂園”里面的電子游藝、超級迷宮、歡樂沙灘、七巧板畫廊等充滿挑戰趣味性的游戲，讓寶寶們置身快樂的海洋。此外，單獨在9樓開設有面積約300㎡童玩集合店“童玩館“，糖果樹、奧迪雙鉆、孩子寶等寶寶鐘愛的玩具品牌一應俱全。
同樣是2015年新開商業，與大衛城側重兒童零售業態相比，鄭西錦藝城C區更傾向于兒童體驗業態領域，其所占比例60%；而兒童零售在兒童業態中只占40%。錦藝城C區兒童體驗業態涵蓋益智教育培訓、兒童競技、兒童主題樂園合計6家品牌，占地面積合計7500㎡。
六、大衛城“快時尚”“集合店”
1、快時尚
時尚界以“快、狠、準”為主要特征的快時尚迅速興起，快時尚服飾始終追隨季節潮流，新品到店的速度奇快，櫥窗陳列的變換頻率更是一周兩次。與速食年代"求速"的特點如出一轍。據贏商網統計，截止2015年10月31日，C&A中國內地門店達47家，H&M達110家，無印良品MUJI達54家，優衣庫UNIQLO達236家，GAP達30家。
領跑快時尚行業在中國市場門店數量的依然是日本服飾零售巨頭迅銷(FASTRETAILING)集團旗下的核心品牌優衣庫UNIQLO。據聯商網統計，優衣庫2015年在華新增門店數為71家，相比2014年增長43家有了大幅提升，門店覆蓋47個城市。截止2015年12月31日，優衣庫在華門店總數已達184家，大大領先于排行第二的ZARA。
2、集合店
品牌集合店也被稱為“品牌概念店”，即在一家統一名字的大門店內，匯集多個品牌的產品。按照數量劃分為多品牌集合店和多品類集合店。多品牌集合店是相同業態的多個品牌集中放置于同一店面，比如多品牌鞋服集合店好孩子星站，將全球兒童運動服裝品牌“耐克、彪馬、匡威、斯凱奇、健樂士、其樂、北面、哥倫比亞、銳步”的產品集合在同一店面，為用戶提供專業、時尚、高端的產品和方便愉悅的一站式購物體驗。多品類集合店，也可以稱作“跨界店”，是不同業態的品牌集中放置于同一店面，比如衣戀E.LAND英式美學館、小熊TEENIE WEENIE美式生活館，在現有零售服飾產品線的基礎上，另辟蹊徑，規劃衣戀自營簡餐輕食冰飲店E.LAND Caffe與TEENI EWEENIE Caffe，滿足顧客購物之余的時光享受。
七、丹尼斯百貨同城商業銷售業績對比
丹尼斯百貨作為鄭州老牌百貨，從1997年開業的首家人丹店，到2015年開業的大衛城類購物中心店，其品牌效應的知名度及百貨口碑的影響力已經扎根河南商業厚土。在2015年丹尼斯百貨系統中營業額累計高達47.4億元RMB。其中，人民店作為鄭州首店銷售業績屬于“狀元店”，在2013年-2015年三年時間營業額累計高達77.56億元RMB。
1、丹尼斯百貨系統四店銷售額對比
分析2015年丹尼斯百貨四店銷售業績，縱向而言，人民店以22.6億元RMB的驕人業績奪冠，花園店以10.3億元RMB位居“榜眼”，丹尼斯七天以7.4億元RMB位居“探花”，大衛城以7.1億元RMB排在第四。橫向而言，三店銷售額均同比下降，其中，人民店同比2014年下降19%，花園店同比2014年下降21%，七天地同比2014年下降4%。
需要指出的是，在零售業遭遇“瓶頸期”的2015年，在百貨業唱衰聲、關店潮中，大衛城從2015年5月8日試營業，10月16日正式開業，到年末銷售天數僅232天（合計7個月20天）卻創造出7.1億元的佳績，日均銷售額306萬元，客流量單天高達30萬人次，養商期僅用半年時間，讓毗鄰的萬象城甚是汗顏。
鄭州主力商業項目2013-2014-2015年銷售業績報表
|
序號 |
商場名稱 |
開業時間 |
體量（萬㎡） |
2013 |
2014 |
2015 |
|
1 |
丹尼斯百貨人民店 |
1997.11.16 |
6 |
26.96 |
28 |
22.6 |
|
2 |
萬達廣場中原店 |
2011.10.28 |
10 |
8.7 |
14.1 |
15.5 |
|
3 |
萬達廣場二七店 |
2013.10.13 |
9.2 |
7.9 |
13.2 |
14.6 |
|
4 |
大商新瑪特國貿店 |
2008.9.26 |
8 |
10 |
13 |
10.5 |
|
5 |
華潤萬象城 |
2014.4.19 |
8 |
/ |
3.8 |
10.4 |
|
6 |
丹尼斯百貨花園店 |
2008.5.31 |
6.5 |
14.7 |
13 |
10.3 |
|
7 |
國貿360廣場 |
2010 |
2.5 |
