在商業地產庫存風險加劇成為業內共識之時，被譽為商業地產專家的新加坡凱德集團卻在不斷擴張其商業板塊。除了即將在明年開業的多個來福士及凱德廣場外，凱德的“輸出管理”新模式也開始逐步落地，形成錯位經營的穩健發展態勢。

逆市擴張“多管齊下”

一邊是不斷新增的商用物業，另一邊卻是零售業業績不斷下滑以及愈演愈烈的品牌店關店潮。來自中華全國商業信息中心的數據顯示，2016年上半年，全國50家重點大型零售企業零售額同比累計下降3.1%，相比去年同期回落4.2個百分點。即便是在上海，情況也不容樂觀。易居研究院智庫中心統計數據顯示，2016年上半年，上海商業用房存量需要54.68個月才能消化完畢。房產專家薛建雄指出，一個10萬平方米的商業起碼要有30萬人口支撐，人均商業消費面積1-1.5平方米。如今，總建筑面積超過30萬平方米以上的商業綜合體比比皆是，而當地消費人口沒那么多，因而造成大量商鋪空置。

值得注意的是，商業地產庫存風險加劇成為業內共識，而商業地產專家新加坡凱德集團的商業板塊卻在迅速擴張。除了即將在明年開業的多個來福士及凱德廣場外，凱德也在積極尋求“輸出管理”的盈利新模式。在長沙，凱德剛剛與湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同。凱德商用華東區區域總經理林建瑞介紹，“為積極適應市場的變化，凱德采取了以自持項目為主、輸出管理為輔的策略。未來將繼續尋找合適的收購機會以擴大資產組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡。多管齊下的發展策略將為持續擴大規模和品牌影響力、增加集團收入開辟新的渠道。”

選址看重軌交站點縱

觀凱德商用物業所處的位置，都擁有城市核心的絕佳地理位置。林建瑞表示，“凱德一貫重視商業項目的可達性，尤其看重項目是否連接地鐵，將帶來便利的交通和很強的輻射力。所以在項目的選擇上會優先考慮地鐵商圈的項目，未來在管理輸出的項目上有著同樣的訴求。”數據顯示，凱德目前在新加坡和中國的地鐵商業物業一共有600多萬平方米，其中中國有500多萬平方米，新加坡有100多萬平方米。地鐵運營部門公布數據顯示，今年上半年上海地鐵累計運送客流16.4億人次，同比增長12%，16.4億相當于美國和中國人口的總和。

上半年單日最高客流1152萬人次，日均客流905萬人次。旺盛的客流成為培育地鐵商圈的沃土，眾多的地鐵上蓋商業也如雨后春筍般出現。但有業內人士表示，一方面地鐵交通能夠給商業帶來顧客群，商業也給地鐵增加客流量。另一方面，地鐵交通是希望客流快進快出，不要扎堆集聚，商業則希望客流沉淀下來。并非所有地鐵上蓋商業都能夠吸引消費者的駐足。“地鐵商業的開發和運營不僅是一門科學，也是一門藝術。

這既需要開發商的前期工程技術實力，也考驗開發商的后期運營管理能力。”林建瑞表示。作為上海地鐵上蓋商業的先行者，上海來福士廣場自2003年開業至今，一直保持著頗高的人氣。林建瑞分享了一些運營地鐵上蓋物業的經驗，“地鐵商業項目可以發揮更大的加分優勢，包括**量大、客流覆蓋廣、顧客消費習慣快速等特點，使項目可以獲取更高價值。比如在設計上，通過更科學的垂直動線以及橫向導流，有效組織地鐵出口**通往商場的各個地方。同時在業態組合上，注重地上、地下商業的互補經營，最大化吸引地鐵**。”

明年多項目面市

值得注意的是，凱德明年即將面市的杭州來福士、長寧來福士、凱德星貿大廈、蘇州中心、LuOne，幾大項目均為地鐵上蓋綜合體項目。林建瑞表示，目前各項目正在緊鑼密鼓招商中，凱德也會根據每個項目的不同定位和規劃，考慮布局一些特色的業態和品牌。

長寧來福士位于中山公園商圈，走時尚小資和潮流路線，租戶引進會考慮那些精品和中高端品牌，比如電影院引進百麗宮，而超市則選擇了City' Super。凱德晶翠廣場LuOne是地鐵馬當路站上蓋項目，是建筑大師Moshe Safdie筆下的城市綠洲，代表了綠色可持續發展的未來方向。穹頂天窗、中庭花園、水景幕墻、風鈴幕墻，開創了上海購物中心的多項建筑設計先例。

杭州來福士位于錢江新城，將適時增加體驗類業態，例如言幾又書店及兒童業態，為一向定位時尚輕奢的來福士融入新活力和元素。蘇州中心更是城市的新地標，35萬平方米購物中心將覆蓋最為全面的品牌組合，包括奧運賽事標準的真冰場、電影院等七大主力店的招商目前已基本到位。林建瑞堅信，中國市場潛力巨大，商業地產投資增長迅速，商業綜合體項目越來越多，競爭也更激烈。但城市需要差異化定位，每個項目都有其獨特的個性與特色，滿足消費者需求。應做到拒絕“千篇一律”，商業綜合體需要補創新課，定位清晰，錯位經營。