這是一個最好的時代，同時也是一個最差的時代，更新換代的速度超過以往任何年代。你還在回憶過往的輝煌時，隨時就被超越了。隨著購物中心不斷井噴，只見新人笑，不見舊人哭。以往購物中心的老套路逐漸被市場所拋棄，從上半年新開業項目來看，已經越來越少有購物中心再以引進**超市、**百貨為噱頭，書店、主題樂園成為購物中心新的IP，沒有方所、至少也有個西西弗來提提檔，不然怎么吸引文青，以及那些自覺有文青氣質的群體。如果什么概念都沒有，那么你這個購物中心就變得太LOW了。叔叔，我們不約!

2016年的房地產行業比以往來得更猛一些，一線、二線、三線城市相繼接棒，輪番上漲。上半年竣工面積直接跳開，市場供不應求，開發商快速開始補充庫存，甚至出現你只要給兩塊地就能成為國內最大地產商的大股東這么離奇的事情。同期新開工面積同比也大幅高開高走，一舉扭轉了2014年來的弱勢格局。

商業地產與地產行業呈現共生狀態，商業地產有著較高的毛利和噱頭，受到開發商的追捧。當地產行業轉暖時，商業開發也相應加速。

不過由于商業地產存量過大，上半年開發商入市意愿相對受到限制。據統計2015年全國開發商旗下無法產生租金或者銷售收入的商業項目體量達到2.5億平米，約占同期商品房待售面積的35%，為歷史最高水平。統計局數據顯示2016年5月末商品房待售面積較4月減少521萬平米至72169萬平米，其中住宅減少721萬平米，辦公樓增加7萬平米，商業營業用房增加105萬平米。這也就對開發商即將入市的產品產生更高的要求。

從一季度商業地產上市公司的情況來看，營收同比增速由15年的-9.48%大幅提升至65.03%，主要來源于開發業務的提振以及經營性面積的增加。44.59%的銷售毛利率和的19.36%銷售凈利率顯著高于行業平均水平的29.06%和7.55%，顯示出核心物業較強的盈利能力。

在庫存高企、價格高位情況下，開發商通過開發出售模式變現難度加大，甚至開發商所謂的返租模式也開始逐步爛掉，市場不是太認可;新入市土地價格的不斷創出新高，市場售價卻沒有像住宅那樣同步推高，也使得未來盈利空間受到限制，以開發出售模式受到極大限制。

為了拉高回報率，我們可以看到開發商逐步轉向通過提升持有物業的運營類價值獲取溢價。開發商以往的估值體系都取決于開發銷售價值，屬于靜態估值模式。靜態估值使得開發商的價值一直提升不上去，不論是萬科在資本市場給予股東的回報，還是萬達在不斷抱怨，作為一種中介型行業，技術含量不高一直飽受詬病。于是市場開始倒逼開發商從開發銷售模式轉向物業運營模式。提升物業運營類價值可以使開發商獲得資產增值、人流變現、服務溢價等等，開發商也想把自己從簡單的體力行業轉向腦力行業，開始靠智商吃飯。

開發商運營的商業往往簡單粗暴，通過引入大牌來達到去化目的。以往我們經常看到開發商的噱頭就是引入世界500強之類的，就可以讓很多人趨之若鶩。開業營銷也是老套路，如前段時間剛開業的某知名商業廣場，企劃仍是以往的三件套，洋妞、黑人和裸男。消費者早已膩歪了。湊完熱鬧，就慢慢都煙消云散。從上半年來看，這門傳統手藝逐步沒落，以迪士尼為首的游樂業態和以誠品為首的書店業態成為商業地產新的熱門IP。

以去年底開業的蘇州誠品書店為例，攜手日本三菱地產開發的誠品居所樓面價3千多塊，最終售價飆到6萬每平，比周邊樓盤高出兩萬每平，直接進入蘇州頂級俱樂部。誠品書店開業熱潮過后還受到各類逼格青年從全國各地涌入，以能拍到一張誠品逼格照放到微信朋友圈為榮，誠品書店一度成為屏霸。而同商圈的新光等商業項目則直接被消費者所漠視，沒有IP的項目都不是好項目。

至于主題樂園項目，有點實力的家伙要是不趕上這趟時髦都不好意思說自己做商業地產的了。萬達的南昌主題樂園項目、步步高的梅西新天地等都想傍上迪斯尼引發的這股IP熱潮。《旅游綠皮書》透露，2015年是全球主題樂園巨頭大舉進入中國主題樂園行業的元年，未來世界主題樂園發展重心將會移到中國及東亞太地區。從2016年下半年擬將開業的商業地產項目來看，將有摩天城、魔法城等諸多項目入市。這些主題樂園項目不僅將成為商業地產的大IP，為商業地產項目帶來大量人流，更將直接沖擊那些早期的微縮景觀型主題公園，實現主題樂園的更新換代。

書店、樂園不一定能帶來利潤上的快速增長，但如果沒有一兩個像樣的IP來支撐整個商業地產，成為引流利器，商業地產基本很難脫穎而出。在引流成本越來越高，且引流效果越來越難以滿意的情況，早期的商業地產很容易被新興崛起的帶IP商業地產直接擊垮。商業地產回報周期被拉長已經成為現實，賺快錢模式難以再現。新興的商業地產通過提升物業運營類項目價值，取代傳統購物中心成為趨勢。擁有了IP引爆人流后，就有機會對人流變現，提升項目估值水平，改變整個行業估值模式，從而使得行業重新洗牌。

不帶IP的傳統購物中心只能眼睜睜的看著客群慢慢老化，沒有妹子會去那么LOW的購物中心消費，更沒有年輕人會相信在傳統購物中心可以撩到妹。傳統購物中心最終成為附近中老年居民的生活必需品消費中心，因為，叔叔們，我們真的不約！