7.5 |
9 |
10 |
|
8 |
大商金博大 |
1997.9.28 |
7 |
11.6 |
8.7 |
7.6 |
|
9 |
丹尼斯七天地 |
2013.8.1 |
15 |
/ |
7.7 |
7.4 |
|
10 |
丹尼斯大衛城 |
2015.10.16 |
15 |
/ |
/ |
7.1 |
|
11 |
錦藝城購物中心 |
2012.12.22 |
3.8 |
/ |
2.5 |
5 |
|
12 |
北京華聯 |
2002.8.5 |
5 |
6.8 |
6.5 |
5 |
|
13 |
正道花園 |
2009 |
2.5 |
5.6 |
4.2 |
3.8 |
|
14 |
正道中環 |
2004.10.1 |
4 |
/ |
3.6 |
3.2 |
|
15 |
王府井百貨 |
2012.12.22 |
5 |
/ |
3.8 |
3.2 |
|
16 |
百盛 |
2005 |
5 |
6.5 |
4.6 |
3 |
|
17 |
裕達福福百貨 |
1999 |
2 |
/ |
2.6 |
2.2 |
|
18 |
紫荊山百貨 |
1983.4.1 |
2.8 |
/ |
2.9 |
2 |
|
19 |
福都百貨 |
2011.11.18 |
1 |
/ |
1.4 |
2 |
|
20 |
新世界百貨 |
2011.4.22 |
4 |
/ |
2 |
2.6 |
2013年VS 2015年鄭州商業項目業績TOP10
|
|
2013年業績TOP10 |
2015年業績TOP10 |
||||
|
排名 |
商場名稱 |
業績 |
開業 |
商場名稱 |
業績 |
開業 |
|
1 |
丹尼斯百貨人民店 |
26.96 |
1997.11.16 |
丹尼斯百貨人民店 |
22.6 |
1997.11.16 |
|
2 |
丹尼斯百貨花園店 |
14.7 |
2008.5.31 |
萬達廣場中原店 |
15.5 |
2011.10.28 |
|
3 |
大商金博大店 |
11.6 |
1997.9.28 |
萬達廣場二七店 |
14.6 |
2013.10.13 |
|
4 |
大商新瑪特國貿店 |
10 |
2008.9.26 |
大商新瑪特國貿店 |
10.5 |
2008.9.26 |
|
5 |
萬達廣場中原店 |
8.7 |
2011.10.28 |
國貿360店 |
10.4 |
2010 |
|
6 |
萬達廣場二七店 |
7.9 |
2013.10.13 |
華潤萬象城 |
10.4 |
2014.4.19 |
|
7 |
國貿360店 |
7.5 |
2010 |
丹尼斯百貨花園店 |
10.3 |
2008.5.31 |
|
8 |
北京華聯 |
6.8 |
2002.8.5 |
大商金博大店 |
7.6 |
1997.9.28 |
|
9 |
百盛 |
6.5 |
2005 |
丹尼斯七天地 |
7.4 |
2013.8.1 |
|
10 |
正道花園 |
5.6 |
2009 |
丹尼斯大衛城 |
7.1 |
2015.10.16 |
2、丹尼斯百貨四店全館銷售坪效與租金坪效核算
關于坪效，在百貨業主要考核的是銷售坪效和租金坪效這兩個關鍵指標。
（1）銷售坪效
在丹尼斯百貨一切工作都是以銷售業績的提升和銷售指標的超額達成為核心。其中，銷售坪效是考核商場銷售業績的指標，是銷售額與面積的比例，在面積一定的情況下，銷售額越高，坪效越大，反之亦然。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百貨人民店全館銷售坪效 |
|||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
月銷售坪效 同比 |
|
人民店 |
2013年 |
26.96億 |
59911 |
4993 |
--- |
|
2014年 |
28億 |
62222 |
5185 |
4% |
|
|
2015年 |
22.6億 |
50222 |
4185 |
-19% |
|
從上表數據得出結論，丹尼斯人民店2014年期間銷售坪效同比增幅4%，2015年期間銷售坪效同比降幅達19%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百貨花園店全館銷售坪效 |
