恒隆地產掌舵人陳啟宗關于購物中心成功四要素“地段”、“設計”、“建筑”和“招商運營”的論斷可謂業界的金科玉律。誠然，以上要素交織在一起合力促成了上述購物商場的成功，但以時間為軸，我們可以看出，在不同的時間節點下，這些因素發揮的作用卻不盡相同。

第一階段：1995-2004 地標性購物中心誕生。他們教育市場什么是真正的現代商業

代表商場：港匯恒隆廣場(1999)、恒隆廣場(2001)、正大廣場(2002)、來福士廣場(2003)

90年代末到20世紀初的十年，那是個百貨商場仍占據統治地位的十年。彼時，即將呼嘯而至的購物中心開發熱潮還未啟動，消費者面對上海這一批全新的商業項目普遍覺得陌生與茫然。

因此，這時誕生的白金一代上海購物中心，如今已成為神州大地遍地開發的購物中心的典范。而在10多年前，他們卻承載著創造市場需求、教育市場什么是“現代商業”的重要使命。

“地段、地段還是地段”，圈內人士幾乎一致的觀點就是一個商業項目只要地理位置好，基本上就成功了大半。殊不知，好的地段需要傾注一個企業多大的物力與財力。

好地段可分為兩種，其一是城市傳統商業中心區，特點為人群密集、消費能力旺盛、媒體及市民關注度、期望值高，同樣想拿地的競爭對手多，如是就造成了“高地價”與“高競爭”的雙高局面，這里也是“地王”頻出的不二之地。恒隆廣場所處的南京西路商圈、來福士所處的人民廣場-南京東路商圈及港匯恒隆所處的徐家匯商圈均是其代表，況且相對成熟的中心商圈已經聚集了大量的商業設施，若沒有份量十足的爆點，消費者憑何用人民幣為你“投票”?

拿到了地，就要為這塊地涂上不一樣的色彩。關于選址拿地的決斷力以及建筑及空間形式上的創新，是頂級商業教化市場的第一課。

陳啟宗在接受媒體采訪時提及，1999年港匯恒隆廣場剛開業時，人們對于這個“怪物”級別的商業設施并不看好，巨大寬闊的中庭與穹頂，預留大量的共享與展示展覽空間，這些在感官層面已然極大超出了彼時民眾的接受范圍。但現在看來，它卻引領了業界風尚20年。來福士及南京西路恒隆廣場于彼時同樣為各自商圈內建筑空間創新的“領路人”。

高拿地成本，創新建筑空間所需的專業化人才以及高工程成本，再加之高共享空間產生的大量不可獲利面積，以上項目初期總成本的巨大投入由此可見一斑。

第二種好地塊是還未形成規模集群效應，但發展潛力巨大的地塊。這類地塊缺乏濃厚的商業氛圍，消費者心理認同感也不強，但因城市規劃、政策傾斜等利好因素的刺激或將在未來形成全新的中心商圈，企業于此處拿地不失為一場巨大賭博，頗有與此地“一榮俱榮一損俱損”之態。

21世紀初的陸家嘴地區即為其代表，彼時該區域打造國際金融中心的規劃與建設步伐已相對明顯，由此導入大量辦公及居住**可期，但區域內并無一滿足全客層吃喝玩樂購一體需求的超大型商業。泰國正大集團于此時投資近5億美元建設的上海正大廣場項目可謂深度迎合了此時的市場需求，項目一經開業，如梭的客流宣告了正大集團這場賭局的成功。回想十幾年前的2002年，項目總投資已達5億美元，開發商的魄力與前瞻性令人欽佩。

港匯恒隆廣場、上海恒隆廣場、上海正大廣場、上海來福士廣場，這四個項目雖已經歷了近15年的運營，也歷經后期如春筍般開業的大小商場的沖擊，但它們依然是各自商圈內地位斐然的標桿商場。

很明顯，這一時期的頂級商業項目，拿地前企業對于市場前景的預判，對于城市規劃、基建交通的解讀，拿地后繼續敢于投入巨大成本在直接作用于人的建筑空間層面進行大膽革新，成為其奠定“江湖地位”的核心要素。

