商場調整不斷，一會兒鞋子搬到2樓了，一會兒男裝調到4樓了。產生了大量建筑垃圾，消耗了無數社會資源，干嗎這么折騰?為什么不給租戶提供一個穩定的經營環境?

(一)商場頻繁調整為哪般？

7月底借到北京出差之際考察SKP，去之后發現商場大半都在調改中，有的樓層整體封閉。國際名品鞋區調整到4層，匯聚了從Louis Vuitton到Stella Luna的鞋履專柜(或者邊廳)，品牌組合一流，形象很好，但不知是否受到施工影響，人流量不足。

▼北京SKP 4層 鞋區

聽說北京西單的漢光百貨，也剛調整完成，一樓化妝品和鞋區都煥然一新。

上海百貨巨無霸——浦東八佰伴，從6月份開始大規模調整，1-5層封館改造，國際精品、化妝品、黃金珠寶、男裝暫時移到了6樓;女裝、女鞋、家電廚具移到了7樓;兒童、運動戶外在8樓。

因為空間有限，貨品無處安放，品牌形象普遍不佳，基本都在打折促銷。

Coach、Michael Kors等國際精品和化妝品對形象要求高，都裝修了臨時柜，又是一次投入。

不止百貨折騰，購物中心也不停的調整

上海正大廣場現在也有不少位置打了圍板，特別原來的主力店/大租戶區域，比如7樓的Sport City等等，幾個餐飲品牌也是新進入駐的，比如椰子不語、魚非魚等。

靜安嘉里中心自開業之后，一直調整不斷，目前一層Marc Jacobs搬離，接替者Longchamp正在裝修;Hogan搬離，還不知誰將入駐。

▼ Longchamp 圍板

▼ Hogan已撤離

地下一層也多處正在圍板裝修，rouge' lane，相思蜜達，曦和小館即將入駐。

▼rouge' lane

▼相思蜜達

▼ 曦和小館

市場變化之快，商場不得不緊跟調整

商業競爭環境激烈，新項目不斷涌現、老項目不斷升級，零售品牌更替快，顧客的喜好也在不斷變化。

1、硬件環境調整提升

顧客對購物環境的要求越來越高，越來越注重衛生間、停車場等等這樣的細節。在各大生活論壇里，都有收集“哪個商場有母嬰室，條件如何”的熱貼。

▼上海高島屋的洗手間被一公眾號描述為“上海最屌的廁所”，達數萬次閱讀，引起極大關注

上海百盛優客城市廣場幾乎是今年商業同行來上海考察的必到之處，它硬件環境精致且有創新，完全不同于以往概念里的奧特萊斯商場。

這種情況下，八佰伴這樣的1995年開業的老牌商場，占據上海體量、業績雙料第一的名頭，怎能不調整升級呢?!

2、顧客訴求：“高大上”→“有個性”、“Lifestyle”

靜安嘉里中心地下一層從原來常規國際二線的Max&Co., 7 for all mankind, Juicy Couture等，替換成了更有特色的Youk Shim Won, APM monaco, 手工帽子店，簡單餐飲Pret a manger, 相思蜜達，曦和小館，以及推崇優質生活方式的野獸派。

▼野獸派

▼Pret a manger

▼Youk Shim Won

近來刷遍朋友圈的上海大悅城Line Friends裝置展，和復興SOHO Line Friends店鋪的火爆，也說明了消費者越來越喜歡生活化、萌萌的主題。

調整成本并非商場全部承擔

上周收到一位用戶的留言，說商場三樓是男裝區，由于一個位置招商不利，商場決定把這個區域的幾個男裝品牌搬遷到鞋區，該區域用來籌建兒童樂園。但這幾個被搬遷的男裝才裝修不到一年，其中還有業績不錯的品牌。

這個案例道出了商場不斷試錯、樓層和區域主題不斷變換的另一重要因素，改造成本中品牌調整柜位的費用，通常不是商場支付的。

(二)主動更新還是被動變化?

商場主導調整，讓自己變得更好

零售商業過了高速發展的黃金時代，生意沒有以前那么好做。很多商場業主都意識到這一點，密切關注市場、品牌和消費者的變化，不斷提升環境、引進新品牌、淘汰不適合的品牌。

西單大悅城打造“時尚朝圣地”

大悅城已經是北京的標桿項目之一，但仍在調整之中，以“時尚朝圣地”為目標，2017年還將啟動翻新工程。

一層調整方向之一是營造更好的國際化、輕奢的氛圍;二層調整重點是引進豐富的美妝品牌，Dior Beauty和Jo Malone近期剛開業，Estee Launder計劃今年10月份開。

▼北京西單大悅城 Jo Malone

租戶退租變更，商場被動調整應對

有些商場的調整則是由于租戶退租、變更，現在國內不少高檔百貨面臨的Louis Vuitton、Gucci、BottegaVeneta、Cartier關店引起的被動調整。

上海力寶廣場

今年2月底Louis Vuitton撤出力寶廣場，該位置的新租戶并非來自奢侈品界，而是Victoria's Secret，一時間成為行業熱點。

成都仁和春天人東店

今年1月份面積800平方米的Gucci已撤出，接下來由哪個品牌填補空位，還不得而知。

這類商場的調整方向非常值得探討，從市場的普遍反應來看，化妝品、輕奢、輕餐是此類商場主要需要加強的品類。

(三)身為租戶如何適應?

品牌選址時，除了地段、租賃位置之外，也要關注市場和競爭項目的發展，商場接下來的發展規劃、管理層的策略思路。在合作條款上，也要多注重移位、調整的相關條款。

不然，很有可能發生前面所講案例里的情況：男裝租戶才裝修一年就被要求調整移位，又要產生新的裝修費用。

另外，有些百貨本身的物業就是租賃來的，如果百貨與大業主的合約期已經所剩不多，品牌更要避免開設形象店、旗艦店等大規模投入的店鋪。

（來源：iziRetail 作者：Una Huo）