|||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
月銷售坪效 同比 |
|
花園店 |
2013年 |
14.7億 |
19678 |
1640 |
-- |
|
2014年 |
13億 |
17403 |
1450 |
-12% |
|
|
2015年 |
10.3億 |
13788 |
1149 |
-21% |
|
從上表得出結論，花園店在2014、2015年期間銷售坪效均在下降，同比降幅分別達12%和21%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯七天地全館銷售坪效 |
|||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
月銷售坪效 同比 |
|
七天地 |
2014年 |
7.7億 |
2852 |
238 |
-- |
|
2015年 |
7.4億 |
2741 |
228 |
-4% |
|
從上表得出結論，七天地在2015年期間銷售坪效同比降幅4%。
|
2015年丹尼斯百貨大衛城店全館銷售坪效 |
||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
|
大衛城店 |
2015年 |
7.1億 |
1775 |
254 |
|
備注：丹尼斯大衛城銷售時間2015.5.8-2015.12.31共232天（合計7個月22天）。 |
||||
（2）租金坪效
租金坪效即租金單價，其測算可以通過營業額進行反推，運用此種方法的前提是要了解各個業態的承租水平，估計該類業態的承租水平。通用公式是：年租金=年營業額*承租水平，租金單價=年租金/12/30/租賃面積。其中，承租水平取各品類扣點數之和的平均值（人民店22%，花園店20%，七天地店18%，大衛城店19%）。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百貨人民店全館租金坪效 |
|||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價 （元/㎡.月） |
月租金單價 同比 |
|
人民店 |
2013年 |
26.96億 |
5.93億 |
1098 |
-- |
|
2014年 |
28億 |
6.16億 |
1141 |
4% |
|
|
2015年 |
22.6億 |
4.97億 |
921 |
-19% |
|
從上表數據得出結論，丹尼斯人民店2014年期間租金坪效同比增幅4%，2015年期間租金坪效同比降幅達19%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百貨花園店全館租金坪效 |
|||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價 （元/㎡.月） |
月租金單價 同比 |
|
花園店 |
2013年 |
14.7億 |
2.94億 |
328 |
-- |
|
2014年 |
13億 |
2.6億 |
290 |
-12% |
|
|
2015年 |
10.3億 |
2.06億 |
230 |
-21% |
|
從上表得出結論，花園店在2014、2015年期間租金坪效均在下降，同比降幅分別達12%和21%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯七天地全館租金坪效 |
|||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價 （元/㎡.月） |
月租金單價 同比 |
|
七天地 |
2014年 |
7.7億 |
1.39億 |
43 |
-- |
|
2015年 |
7.4億 |
1.33億 |
41 |
-5% |
|
從上表得出結論，七天地在2015年期間租金坪效同比降幅5%。
|
2015年丹尼斯百貨大衛城店全館租金坪效 |
||||
|
商場名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價 （元/㎡.月） |
|
大衛城店 |
2015年 |
7.1億 |
1.35億 |
48 |
|
備注：丹尼斯大衛城銷售時間2015.5.8-2015.12.31共232天（合計7個月22天）。 |