第二階段：2005-2012年，市場細分定位深化、升級的一代

代表商場：上海國金中心(2010)、浦東嘉里城(2011)

得益于榜樣項目的強大感召力及近10年的積累，于建筑空間及商品經營形態均進行了重大革新的“購物中心”已被市場廣泛接受及認同，2005年至2012年這8年間購物中心在上海取得了量的突破。數量的增加預示著同質化競爭的不斷加劇，購物中心在建筑及空間端再要進行重大進化機會渺茫，市場需要新的突破點。

當大量同質化購物中心如雨后春筍蓬勃建設的時候，此時的開發商，更應該理理清楚自身的項目定位，精準研判并定位所處相對微觀環境下的市場機會，當下更或是不久的將來要服務于哪一類細分人群，這是頂級項目教化市場的第二課。

上海國金中心之于整個浦東的高端消費人群，嘉里城之于花木路乃至全浦東眾多大型居住社區的常規消費者，其意義不言自明。

2010年前，放眼全上海，能夠輻射頂級消費人群的奢侈品購物中心，只有南京西路的恒隆廣場一家。彼時伴隨陸家嘴國際金融中心的大踏步建設，金茂大廈、環球金融中心等多座世界級摩天項目的相繼落成，該地區導入了大量金融、咨詢、法律等城市“金領”人群，整個浦東地區卻沒有一處商業設施能夠匹配該類人群的高端消費需求。同時因世博會這一國際性盛會的即將召開，大浦東亟需一處頂級商業項目來填補因上述兩點留出的巨大市場空白。

新鴻基開發的國際金融中心(ifc)于此時正式問世，商場囊括了180個頂級品牌，其中15%首次登陸內地，四成首度進入上海，11萬方的龐大體量幾乎2倍于恒隆廣場。“浦西恒隆浦東國金”的雙極格局由此形成。而從目前大眾點評的數據來看，恒隆廣場(5612元)和國金中心(5531元)的人均客單價消費依然傲視魔都群雄。

此時的浦東，大眾化消費有正大廣場，頂級奢侈品消費有國金中心，大區域型商業已無明顯空缺。市場的下一個機會點在哪里?答案即為于小區域內精準鎖定其中人群的差異化消費需求，不求體量，但求精與準。

東已開發區域是上海乃至全中國高知識型人才(金融、咨詢、法律、IT)與高技術型人才(先進制造業)密集度最高的地方，其居住人口呈現出“高收入水平”與“高消費品味”的兩大特征，這類客群對生活品質的追求高于大眾平均水平。于2011年入市的浦東嘉里城項目就準確命中了這一點，45000平的小型體量，創造性地優化品類和品牌結構，降低服飾/皮具/珠寶等較高租金回報的常規品類，大幅提升生活方式及餐飲類業態的比重，以品牌數量論此三大業態的比重已趨相等。引入的生活方式類品牌，如Moleskine文具、現代書店、順電脈、Ole精品超市;餐飲類如赤坂亭、逸谷、俏江南、小南國等均具有高口碑、高品質與高客單價的特點，這完全契合了項目背靠的浦東較強消費力人群以及嘉里城綜合體中辦公樓與酒店的商務型客流的日常生活需求。浦東嘉里城后，“小區域型”購物中心成為了市場矚目的焦點。

整個大商業領域的進化趨勢，其實就是越做越精，越做越細。

第三階段：2013年以后 打造個性化商業標簽的一代

代表商場：環貿iapm(2013)、上海K11(2013)、靜安嘉里中心(2013)、月星環球港(2013)

長期關注上海商業地產發展的朋友或許都會明顯感覺到，從2013年下半年開始，市場一改前些年重磅項目，亮點項目短缺的局面，一時間多個具有各自個性化主題標簽的明星級購物中心相繼入市，至今雖歷時不久，但成績不可謂不顯赫。環貿iapm在好評、產品、環境三個維度均排在大眾點評榜單首位;K11的這三項指標也均列前五，人氣榜進入前二;月星環球港更是在人氣榜單中排名第一。

上海的購物中心經過近20年的超常規發展，過剩之勢已不可避免，更要命的則是同質化競爭嚴重，千店一面，難言特點。但上述明星項目入市后收獲了媒體及消費者的爆炸式關注，后期年報披露租金及客流均取得穩定上漲，此情此景看似逆天，實則有其必然原因。試想，iapm的高端時尚潮流、靜安嘉里中心“輕奢之王”的定位、K11的博物館藝術、上海月星環球港的“大”，這些獨特標簽是不是早已深入你我心中?通過高度專業人才實現精細化招商運營，以此打造項目于市場中獨一無二的個性化標簽，這是頂級商業教化市場的第三課。

環貿iapm的“高端時尚潮流” 若綜合權衡地段、體量、建筑、品牌組合、人氣及經營業績等多重因素，環貿iapm可謂現下上海灘第一商場。商業品牌市場的更新與豐富，城市新興消費階層品牌意識的啟迪與發展，均會受益于iapm“高端時尚潮流”的核心特色。商場甫一開業，首層租金即達到了2000元/月/平的高位，這也體現出品牌商對于項目的充分認可。

環貿iapm位于淮海中路，該位置之于上海商業版圖中的地位，與南京路相當。2010年淮海路完成整體升級改造后，發展更高層級商業的大前提業已成熟。

iapm的定位并未效仿恒隆廣場與國金中心的頂級奢侈，而是將目標瞄準了不斷發展壯大的城市中產、高級白領階層，于人口數量及個體購買力綜合來看，這類客群才是未來都市消費的絕對主力。他們往往受過良好的教育，對時尚及品牌有自己的主觀理解判斷，不盲從，求新求變。12萬方的體量除了引入部分指標性奢侈品牌(如Prada、Gucci、Dolce&Gabbana)外，以Alexander Mcqueen、Dsquared2、Stella McCartney、Alexander Wang、Saint Laurent Paris等為代表的頂級小眾設計師品牌;以Kurt Geiger、MCQ、i.t、Stayreal為代表的潮流品牌;以City super、Kartell、百麗宮影城等為代表的精致時尚生活方式品牌;以莫爾頓海鮮牛排坊、新肴珍寶海鮮、千兩壽司及稻香為代表的精致餐飲品牌共同為iapm打上了全上海獨一無二的“高端精致潮流”標簽，相信物業方與品牌方均會隨著此消費階層的成長同樣不斷發展壯大。

上海K11的“藝術博物館” 跨界打通了藝術、自然與人文，全國的商場都在講藝術，為何大眾只會記得K11與僑福芳草地?為購物中心賦予藝術特色絕不是簡單通過幾件藝術品的陳列就能完成，而是要眾多元素多位一體的協調配合。瀑布式外墻裝飾、室內農莊與綠植營造的空間氛圍;定期舉行的各類藝術展覽，如轟動全國，創造觀展記錄的莫奈油畫展;為草根藝人提供直面公眾的演藝空間進行現場表演;精品文創類產品的創意市集。眾多文藝元素吸引眼球的背后無不體現出運營方對資源的深度整合能力以及敢為人先的勇氣與魄力。

靜安嘉里中心的“輕奢之王” 標簽同樣是對租戶品牌的精細化分類與組合，8萬方的體量直接指向了日益壯大的中高級白領階層，Abercrombie&Fitch大陸首店;Tory Burch、Michael Kors、Kate Spade等年輕國際設計師品牌中國旗艦店均落戶于此。相關數據披露，開業僅一年的靜安嘉里中心首層租金已迫近國金中心商場，其發展潛力由此可見一斑。

從前期招商到后期優化調整，為“頂級”項目貼上個性化標簽，需要的是視其為企業核心經營性資產進行長久精細化運營。

從1995-2015年，在上海灘大小購物中心經歷了百花齊放、縱橫捭闔的一段崢嶸歲月，在這個20%勝出，80%慘淡經營的嚴厲市場環境下，最終脫穎而出者，就是敢于并善于將地段特色、產品創造及招商運營等要素綜合運用，并發揮到極致的創業者們。