||||
3、大衛城各層銷售坪效與租金坪效核算
（1）各層銷售坪效核算
大衛城2015年銷售額是7.1億元，各樓層（-1F至12F）對應的銷售占比分別是7%、18%、11%、10%、6%、7%、9%、3%、4%、6%、7%、7%、5%，從而依次計算得出各樓層對應年銷售額、年銷售坪效和月銷售坪效。詳細數據見附表1：《2015年丹尼斯百貨大衛城店各樓層銷售坪效》。
（2）各層租金坪效核算
根據各樓層（-1F至12F）對應的品類承租水平8%、25%、24%、27%、26%、27%、24%、26%、21%、24%、8%、8%、8%，按照租金坪效計算公式依次得出各樓層對應年租金額、年租金坪效和月租金坪效。詳細數據見附表2：《2015年丹尼斯百貨大衛城店各樓層租金坪效》。
|
附表1：2015年丹尼斯百貨大衛城店各樓層銷售坪效 |
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|
銷售時間 |
樓層 |
銷售占比 |
樓層面積 |
年銷售額（元/年） |
年銷售坪效（元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
|
5.8至12.31 |
-1F |
7% |
25000 |
49700000 |
1988 |
166 |
|
1F |
18% |
17000 |
127800000 |
7518 |
626 |
|
|
2F |
11% |
17000 |
78100000 |
4594 |
383 |
|
|
3F |
10% |
17000 |
71000000 |
4176 |
348 |
|
|
4F |
6% |
17000 |
42600000 |
2506 |
209 |
|
|
5F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
6F |
9% |
17000 |
63900000 |
3759 |
313 |
|
|
7F |
3% |
17000 |
21300000 |
1253 |
104 |
|
|
8F |
4% |
17000 |
28400000 |
1671 |
139 |
|
|
9F |
6% |
17000 |
42600000 |
2506 |
209 |
|
|
10F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
11F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
12F |
5% |
17000 |
35500000 |
2088 |
174 |
|
|
附表2：2015年丹尼斯百貨大衛城店各樓層租金坪效 |
||||||
|
銷售時間 |
樓層 |
承租水平 |
樓層面積 |
年租金額 （元/年） |
年租金坪效（元/㎡.年） |
月租金坪效 （元/㎡.月） |
|
5.8至12.31 |
-1F |
8% |
25000 |
3976000 |
159 |
13 |
|
1F |
25% |
17000 |
31950000 |
1879 |
157 |
|
|
2F |
24% |
17000 |
18744000 |
1103 |
92 |
|
|
3F |
27% |
17000 |
19170000 |
1128 |
94 |
|
|
4F |
26% |
17000 |
11076000 |
652 |
54 |
|
|
5F |
27% |
17000 |
13419000 |
789 |
66 |
|
|
6F |
24% |
17000 |
15336000 |
902 |
75 |
|
|
7F |
26% |
17000 |
5538000 |
326 |
27 |
|
|
8F |
21% |
17000 |
5964000 |
351 |
29 |
|
|
9F |
24% |
17000 |
10224000 |
601 |
50 |
|
|
10F |
8% |
17000 |
3976000 |
234 |
19 |
|
|
11F |
8% |
17000 |
3976000 |
234 |
19 |
|
|
12F |
8% |
17000 |
2840000 |
167 |
14 |
|
